因城施策，完善“保障+市場(chǎng)”住房供應(yīng)體系
時(shí)間:2024-08-10來源:未知 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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編者按
鄭州市近日發(fā)布了《關(guān)于取消商品住房銷售價(jià)格指導(dǎo)的通知》，盡管市場(chǎng)反應(yīng)還有待時(shí)間檢驗(yàn)，在業(yè)內(nèi)卻是一石激起千層浪。結(jié)合今年以來沈陽、蘭州、寧德等地的類似新政，以及陽江、珠海、蕪湖等地的“局部松綁”政策，業(yè)內(nèi)人士的解讀有分歧、有爭(zhēng)議，而更多的是“穩(wěn)中向好”的共識(shí)。
王牌智庫首席專家董事長在接受大象新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)表示：“取消新房銷售限價(jià)是大勢(shì)所趨，取消新房限購鄭州市要有后續(xù)預(yù)案，老百姓面對(duì)買漲不買跌要有定力，房企要有態(tài)度‘是降價(jià)加大去化量，還是在活下去的同時(shí)擔(dān)起行業(yè)和社會(huì)責(zé)任’，共同維護(hù)一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全社會(huì)的福氣。”
以下是大象新聞針對(duì)“取消商品房限價(jià)”的報(bào)道原文，一起來看。
保障+市場(chǎng)，明確大方向
大象新聞?dòng)浾咴诓稍L中了解到，所謂“取消限價(jià)指導(dǎo)”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商向?qū)俚刈〗ú块T申請(qǐng)辦理商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可證之前，無須再將擬定的銷售價(jià)格報(bào)批備案。這無疑是對(duì)近十年來商品房售價(jià)備案制的全面顛覆，可謂“徹底松綁”。
“政策轉(zhuǎn)向的動(dòng)力，一是源于市場(chǎng)庫存壓力，二是對(duì)上級(jí)調(diào)整政策的貫徹。”鄭州市房管部門一位不愿透露姓名的工作人員告訴記者，今年上半年，鄭州商品住宅新房成交量同比下滑近半，在這樣的“買方市場(chǎng)”環(huán)境下，讓消費(fèi)者與開發(fā)商自行協(xié)商議價(jià)定價(jià)，有助于市場(chǎng)回暖，從而在促進(jìn)剛需消費(fèi)的同時(shí)，緩解開發(fā)商的資金壓力。
房管局工作人員所說的“上級(jí)調(diào)整政策”，指的是2023年8月由國務(wù)院審批通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，業(yè)內(nèi)稱之為“14號(hào)文”。“14號(hào)文件”明確了未來中國房產(chǎn)市場(chǎng)的雙規(guī)制格局：一是加大保障性住房供給，確保“居者有其屋”的生存需求；二是回歸商品房的商業(yè)屬性，保證消費(fèi)者提質(zhì)升級(jí)美好生活的追求。業(yè)內(nèi)人士將其解讀為“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，保障的歸保障”。
倒逼艱苦奮斗精神回歸
房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條觸及深廣，與群眾生活息息相關(guān)。7月31日鄭州出臺(tái)松綁新政后，網(wǎng)上便熱議不斷。悲觀者認(rèn)為此舉勢(shì)必會(huì)拉低本已低迷的市場(chǎng)房價(jià)，而“買漲不買跌”的心理預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)的刺激力度有限，同時(shí)還會(huì)導(dǎo)致居民已有財(cái)富的嚴(yán)重縮水。樂觀者則認(rèn)為房價(jià)親民才是正道，過多的金融屬性不僅不利于市場(chǎng)的長期發(fā)展，還會(huì)進(jìn)一步拉大貧富差距。而房價(jià)的漲跌有其自身規(guī)律可循，雙軌制更有利于銀行貸款的深度剝離，讓多套房產(chǎn)占有者難覓接盤俠，也更有利于下一步房產(chǎn)稅的開征。
