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重慶這次樓市上漲本質(zhì)和許多大城市邏輯相似，是各類資金加快進入市場。不過，火熱的重慶樓市或?qū)⒂瓉碛忠惠喺{(diào)整。

田傲云/發(fā)自北京

重慶樓市山雨欲來。

“置業(yè)顧問開始說星期三星期四開盤，后來表示不確定；之后再打電話就不通了，結(jié)果再打聽，盤已開了。”一位計劃購買重慶禮嘉板塊某項目的購房者無奈地表示。

這是最近發(fā)生在重慶樓市的個案，也是群像。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者采訪了解，進入5月以來，重慶多個新開樓盤出現(xiàn)封盤、折扣取消等現(xiàn)象。

多個項目折扣取消令購房者猝不及防，但在不少房地產(chǎn)人士看來卻在情理之中，最主要原因來自前不久的集中供地。

20多天前，重慶首批集中供地開拍，主城區(qū)46宗地塊全部出讓，成交總金額超635億元，平均溢價率超40%，最高溢價率達129.98%。多宗地樓面價折合近1.5萬元/平方米。

受重慶首次集中供地影響，樓市和土地市場開始強勢回暖：高溢價競拍區(qū)域部分新房項目出封盤、取消折扣等現(xiàn)象，售樓處數(shù)百號人排隊搶房；二手房也出現(xiàn)“封盤”跡象，市場掛牌量直降1.9萬套。

“重慶樓市近期火熱主要是因為過去兩年較為平靜，潛在需求量很大；再加上重慶本身房價絕對水平相對低于其他城市，在其他城市政策收緊情況下，市場更容易活躍。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“另外，重慶這次上漲本質(zhì)其實和許多大城市邏輯相似，是各類資金加快進入市場。”

據(jù)國家統(tǒng)計局5月17日公布的70城房價數(shù)據(jù)顯示，4月重慶新房價格環(huán)比上漲1.4%，領(lǐng)漲全國；二手房價格環(huán)比上漲1.3%，漲幅全國第二。

一位接近重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱“重慶市住建委”）的人士透露，目前重慶市住建委正在緊急制定調(diào)控政策，以嚴控房價，避免樓市過熱，“主要是新開盤項目備案價調(diào)整。”

被迅速點燃的樓市

作為我國中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶區(qū)位優(yōu)勢突出。2015年，重慶成為全國熱點“炒房”城市，吸引了大量投資客涌入，一直到2018年，重慶樓市一路向上的勢頭才悄然放緩，進入橫盤狀態(tài)。進入2020年，在國家大力發(fā)展成渝經(jīng)濟圈被確定為西部金融中心等各種利好下，重慶人口流入增加，進一步帶動房地產(chǎn)開發(fā)投資以及土地市場變化。

在4月28日-29日重慶首批集中供地中，重慶地市再迎高潮。主城區(qū)46宗地塊全部成功出讓，成交總金額超635億元，平均溢價率超40%，最高溢價率達129.98%。多宗地樓面價折合近1.5萬元/平方米。

土地出讓火熱情況影響下游市場，重慶樓市被迅速點燃，成交量快速躥升，房價也變得一天一個樣。

“現(xiàn)在樓市很火，到處都在搶房。以前找關(guān)系還能排前面，現(xiàn)在找關(guān)系也沒用，好多樓盤要么現(xiàn)場炸了，要么就直接封盤，市場開始轉(zhuǎn)向賣方了。”一位剛剛買了婚房的購房者告訴記者。

“上周有4個項目開盤，全部售罄。”一位銷售人員在電話里也對記者表示，最近2個月以來，重慶新房市場供不應(yīng)求，“比如位于科學城芯的學宸名著，雖然比周邊房價高出不少，但自從營銷中心正式開放，每天都能排起長龍，開放首日意向購房客戶辦卡就超過800張，到5月15日首次開盤已銷售一空。”

根據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2020年4月，重慶中心城區(qū)成交商品房268.01萬平方米，環(huán)比上漲27.61%，同比上漲27.28%。2021年1-4月累計供應(yīng)商品住宅491.13萬平方米，較2020年同期增長42.97%。

