王牌智庫||上官同君：房地產(chǎn)稅真正落地還需時間，三四線城市房地產(chǎn)市場迎來最好機(jī)會
時間:2018-03-12來源:王牌智庫 作者:上官同君 點(diǎn)擊:
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【閱讀原文】3月7日上午，十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行記者會，財政部副部長史耀斌在答記者問中提到，會按照中國國情合理設(shè)立房地產(chǎn)稅制度，全國人大、財政部和相關(guān)部門正起草完善房地產(chǎn)稅法律草案，總體思路是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。
房地產(chǎn)稅什么時候出臺呢？房地產(chǎn)稅的消息能否影響房價？王牌智庫首席專家、董事長上官同君接受河南商報·樓市商報記者專訪，結(jié)合河南特別是鄭州房地產(chǎn)市場的情況，對以上問題作出理性、深入的剖析。
河南商報·樓市商報：房地產(chǎn)稅什么時候出臺呢？從發(fā)言人的表態(tài)上看，并沒有說出明確的時間表。這些年，房價的一路走高，對收入不高的年輕人，造成了巨大心理沖擊。時至如今，依然有很多人寄望于房地產(chǎn)稅的落地，能夠帶來房價大跌，從而實(shí)現(xiàn)低位上車。畢竟，從最新的數(shù)據(jù)來看，過去一年號稱史上最嚴(yán)的樓市調(diào)控，效果也只是平抑房價。那么，房地產(chǎn)稅的出臺，對房價會有怎樣影響？
王牌智庫首席專家、董事長上官同君
解讀一：房企營銷讓你躁動，制度設(shè)計讓你心靜
十年來我一直在講一個觀點(diǎn)，中國房地產(chǎn)市場是典型的三恐慌，老百姓恐慌、開發(fā)商恐慌、政府恐慌，政府調(diào)控的抓手應(yīng)該抓如何扼制樓市恐慌，“房住不炒”的定調(diào)抓住了樓市調(diào)控的牛鼻子。當(dāng)下調(diào)控形勢仍不容樂觀，開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)入寡頭地產(chǎn)時代，當(dāng)前房地產(chǎn)過度營銷和房地產(chǎn)調(diào)控政策制定之間就是一對歡喜冤家，房企營銷挖潛老百姓買房需求，調(diào)控政策就是讓老百姓買房心靜如水，研究房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)各方的心理現(xiàn)狀，再結(jié)合一城一策的房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，就會明白房地產(chǎn)稅出臺也是為了扼制樓市恐慌，何時真正出臺落地還需較長時間。
解讀二：房地產(chǎn)稅依然擋不住房價上漲，只能減緩上漲速度
首先應(yīng)該清楚一點(diǎn)的是，房地產(chǎn)稅不是用來抑制房價的，官方也從來都沒提過這個說法。房地產(chǎn)稅的開征，更明晰的用意是拓展新的稅源，用以替代現(xiàn)有的土地出讓金。
上官同君認(rèn)為，即使日后房地產(chǎn)稅出臺后，對于房價影響也并不大，房地產(chǎn)稅依然擋不住房價上漲，這里面不可忽略每年通貨膨脹人民幣貶值的影響因素，只能減緩上漲速度。
解讀三：房地產(chǎn)調(diào)控不會放松
毋庸置疑，房地產(chǎn)稅是建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，房企之間實(shí)力比拼已經(jīng)進(jìn)入白熱化階段，從實(shí)力房企做大做強(qiáng)，開始大規(guī)模進(jìn)軍三四線城市，就說明房地產(chǎn)市場還是長期看好的。上官同君說，房企如何應(yīng)對房地產(chǎn)調(diào)控，應(yīng)對水平正在不斷提升。
2018分類調(diào)控、因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控還會繼續(xù)，對于河南而言，鄭州已無中小房企存活空間，三四線城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)迎來最好的發(fā)展機(jī)會。
相關(guān)鏈接：財政部副部長史耀斌答記者問
