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5月28日，21世紀經濟報道記者從上海市房地產交易中心處求證到，上海發(fā)布了限購套數(shù)認定的最新規(guī)定：從即日起，已取得產證、已網(wǎng)簽備案、已取得一手入圍獲得認購資格等三種情況，在購房者進行名下房產套數(shù)查詢時，均認定為購房套數(shù)。

　　上海從嚴執(zhí)行限購政策，是為了堵截新房集中供應中出現(xiàn)的認購新房同時又買一套二手房的投資行為。

　　上海并非孤例。此前的5月20日，深圳市住建局發(fā)布《深圳市住建局關于進一步規(guī)范新建商品住房和商務公寓銷售價格指導工作的通知》，禁止樓盤借裝修抬價，分批推售不得漲價。

　　易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，上海是在打擊利用查房系統(tǒng)的漏洞進而繞過限購政策的行為，繼續(xù)堵漏限購政策；深圳則抑制房企通過精裝修、捂盤惜售漲價。

　　3月以來，北上廣深等一線城市房地產市場再現(xiàn)一輪密集的調控收緊，部分城市樓市政策連續(xù)加碼。一線城市圍堵炒房資金，目的是降溫樓市。

　　從百城房價數(shù)據(jù)來看，最近一個月，除了上海之外，一線城市房價環(huán)比、同比均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。4月，廣州房價均價同比上漲32%；深圳房價均價同比上漲19%。實際上，樓市已有一定程度降溫。廣州4月21日新政之后，一手房成交量驟降，深圳也面臨二手房價下調的局面。上海近期由于新房供應集中，短期內成交量確實在下滑，加上近期新增供應多分布于郊區(qū)，房價均價下降也情有可原。數(shù)據(jù)顯示，上海房價均價一個月內環(huán)比下調了2%，同比下調約16%。

　　多管其下，只為消滅樓市虛火

　　反觀各地樓市，“房住不炒”在穩(wěn)步推進，但今年業(yè)內最關注的土地供應方式的改變，對市場影響目前尚不可預計。多個一線城市、強二線城市首次集中供地火熱，房企報名踴躍，爭搶積極，導致多幅地塊報價封頂。面對下月即將到來的首次集中供地，上海也在暗中使勁，從需求端嚴格執(zhí)行調控政策，圍追堵截炒房資金，讓市場降溫的同時，也嚴格執(zhí)行違規(guī)房企“三年不準在上海拿地”的政策。多管其下，只為消滅樓市虛火。

　　不僅一線城市，強二線城市也加入了密集調控行列。5月28日，成都宣布經成都市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展領導小組同意，建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制，同時發(fā)布了部分住宅小區(qū)二手房成交參考價格，涉及主城五區(qū)、高新區(qū)和天府新區(qū)。5月31日，蘇州即將迎來年度首次集中供地，日前蘇州市國土局為維護土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展，限制嚴重失信企業(yè)參加國有建設用地使用權掛牌競價出讓活動；禁止參拍開發(fā)商多馬甲拍地，違者將被納入“黑名單”，三年內禁止進入蘇州土地市場。

　　2021年1月，百城價格環(huán)比同比漲幅均擴大。1月百城新建住宅均價15853元/平方米，環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.56%，漲幅較上月分別擴大0.12和0.10個百分點。百城二手住宅均價15542元/平方米，環(huán)比上漲0.32%，同比上漲3.22%，漲幅較上月分別擴大0.04和0.24個百分點。國家統(tǒng)計局發(fā)布的4月全國70城房價數(shù)據(jù)顯示。4月，全國商品住宅銷售價格仍保持漲勢，漲幅穩(wěn)中略升。其中，北京新房二手房價格環(huán)比、同比均雙漲。其中，北京新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.5%;北京二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.2%，同比上漲10.1%。北上廣深四大一線城市，除深圳二手房價格環(huán)比持平外，其他新房二手房價格環(huán)比、同比均呈現(xiàn)漲勢。

　　一線城市的房價上漲壓力，釋放到周邊的環(huán)湖、環(huán)深等多個城市新建住宅價格環(huán)比漲幅居百城前列。寧波房價漲幅就躍升至全國第九名。

　　多地樓市回暖，尤其長三角、珠三角部分城市市場情緒持續(xù)高漲，如上海2020年下半年新建商品住宅（不含保障房）累計成交面積超570萬平方米，同比增長近40%，多個項目開盤即售罄；深圳新建住宅受限價影響，與二手住宅之間形成價格剪刀差，市場購買力聚焦新房市場，網(wǎng)紅盤日光成為普遍現(xiàn)象。