“按照目前樓面價，重慶新房很可能馬上進入2萬元/平方米時代，部分區(qū)域板塊甚至有可能更高。”有重慶房地產(chǎn)人士預(yù)判。

重慶樓市火熱還表現(xiàn)在二手房市場。從今年春節(jié)后就計劃買一套二手房的陳媛發(fā)現(xiàn)很多房子不是不賣了就是要漲價，“4月底看的幾套房子房東都說考慮考慮，聽說要漲價，就想放一放。”

但這也并不是絕對，陳媛表示，“還是得看區(qū)域，不賣或者要漲價的主要是這次土拍中高溢價成交地塊周邊的小區(qū)。比如重慶禮嘉一套2015年的100平方米洋房，之前掛牌價是250萬元左右，現(xiàn)在房東說要漲50萬元。因為價高，我又看了其他區(qū)域房子，比如重慶冉家壩一套80平方米，掛牌價114萬元也沒賣出去。”

貝殼數(shù)據(jù)顯示，5月以來，重慶二手房掛牌量直線下降。4月30日，貝殼上二手房掛牌量約16.1萬套，5月21日貝殼上二手房掛牌量降到了14.2萬套。僅十多天，二手房掛牌量直降1.9萬套。

能否持續(xù)火熱？

重慶樓市在上一輪熱度之后，近兩年市場較為平穩(wěn)，價格保持穩(wěn)中有升。

轉(zhuǎn)機發(fā)生在去年12月份，重慶土拍出現(xiàn)“新地王”，折合樓面價13549元/平方米。緊接著在今年2月份，重慶土地市場共成交6宗地塊，攬金34.806億元，有4宗地塊溢價成交，平均溢價率約為35.4%。其中春風地產(chǎn)以總價8.25億元拿下彩云湖地塊，樓面價達到13257元/平方米，溢價率49%，樓面價排重慶歷史第四高位。

與此同時，重慶新房二手房市場回暖，量價齊升。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，進入3月份，重慶新房價格漲幅擴大，3月新房價格環(huán)比上漲0.9%，漲幅全國第4；4月漲幅1.4%，漲幅升至全國第1。二手房市場方面，三四月重慶二手房價格環(huán)比分別上漲0.8%和1.3%，漲幅排名分別為第11位和第2位。

中指研究院重慶公司研究主管戴小紅告訴記者，今年年初市場熱度仍較低，近兩個月受成都、西安等城市調(diào)控加碼影響，部分需求外溢，疊加此次土拍市場熱度，市場預(yù)期有所改變。

“重慶房價不會一直上漲，雖然當下重慶受到成渝經(jīng)濟圈、西部金融中心等多重利好，自身經(jīng)濟發(fā)展也不錯，但此前重慶房價并不高，疊加集中拍地影響，目前樓市比較火，但我認為這是階段性現(xiàn)象，最終還是要回到常態(tài)。”談到重慶樓市能否持續(xù)火熱時，重慶一位房地產(chǎn)研究人員強調(diào)。

戴小紅也表示，從政策端來看，重慶政策一直以來均較為寬松，多是針對性的出臺微調(diào)政策，預(yù)計后期土拍政策或有調(diào)整。

此外，一位接近重慶市住建委的人士透露，目前重慶市住建委正在緊急制定調(diào)控政策，以嚴控房價，避免樓市過熱。
“主要是新開盤項目備案價調(diào)整。”該人士向記者表示。

他進一步解釋，比如已經(jīng)備案的項目9個月內(nèi)不能調(diào)整備案價格，要調(diào)整備案價格必須滿足幾個條件，以高層為例，前期備案價均價如果是2萬元/平方米，要調(diào)整備案價格到2.1萬/平方米就必須實現(xiàn)銷售面積累計5萬平方米；現(xiàn)在一般一棟高層大概2萬平方米，至少要連開3棟樓才能達到或者超過5萬平方米硬性要求，如果沒有達到5萬平方米不予受理。如果前期銷售價格折扣低于98折的也不予受理，原因是項目前期打折力度大都不好賣，現(xiàn)在也沒有資格上調(diào)備案價格。