全國各地的國資都來抄底上海了
時間:2024-08-16來源:未知 作者:acebm 點擊:
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編者按
樓市下行期，住宅賣不動，沒想到寫字樓反而更吃香了。
最近，新疆國資購入人民廣場寫字樓的消息引發(fā)熱議。
有意思的是，新疆國資出手并非個例。
這兩年，多個外地國資紛紛在上海下場買樓，瞄準(zhǔn)的都是核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
原來手里握著大把現(xiàn)金，動輒幾十億的物業(yè)交易，除了我們熟知的煤老板、水泥老板、鋼鐵大王。
還有各個地方的“國家隊”。
一、都是哪些國資在上海“買買買”
事實上，新疆國資上海買樓并非是最近的交易，而是早在去年年底就完成了，只不過近期才被披露出來。
交易的華旭國際大廈（Plaza336）地處人民廣場和人民公園的東北角。
毗鄰世茂廣場、來福士廣場和南京路步行街。
這樣的地理位置可謂是絕佳。
總面積3萬余平米，定位于休閑、娛樂、辦公于一體。
其中1到4樓為6000平米的裙樓商業(yè)，5到20樓是甲級辦公樓。
官網(wǎng)顯示其目前入駐的企業(yè)有華旭投資、新瑞醫(yī)療、伍茲貝格建筑設(shè)計、東芝電子、倍通醫(yī)藥等。
早在2009年，一家民營地產(chǎn)開發(fā)商新疆三聯(lián)企業(yè)集團就收購了這棟樓。
去年這家房企由民營轉(zhuǎn)為了國有獨資，實控人正是新疆維吾爾自治區(qū)國資委。
因此，三聯(lián)集團持有了這棟樓14年后，在去年年底，將其轉(zhuǎn)給了新疆維吾爾自治區(qū)國資委，交易總價據(jù)傳在20億元左右。
來源：企查查
全部股權(quán)變更完成后，企業(yè)類型也由此變成了國有獨資，并在7月發(fā)布了公開招標(biāo)。
除此之外，根據(jù)公開資料，我們還整理了部分大宗交易的名單。
來源網(wǎng)絡(luò)資料，僅供參考
可以看到，河南、山東、浙江、福建和江蘇等地的國資都有出手。
交易標(biāo)的以市區(qū)熱門商圈的寫字樓為主，也有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公樓。
主要因為寫字樓相對標(biāo)準(zhǔn)化，運營成本低，流動性更好。
可以同時滿足自用、稅務(wù)、接待、資產(chǎn)配置等多種功能。
直接點說就是“好管理”。
從成交金額來看，基本都在20億元以下，面積也低于5萬方。
有的交易還打包了寫字樓的車位在內(nèi)。
像河南財政廳全資控股的子公司，從豫園股份手中收購的普陀星光耀廣場二期1號樓，一并買下的部分車位，支付的對價高達3600萬元，價值不菲。
而福建三明作為沙縣小吃的發(fā)源地。
當(dāng)?shù)貒Y則更為直接，一買下楊浦互聯(lián)網(wǎng)教育大廈就命名為“三明大廈”。
大廈不僅設(shè)有三明城市展示中心，還開出了沙縣小吃在上海的旗艦店，面積足足有300平方。
當(dāng)然，上海還有不少酒店因為建于優(yōu)質(zhì)地段，憑借收益率穩(wěn)定的優(yōu)勢。
也日漸受到眾多資本的青睞，同樣成為國資央企收購目標(biāo)之一。
包括寶格麗酒店、萬達瑞華酒店、凱賓斯基大酒店、五角場智選假日酒店....。
山東高速就出資約3.3億元，買了浦東金橋萬和昊美酒店30%的股權(quán)。
北京銀行則是進行了房產(chǎn)“置換”，一邊把原有的上海辦公大樓出售，一邊購入了位于黃浦江邊的綠地萬豪酒店。
預(yù)計未來，該酒店的一部分將會改造，作為北京銀行在上海的總部辦公使用。
這一系列動作表明，多地國資正在積極布局和投資于上海的核心商業(yè)地產(chǎn)。
二、上海這兩年的大宗交易有多火
這些大宗交易之所以受到萬眾矚目，主要是因為金額實在太過龐大。
就像豪宅是樓市的風(fēng)向標(biāo)一樣。
總價高、價值大的大宗資產(chǎn)，在資產(chǎn)端也有著不言而喻的重要性。
而在國資諸多交易的推動下，上海這兩年的大宗交易市場維持了較活躍的成交。
成交數(shù)據(jù)也證明了這一點。
據(jù)仲量聯(lián)行的報告顯示，整個2023年，上海共產(chǎn)生了超過140宗大宗交易，總成交金額約941億元，遠高于2022年的836億元。
其中去年第四季度出現(xiàn)“翹尾”行情，成交總金額達460.5億元，占據(jù)了全年49%的份額，成交量更是較2022年同比增長74%。
圖源仲量聯(lián)行
今年上半年目前一共錄得50宗交易案例，第一季度23宗，第二季度27宗。
第二季度的總成交金額，較第一季度幾乎實現(xiàn)了翻倍增長，單筆平均成交額更是再創(chuàng)新高，多宗交易呈現(xiàn)出高溢價趨勢。
像黃浦區(qū)的原華美達酒店在6月進行的第二次拍賣，就吸引了6個競買方舉牌多達19輪。
最終以4.26億元成交，相較起拍價3.24億元，溢價率高達31%。
戴德梁行則統(tǒng)計，上海上半年大宗交易以內(nèi)資為主，占到全國總成交金額的78%，為近三年來最高占比。
圖源戴德梁行
內(nèi)資投資者包括民營企業(yè)和國有企業(yè)，有更早和更多的機會去搶占市場，投資活動都展現(xiàn)出了明顯的增長勢頭。
港資和外資買家有所減少，仍處于謹(jǐn)慎觀望狀態(tài)。
