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11月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)積極政策接連出臺，促進市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

先是11月8日，中國銀行間市場交易商協(xié)會（以下簡稱“交易商協(xié)會”）官網(wǎng)顯示，其在人民銀行的支持和指導(dǎo)下，會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具（即“第二支箭”），支持房企在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。再到11月14日，中國銀保監(jiān)會官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《保函置換預(yù)售資金通知》），支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金。

消息面?zhèn)鬟f到資本市場，引起地產(chǎn)股的一波上漲。而在政策推進落實上，11月16日，中債信用增進投資股份有限公司（以下簡稱“中債信用增進公司”）公告稱，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)（3990.HK）150億元儲架式注冊發(fā)行，龍湖集團（0960.HK）則已完成200億元中期票據(jù)注冊。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《中國經(jīng)營報》記者表示，“當(dāng)前，樓市供需兩端相互制約，供需兩端須同步發(fā)力、相互扶持和穩(wěn)定預(yù)期，以實現(xiàn)‘保交樓’和行業(yè)穩(wěn)定，這也正是近期所發(fā)布政策的基調(diào)。在供給端，圍繞‘保交樓’還有一攬子紓困政策值得關(guān)注。”

融資獲支持

根據(jù)中債信用增進公司披露，“第二支箭”延期并擴容政策發(fā)布后，交易商協(xié)會加快推進政策落實。11月14日，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元中期票據(jù)儲架式注冊發(fā)行，目前正按照相關(guān)自律規(guī)則開展注冊評議工作，中債信用增進公司同步受理了美的置業(yè)增信業(yè)務(wù)意向。此前，龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行也獲交易商協(xié)會受理，目前已完成注冊。

中債信用增進公司表示，儲架式注冊發(fā)行是市場化、法治化、公開透明的發(fā)債管理模式，企業(yè)可在注冊有效期內(nèi)結(jié)合需求分次發(fā)行。龍湖集團等可選聘多家機構(gòu)組成主承銷商團完成注冊，后續(xù)每期發(fā)行時再結(jié)合實需確定當(dāng)期發(fā)債規(guī)模、資金用途、主承銷商。該模式可便利企業(yè)、投資人把握發(fā)行窗口、投資時機，提升市場投融資效率。

值得注意的是，在“第二支箭”支持政策框架下，中債信用增進公司對民營房企增信服務(wù)費率低于0.8％/年，僅約為市場化增信服務(wù)費率的一半；同時，根據(jù)企業(yè)信用狀況分檔確定反擔(dān)保比例。

上述工作的推進源于交易商協(xié)會官網(wǎng)近期發(fā)布的一項工作動態(tài)。

交易商協(xié)會官網(wǎng)顯示，“第二支箭”由人民銀行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機構(gòu)按照市場化、法治化原則，通過擔(dān)保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，支持民營企業(yè)發(fā)債融資。預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進一步擴容。

2018年，針對部分民營企業(yè)遇到的融資困難問題，經(jīng)國務(wù)院批準，人民銀行會同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營企業(yè)拓展融資。

其中，民營企業(yè)債券融資支持工具作為“第二支箭”，有力引導(dǎo)市場機構(gòu)改善對民營企業(yè)的風(fēng)險偏好和融資氛圍，緩解民營企業(yè)信用收縮問題，促進民營企業(yè)融資恢復(fù)，降低民營企業(yè)融資成本。

據(jù)中債信用增進公司透露，目前，除龍湖集團、美的置業(yè)外，還有多家民營房企正在開展發(fā)債注冊籌備工作，并向其遞交了增信業(yè)務(wù)意向。11月12日，新城控股（601155.SH）公告稱，公司擬向交易商協(xié)會申請新增150億元債務(wù)融資工具的注冊額度。

中信建投證券分析師認為，“‘第二支箭’將顯著增強優(yōu)質(zhì)民營房企的信用背書，推動當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)直接融資市場的修復(fù)，從而有效緩解房企的流動性壓力。”