中國新媒體聯(lián)盟房地產(chǎn)首席評(píng)論員奚春山認(rèn)為，過去8年，包括鄭州在內(nèi)的中國內(nèi)地不少熱點(diǎn)城市，都經(jīng)歷過限購、限貸、限簽、限售、限價(jià)的五花大綁。為了破限，假離婚甚至曾經(jīng)成為無奈的“時(shí)尚”。
“東北的沈陽開先河，蘭州、鄭州等城市緊跟。”奚春山認(rèn)為，樓市高度市場(chǎng)化運(yùn)作，必成燎原之勢(shì)，但這并不代表地方執(zhí)政者完全放棄了保民生。在他看來，鄭州未來樓市，將步入“三條腿走路”的時(shí)代：具備金融屬性的商品住宅、配售型保障房、無產(chǎn)權(quán)的人才公寓將呈現(xiàn)出4：3：3的比例，不僅能獲取投資收益，也可以“大庇天下寒士俱歡顏”。
“最窮的社畜、或有個(gè)性的年輕人租人才公寓，口袋里有碎銀幾兩的買配售型保障房。高凈值的成功人士，買商品住宅，各取所需。那種大房東比大老板還牛，小房東比小老板還爽的時(shí)代，一去不復(fù)返了。”奚春山說，某種意義上，這是倒逼已經(jīng)丟失的艱苦奮斗精神重新回歸。
因城施策是正道
事實(shí)上，早在去年“14號(hào)文”出臺(tái)后，全國多地就曾經(jīng)做過“局部松綁”的一系列試探性動(dòng)作，甚至曾出現(xiàn)過一陣回暖看漲的趨勢(shì)預(yù)測(cè)。但從后來的市場(chǎng)反應(yīng)反觀，各地政策工具箱其實(shí)多已見底，期盼已久的“牛市”也未如期出現(xiàn)。甚至一些地方不僅沒刺激到買房，反而刺激到了賣房。
王牌智庫首席專家、房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家上官同君認(rèn)為，房地產(chǎn)整體來說是以城市為單元的細(xì)分市場(chǎng)，在上級(jí)政策的具體貫徹實(shí)施中，既有像鄭州這樣的一步到位，完全取消銷售限價(jià)徹底放開；也有諸如東莞這樣的城市局部推行步步為營，比如調(diào)整縮短預(yù)售房的價(jià)格申報(bào)時(shí)間；還有像深圳一樣的堅(jiān)挺城市，穩(wěn)字當(dāng)頭一如既往地穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
“推進(jìn)保障房優(yōu)化增量，取消售價(jià)指導(dǎo)消化存量，這是雙管齊下，但并非一蹴而就。應(yīng)該正視現(xiàn)狀的是商品房存量較多待消化，保障房的存量太少待建設(shè)，保障房實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保，其建設(shè)周期需要較長的時(shí)間。”上官同君說，“號(hào)召力、影響力、輻射力不同，各個(gè)城市的房產(chǎn)供需關(guān)系千差萬別。如何落實(shí)好‘保障+市場(chǎng)’的雙軌制，需要各地因地制宜。應(yīng)該充分賦予地方政府城市房產(chǎn)管理的調(diào)控自主權(quán)，根據(jù)各地不同的供需情況精準(zhǔn)施策。”
上官同君說：“取消新房銷售限價(jià)是大勢(shì)所趨，取消新房限購鄭州市要有后續(xù)預(yù)案，老百姓面對(duì)買漲不買跌要有定力，房企要有態(tài)度，是降價(jià)加大去化量，還是在活下去的同時(shí)擔(dān)起行業(yè)和社會(huì)責(zé)任，共同維護(hù)一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)是全社會(huì)的福氣。”
“面臨多元化的因城施策，有利于我國各地結(jié)合自身實(shí)際在穩(wěn)定市場(chǎng)的同時(shí)，從頂層設(shè)計(jì)入手，研究、編制、實(shí)施長遠(yuǎn)規(guī)劃，完善國家、省、市、縣區(qū)自上而下的“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，促進(jìn)人、財(cái)、房、地、要素高效聯(lián)動(dòng)，推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新機(jī)制的加速形成。”上官同君說。
（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）
（本文首發(fā)于“大象新聞”APP，作者：大象新聞?dòng)浾?申子仲 實(shí)習(xí)生 郭鑫宇）
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