李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》中提出，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。關(guān)于房地產(chǎn)稅征收的實(shí)施時間以及征稅的對象范圍，您現(xiàn)在有哪些看法？
房地產(chǎn)稅問題確實(shí)是目前社會非常關(guān)注的問題，它關(guān)系到千家萬戶，涉及到幾乎每個人的切身利益。從歷史上來看，房地產(chǎn)稅作為一個稅種，它的歷史比較悠久，據(jù)我所了解，它最早起源于歐洲。隨著時代的發(fā)展，個人財富的不斷積聚，大多數(shù)國家都實(shí)行了房地產(chǎn)稅制度。
剛才這位記者是來自日本，我想日本也有房地產(chǎn)稅制度，當(dāng)然叫法不一樣。既然是一個大多數(shù)國家都普遍采用的稅收制度或者是一個稅種，它必然有它自己的作用，它的作用主要就是調(diào)節(jié)收入分配，特別是個人財富的集聚，起到促進(jìn)社會公平的作用。同時，籌集財政收入，用來滿足政府提供公共服務(wù)的需求。作為一個世界通行的稅種，它都有一些共性的制度安排。我歸納了一下，大致有這樣四種或者叫四個共性的制度性安排，幾乎是每個國家房地產(chǎn)稅制度都存在的。
一是所有的工商業(yè)住房和個人住房，都會按照它的評估值來征稅，也就是按照評估值來征稅。
二是在所有國家的房地產(chǎn)稅制度安排里面，都有一些稅收優(yōu)惠。比如可以作出一定的扣除標(biāo)準(zhǔn)，或者是對一些困難的家庭、低收入家庭、特殊困難群體給予一定的稅收減免等。當(dāng)然具體的方式不一樣，水平不一樣，但是都有一些稅收優(yōu)惠。
三是這個稅屬于地方稅，它的收入歸屬于地方政府。地方政府用這些收入來滿足比如說教育、治安和其他一些公共基礎(chǔ)設(shè)施提供等這樣的一些支出。
四是因為房地產(chǎn)稅的稅基確定比較復(fù)雜或者非常復(fù)雜，所以需要建立完備的稅收征管模式，這樣才能夠使房地產(chǎn)稅征得到、征得公平。
中國到目前為止，還沒有剛才我說的、在大多數(shù)國家普遍實(shí)施的房地產(chǎn)稅制度，但是我們幾年前也進(jìn)行過試點(diǎn)，應(yīng)該說也積累了一些經(jīng)驗。確實(shí)，剛才如這位記者朋友所提到的，李克強(qiáng)總理在3月5號《政府工作報告》里提出來要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。實(shí)際上，在中國共產(chǎn)黨十八屆三中全會決定里也提出要適時推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，十九大報告也提出要加快建立地方稅體系，這些都為房地產(chǎn)稅改革作出了部署。
按照中央的決策部署，目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草和完善房地產(chǎn)稅法律草案。房地產(chǎn)稅總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。按照這樣一個總體思路。目前，我們正在設(shè)計、完善，同時再進(jìn)行論證和聽取意見。
在我們推進(jìn)這項改革的過程里面，剛才我已經(jīng)講到，大多數(shù)國家都實(shí)行了房地產(chǎn)稅制度，都有一些共性的制度性安排，我們會參考國際上共性的制度性安排的一些特點(diǎn)。當(dāng)然，我們是中國，中國有中國的國情，我們還會按照中國的國情，從中國的國情出發(fā)來合理設(shè)計我們房地產(chǎn)稅制度。比如說合并整合相關(guān)的一些稅種，再比如說合理降低房地產(chǎn)在建設(shè)交易環(huán)節(jié)的一些稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等。這樣的話，使我們設(shè)計的房地產(chǎn)稅制度能夠更加合理、更加公平，既能夠起到籌集財政收入的作用，又能夠起到調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)社會公平的積極效應(yīng)。
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