　　調控密集度大增：地方政府約談房企

　　中指院一份研報指出，多個熱點城市扎堆加碼樓市調控，主要源于去年下半年以來，多地樓市回暖。多城市加碼樓市調控，體現(xiàn)了“房住不炒”、因城施策仍是樓市調控主基調，各地方政府也將在保持調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，根據(jù)市場形勢變化，對政策進行及時調整和跟進。

　　據(jù)中原地產市場研究部統(tǒng)計，中上旬房地產調控已經超過30次，疊加之前1-4月的186次，2021年房地產調控已經超過215次。

　　上海中原地產市場分析師盧文曦表示，上海新房投放采取集中上市的方式，因為是新生事物，在制定規(guī)則的時候難免有考慮不周全的地方，在執(zhí)行的過程中也會暴露出新問題和此前沒關注到的盲點，在后續(xù)認籌過程中會有不斷升級補短板和完善市場交易秩序的做法。目的還是一個，堅持“房住不炒”，堵住漏洞，維護交易秩序和市場預期的穩(wěn)定。

　　盧文曦預計今后上海不排除還會繼續(xù)推出新的舉措，通過政策不斷 “打補丁”，規(guī)范市場的交易秩序，同時也可以起到穩(wěn)定市場預期的作用。

　　據(jù)統(tǒng)計，此前上海推出的新盤，觸發(fā)計分制的大約有1/3左右，這表明樓市高溫的狀態(tài)，消退了一點，但還處于高位。

　　隨著市場變化加快，調控也變得密集，各地政府約談房企的次數(shù)也越來越多。

　　5月28日，21世紀經濟報道記者從多個核心信源處獲悉，5月27日，南京約談了南京萬科、南京仁恒、銀城、南京旭輝、杭州濱江等5家品牌房企相關內部專家，會議探討涉及的主要內容包括：就樓盤內裝材料和人工的指導價，征求意見；對土地出讓模式的探討；就限房價競品質的方向征求開放商的意見等。

　　5月28日晚間，南京住房保障和房產局發(fā)布《關于進一步優(yōu)化無房家庭購房工作通知》，通知重申“無房戶家庭”的認定標準：自2021年5月29日起，“無房家庭”的購房資格認定，除須滿足本市戶籍、全市范圍內無自有住房外，新增2年內無自有住房登記信息和交易記錄、前1年內在南京連續(xù)繳納12個月城鎮(zhèn)社會保險或個人所得稅兩個條件。如無法提供社?；騻€稅證明，則須南京戶籍滿5年。此外，學生集體戶不再認定為“無房家庭”。

　　上海在今年2月出臺新房搖號打分制，優(yōu)先滿足無房家庭；后來出現(xiàn)有的項目“挑客”情況，上海也及時約談相關房企。

　　政策補漏已然成為地方政府的調控常態(tài)。比如，此前杭州沒有對于高層次人才落戶杭州后購買第二套房的具體政策，后在4月13日，重申高層次人才家庭落戶杭州須滿5年方可購買第二套房。

　　21世紀經濟報道獨家獲悉，杭州最近正在醞釀新的買房規(guī)則，或會參考上海的計分制，但具體內容有待官方權威公布。杭州有業(yè)內人士證實，杭州最近有一批紅盤預售證蓄勢待發(fā)，可能就是等新的調控政策出臺。

　　旭輝控股董事長林中指出，地方政府約談開發(fā)商已漸成常態(tài)。政府事先做一些調研，為后續(xù)政策做鋪墊，房企也樂意建言，共建公平、健康的市場環(huán)境。

　　曾擔任中國房地產業(yè)協(xié)會副會長等職務的林中，最近對相關部門建言，通過“限房價、限地價、競品質”來解決限地價、限房價之后出現(xiàn)的樓盤品質下降的問題。

　　4月中旬，杭州首提土拍“競質量”。21世紀經濟報道記者獨家獲悉，北京或將在杭州之前，在局部區(qū)域、部分地塊采用這一新土拍規(guī)則。

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