優(yōu)質(zhì)房企受益

有關(guān)部門射出“第二支箭”之后，另一項直接指向房地產(chǎn)資金端的政策隨即出臺。

由銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布的《保函置換預(yù)售資金通知》指出，允許商業(yè)銀行按市場化、法治化原則，在充分評估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險、財務(wù)狀況、聲譽風(fēng)險等的基礎(chǔ)上進行自主決策，與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)。

記者注意到，2021年下半年以來，受部分房企陷入流動性困難影響，多地持續(xù)收緊預(yù)售資金監(jiān)管。2022年1月，住建部等三部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見》，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準和額度核定方式。

華泰證券分析師認為，事實上，持續(xù)收緊預(yù)售資金監(jiān)管的措施進一步加劇了房企現(xiàn)金流的壓力，預(yù)售資金監(jiān)管可謂是當(dāng)前房企尤其是民營房企的主要痛點之一，《保函置換預(yù)售資金通知》正是三部門再次聯(lián)合發(fā)文針對該痛點作出的反饋。

值得注意的是，《保函置換預(yù)售資金通知》明確了置換額度，保函置換金額不得超過監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項目竣工交付所需的資金額度的70%。其次，房企要按規(guī)定使用保函置換的預(yù)售監(jiān)管資金，優(yōu)先用于項目工程建設(shè)、償還項目到期債務(wù)等，不得用于購置土地、新增其他投資、償還股東借款等。

另一方面，三部委有關(guān)部門負責(zé)人答記者問時表示，商業(yè)銀行在出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金時，要參照開發(fā)貸款授信標(biāo)準，選擇經(jīng)營穩(wěn)健、財務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

由此可見，“確保項目竣工交付”是關(guān)鍵。事實上，自今年7月中央政治局會議首提“保交樓”以來，各地相關(guān)政策和舉措不斷。作為當(dāng)下“穩(wěn)民生”的重要內(nèi)容，多方力促“保交樓”。

光大證券分析師認為，上述通知預(yù)期將增加房企資金使用靈活度，防范化解房企流動性風(fēng)險；《保函置換預(yù)售資金通知》嚴格劃定置換金額30%的滾動紅線，在給予優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營資金自主權(quán)支持的同時，有利于壓實房企落實交付責(zé)任，切實維護購房人合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

市場情緒繼續(xù)回升

供給端政策暖風(fēng)頻吹，在一定程度上提振了市場信心。

11月14日，德信中國（2019.HK）股價盤中上漲超過190%，截至收盤，漲幅仍達到約111%；新城控股、粵泰股份（600393.SH）等個股出現(xiàn)漲停。11月15日，三湘印象（000863.SZ）、中天服務(wù)（002188.SZ）分別收獲4個、3個漲停板。到11月16日，地產(chǎn)板塊個股表現(xiàn)開始出現(xiàn)分化。

對于供給端“對癥下藥”，李宇嘉認為，當(dāng)前，樓市供需兩端須同步發(fā)力，促進樓市穩(wěn)定。另一方面，更加充分的資金盤活及“保交樓”效果寄希望于需求端的回暖。

9月29日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

9月30日，央行決定下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率。即自10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。

諸葛研究院預(yù)計，隨著需求端政策的持續(xù)發(fā)力且向熱點二線城市傳導(dǎo)，市場情緒有望繼續(xù)回升。

11月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的1~10月房地產(chǎn)開發(fā)投資銷售數(shù)據(jù)顯示，今年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，其中，住宅投資86520億元，同比下降8.3%；房屋新開工面積約10.37億平方米，同比下降37.8%；房屋竣工面積約4.66億平方米，同比下降18.7%。其中，住宅竣工面積約3.38億平方米，同比下降18.5%。

商品房銷售和待售方面，1~10月，商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中住宅銷售面積同比下降25.5%；商品房銷售額108832億元，同比下降26.1%，其中住宅銷售額同比下降28.2%。

10月末，商品房待售面積約5.47億平方米，同比增長9%。其中，住宅待售面積同比增長16.6%。

到位資金情況方面，1~10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125480億元，同比下降24.7%。其中，國內(nèi)貸款14786億元，同比下降26.6%；利用外資62億元，同比下降13.5%；自籌資金44856億元，同比下降14.8%；定金及預(yù)收款41041億元，同比下降33.8%；個人按揭貸款20150億元，同比下降24.5%。