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央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》（下稱《通知》）消息傳出后，引發(fā)業(yè)界關(guān)注與市場(chǎng)強(qiáng)烈反響。據(jù)了解，《通知》涵蓋6大方面16條措施，對(duì)于房地產(chǎn)信貸投放、“保交樓”金融支持、風(fēng)險(xiǎn)處置、保護(hù)金融消費(fèi)者權(quán)益等方面做了明確、具體要求。11月14日下午，中國(guó)人民銀行方面相關(guān)工作人員向新京報(bào)記者證實(shí)了16條金融新政的真實(shí)性。

對(duì)于此次新政，多位業(yè)內(nèi)人士均表示，力度之大、內(nèi)容之全面，是今年之最。中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng)盛松成表示，鑒于目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展降速引發(fā)的一系列問(wèn)題，此次金融舉措有望推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)“軟著陸”，有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定，著力解決民生關(guān)切問(wèn)題。

文件確認(rèn)屬實(shí)，16條措施涉房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈

新京報(bào)記者注意到，上述《通知》由中國(guó)人民銀行辦公廳于11月11日印發(fā)，主送單位包括各分支人行、銀保監(jiān)局、銀行和信托、保險(xiǎn)、金融資管公司，并抄送交易商協(xié)會(huì)。

對(duì)此，11月14日下午，中國(guó)人民銀行方面相關(guān)工作人員向記者證實(shí)了《通知》的真實(shí)性。“這個(gè)文件目前只對(duì)中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)等相關(guān)部門內(nèi)部傳發(fā)，暫時(shí)不會(huì)對(duì)外發(fā)布，也不會(huì)發(fā)給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及個(gè)人，可以確定的是該文件屬實(shí)，正在貫徹實(shí)施。”中國(guó)人民銀行相關(guān)工作人員未進(jìn)一步透露具體實(shí)施進(jìn)展。

新京報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次新政涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)16條措施，既涵蓋需求端和供給端，融資方面又是多渠道支持。這份《通知》覆蓋房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈，從建筑行業(yè)貸款到房企開發(fā)貸、個(gè)人房貸，再到租賃行業(yè)融資。

“自2021年9月底對(duì)房地產(chǎn)政策進(jìn)行邊際調(diào)整以來(lái)，本次政策力度最大、措施最為具體。”盛松成如是說(shuō)。

具體來(lái)看，這16條新政中有幾大亮點(diǎn)，其中提出，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，堅(jiān)持“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”，對(duì)國(guó)有、民營(yíng)等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。支持項(xiàng)目主辦行和銀團(tuán)貸款模式，強(qiáng)化貸款審批、發(fā)放、收回全流程管理，切實(shí)保障資金安全。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“兩個(gè)毫不動(dòng)搖”實(shí)際上是針對(duì)三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法，即對(duì)民企的支持力度偏少、對(duì)聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項(xiàng)目爆雷而忽視對(duì)整個(gè)地產(chǎn)企業(yè)的支持。此類定調(diào)，有助于對(duì)金融機(jī)構(gòu)工作思路做出糾偏，確保政策落實(shí)路線不偏、執(zhí)行力增強(qiáng)。

在支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期方面，《通知》指出，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過(guò)存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。自本通知印發(fā)之日起，未來(lái)半年內(nèi)到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

此外，在融資增信方面，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券融資；鼓勵(lì)信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求。尤其是房地產(chǎn)信托融資，從之前的“壓制”到現(xiàn)在的“鼓勵(lì)”，政策調(diào)整較大。

在備受關(guān)注的保交樓方面，除了支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款外，還鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持。

值得關(guān)注的是，在保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益方面，鼓勵(lì)依法自主協(xié)商延期還本付息。同時(shí)，切實(shí)保護(hù)延期貸款的個(gè)人征信權(quán)益，個(gè)人住房貸款已調(diào)整還款安排的，金融機(jī)構(gòu)按新的還款安排報(bào)送信用記錄；經(jīng)人民法院判決、裁定認(rèn)定應(yīng)予調(diào)整的，金融機(jī)構(gòu)根據(jù)人民法院生效判決、裁定等調(diào)整信用記錄報(bào)送，已報(bào)送的予以調(diào)整。

新政對(duì)于房企支持力度加大，有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)

對(duì)于金融支持房地產(chǎn)16條政策的發(fā)布，一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，此次《通知文件與以往表態(tài)不同，更顯示出政策指導(dǎo)性，這也是央行和銀保監(jiān)會(huì)自房地產(chǎn)市場(chǎng)較為低迷以來(lái)首次就房地產(chǎn)融資問(wèn)題出臺(tái)專門性文件，對(duì)于行業(yè)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生重要影響。

在市場(chǎng)信心較為脆弱的當(dāng)下，監(jiān)管部門釋放重磅利好，對(duì)修復(fù)市場(chǎng)信心將起到積極作用。中指研究院分析認(rèn)為，從市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售尚未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)。11月以來(lái)，重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍在10%以上，購(gòu)房者觀望情緒仍較重，市場(chǎng)活躍度不足。預(yù)計(jì)隨著樓市利好政策的持續(xù)落地，供需兩端政策優(yōu)化疊加防疫政策改善，將帶動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步提升，尤其是更多核心城市政策優(yōu)化后，或?qū)?dòng)當(dāng)?shù)刭?gòu)房需求釋放，市場(chǎng)筑底回升或?qū)?huì)出現(xiàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，總體看來(lái)，新政是對(duì)近期金融扶持房地產(chǎn)穩(wěn)定一系列政策的總結(jié)，體現(xiàn)了監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)金融的態(tài)度，即穩(wěn)定杠桿和融資，避免因失靈和去杠桿提速導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，重點(diǎn)也很突出，即保交樓、風(fēng)險(xiǎn)處置、金融消費(fèi)權(quán)益，同時(shí)希望向新市民、租賃等新的房地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。

“金融支持房地產(chǎn)16條政策是今年以來(lái)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)力度最大的支持政策，對(duì)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)有望起到較大的積極作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年前三個(gè)季度，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持政策多見于需求端，其中三季度以保項(xiàng)目為主。此次新政與之前政策最大的不同在于增加了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的支持，民營(yíng)和混合所有制房企在信貸和債券融資方面都將得到更強(qiáng)的信用支持。整體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)，內(nèi)容越來(lái)越寬松，政策力度越來(lái)越大，但市場(chǎng)的信心依然沒(méi)有完全恢復(fù)，期待包括爛尾樓續(xù)建資金、存量房貸降息等更大力度政策。

張大偉認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)的并非簡(jiǎn)單的資金問(wèn)題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)都存在壓力。從當(dāng)前監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)來(lái)看，多個(gè)城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化。但是，當(dāng)前購(gòu)房是收入穩(wěn)定問(wèn)題，疊加人口結(jié)構(gòu)問(wèn)題，依然影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。此次新政肯定是個(gè)好消息，證明了政策還會(huì)越來(lái)越寬松，特別是救房企后，房貸利率還有較大的下調(diào)空間。