上半年最大的一筆交易就是香港領(lǐng)展地產(chǎn)基金，以23.838億元收購了上海七寶萬科廣場50%的股權(quán)。
那么，這些“國家隊”，為什么只盯著上海買呢？
近年來這類收購活動的增加，主要與地產(chǎn)市場的下行周期有關(guān)。
一方面，相關(guān)企業(yè)有出售資產(chǎn)的需求，以緩解資金壓力。
以往非常稀缺的核心資產(chǎn)也被放到了貨架上，而且價格還有談判空間，流動性有所提升。
另一方面，外地國資也有進軍上海的想法，手握重金。
他們看準(zhǔn)了上海核心區(qū)域的辦公樓和酒店，這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)避風(fēng)港”不僅有穩(wěn)定的租金收益，還具有保值增值的潛力。
還可以作為“招商飛地”使用，助力地方政府積極融入經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)。
因此，外地很多地方政府、國資委、新區(qū)管委會、產(chǎn)業(yè)園區(qū)都持有上海核心地段物業(yè)。
不僅是上面提到的浙江寧波、福建三明，還有江蘇的高郵和盱眙，浙江的嘉興、余姚、衢州、海寧、安吉等地。
這樣一來，政府的點對點招商，也催生了大量總部獨棟購置，推升了整體市場交易額。
2024年上半年內(nèi)地大宗成交金額占比，來源克而瑞
全國范圍內(nèi)來看，上海一直是大宗交易金額最高的城市，是絕對的龍頭大哥，遙遙領(lǐng)先于北京、廣州和深圳等城市。
在多方合力下，下半年上海的大宗交易表現(xiàn)也值得期待，今年總金額有望超越2023年、突破千億大關(guān)。
三、背后都有哪些原因
短期來看，外地國資在上海買樓，為“招商飛地”模式的實施提供了有利條件。
“招商飛地”指的是兩個相互獨立、經(jīng)濟發(fā)展存在落差的行政地區(qū)打破原有行政區(qū)劃限制。
通過跨區(qū)域的行政管理和經(jīng)濟開發(fā)，實現(xiàn)兩地資源互補，經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的一種區(qū)域經(jīng)濟合作模式。
對于江蘇、浙江、河南、四川等地，上海作為中國最大的經(jīng)濟中心城市，確實有作為“飛地”的資本，是他們學(xué)習(xí)的一個典型樣本。
來源網(wǎng)絡(luò)資料，僅供參考
以大虹橋核心商務(wù)區(qū)為例。
在民營地產(chǎn)開發(fā)商大規(guī)模撤出之后，多個長三角包郵圈范圍內(nèi)的城市，在大虹橋周邊收購或租賃了一批辦公物業(yè)。
積極設(shè)置分支機構(gòu)如招商平臺和駐滬辦，搭建了連接江浙滬的橋梁。
一年多前，寧波的海創(chuàng)集團以5.1億元，收購了位于上海虹橋世界中心的D1棟寫字樓項目。
該集團由寧波前灣新區(qū)管委會100%實控。
這棟建筑曾是四川藍光集團的上?？偛?，于2019年購置并進行了大規(guī)模裝修改造
2020年，藍光集團還委托招商財富對該項目發(fā)行了類REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）。
海創(chuàng)集團收購后，使其成為寧波生態(tài)園在上海的重要橋頭堡。
吸引長三角地區(qū)以上海為中心的人才、商務(wù)和資本等優(yōu)質(zhì)資源。
長遠來說，在二三線地產(chǎn)市場疲軟的當(dāng)下。
外地國資也希望通過配置上海的核心資產(chǎn)，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的多元化發(fā)展，降低依賴單一市場的風(fēng)險，優(yōu)化自身的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。
此外，這些年地方上不少民營房企因為流動性問題，企業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)為了國企。
比如三湘印象的實控人，就在去年從黃輝家族變更為湖北國資。
新湖中寶、世榮兆業(yè)的實控人也在今年，分別變成了浙江衢州國資和珠海國資。
這些民營房企之前所購置的辦公樓，也就變成了當(dāng)?shù)貒Y所有，就像開頭提到的新疆國資一樣。
結(jié)語
總的來說，多地國資奔赴上海買樓的原因是多種多樣的。
市場因素、資產(chǎn)保值增值，還有一些經(jīng)典案例的推動，這些共同作用下，使得上海成為國資投資的重要目的地。
市場上不僅有各地國資、央企，還有能源大戶、港資和外資等等，買家類型愈發(fā)豐富多元，涵蓋了金融、互聯(lián)網(wǎng)、康養(yǎng)、食品、建筑、科技等領(lǐng)域。
他們不光關(guān)注辦公寫字樓等傳統(tǒng)物業(yè)類型，還將目光投向了酒店、科創(chuàng)園區(qū)等多種物業(yè)類型。
大宗交易市場從不缺“買買買”的錢，而是缺乏合適且優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的。
接下來，預(yù)計還會有更多資本和主體，投入到一線和熱點城市的核心資產(chǎn)中。
文章來源：真叫盧?。▃henjiaolujun0426），本文已獲得“真叫盧俊”授權(quán)。
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