王牌說市||4月市場(chǎng)回暖鄭州樓市量升價(jià)穩(wěn)
時(shí)間:2018-06-06來源:王牌智庫 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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一、國內(nèi)基本形勢(shì)分析
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【閱讀原文】2018年1-4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元，同比增長10.3%，增速比1-3月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資21331億元，增長14.2%。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.7%。
1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積664410萬平方米，同比增長1.6%。其中，住宅施工面積454589萬平方米，增長2.0%。房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%。其中，住宅新開工面積38079萬平方米，增長9.4%。房屋竣工面積25151萬平方米，下降10.7%。其中，住宅竣工面積17338萬平方米，下降13.8%。
2018年1-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長2.1%，增速比1-3月份回落1個(gè)百分點(diǎn)。
（二）商品房銷售和待售情況
2018年1-4月份，商品房銷售面積42192萬平方米，同比增長1.3%，增速比1-3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長0.4%。商品房銷售額36222億元，增長9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長9.5%。
2018年4月末，商品房待售面積56687萬平方米，比3月末減少642萬平方米。其中，住宅待售面積減少645萬平方米。
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2018年4月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.37，比3月份回落0.13點(diǎn)。
2017年至今，國房景氣指數(shù)整體走高趨勢(shì)明顯。2018年起國房景氣指數(shù)波動(dòng)性回落趨勢(shì)明顯，2018年4月國房景氣指數(shù)穩(wěn)定在101.37。
注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
2018年1-4月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.3%。同期，中國商品房銷售面積和銷售金額增速雙雙回落，降至1.3%和9.0%的多年新低。
全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速小幅回落，但仍然處于2015年以來絕對(duì)高位水平，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)雖面臨持續(xù)調(diào)控的壓力，但依然有很高的熱度。另一方面，住宅投資增速加快，房企開啟上半年搶收節(jié)奏。商品房與住宅銷售面積增速持續(xù)回落，趨勢(shì)無限接近銷售下滑，說明市場(chǎng)是呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)。從到位資金來源分析，國內(nèi)融資渠道繼續(xù)收緊，隨著全國商品房銷售增速持續(xù)下降，以及各地針對(duì)優(yōu)先全款客戶等違規(guī)銷售行為的打擊，定金及預(yù)收款將在未來承受雙重壓力，預(yù)計(jì)很難維持持續(xù)高位增長，將會(huì)進(jìn)一步加大房企資金壓力。
二、鄭州市場(chǎng)分析
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1.土地供應(yīng)分析
2018年4月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)15宗，供應(yīng)面積共計(jì)475畝，環(huán)比3月份供地面積增加了52.9%。4月份鄭州全市供應(yīng)的土地類型以商服用地為主。
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2018年4月份，鄭州市土地市場(chǎng)成交19宗；成交面積共計(jì)1322畝，環(huán)比3月成交面積減少了41.6%。4月份，鄭州全市土地成交市場(chǎng)主要集中在惠濟(jì)區(qū)，其次是管城區(qū)、高新區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)、經(jīng)開區(qū)和金水區(qū)；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是商務(wù)金融及批發(fā)零售用地。
經(jīng)歷了3月份的土地成交熱潮，2018年4月鄭州市土地市場(chǎng)土拍熱度略有降低?？傮w來說，2018年4月鄭州市土地穩(wěn)價(jià)放量，土地成交均為底價(jià)成交，說明在宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，鄭州土地市場(chǎng)漸趨理性。
自從“熔斷”機(jī)制被引入鄭州后，鄭州市堅(jiān)決貫徹習(xí)總書記“房子是用來住的，不是用來炒的”重要指示精神，推動(dòng)鄭州市土地市場(chǎng)更理性、健康可持續(xù)地發(fā)展。雖然國家中心城市的定位給鄭州樓市帶來極大的基本面看好，但鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體趨穩(wěn)和嚴(yán)控“地王”及高房價(jià)的決心堅(jiān)決不變。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.商品房市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2018年4月份，鄭州全市商品房預(yù)售面積為248.6萬㎡，環(huán)比增加了50.9%；銷售面積269.2萬㎡，環(huán)比增加了26.6%；商品房供求比為0.9。
總體來看，2018年4月，鄭州全市商品房供銷環(huán)比均回暖，總體供求格局趨于平衡。
（2）量價(jià)走勢(shì)分析
2018年4月份，鄭州全市商品房成交了28539套(間)，銷售均價(jià)為8844元/㎡，環(huán)比上升了4.9%。
2018年4月份，鄭州全市商品房成交量環(huán)比齊升。
2.商品住宅市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2018年4月份，鄭州全市商品住宅預(yù)售194萬㎡，環(huán)比增加79.2%；商品住宅銷售223.9萬㎡，環(huán)比增加了16.7%；商品住宅供求比降為0.9。
住宅市場(chǎng)是鄭州市商品房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2018年4月鄭州市商品住宅供銷環(huán)比齊升，供求格局趨于平衡。經(jīng)歷了連續(xù)10個(gè)月供不應(yīng)求(供求比小于1)，鄭州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。
?。?）量價(jià)走勢(shì)分析
2018年4月份，鄭州全市商品住宅銷售21511套(間)，4月鄭州全市商品住宅銷售均價(jià)為8292元/㎡，環(huán)比上升了1.4%。
可以看出，2018年4月鄭州全市商品住宅量價(jià)環(huán)比上升趨勢(shì)明顯。
3.二手房市場(chǎng)分析
鄭州二手房市場(chǎng)主要以二手住宅交易為主，2018年4月份，鄭州全市二手房交易51.7萬㎡(5449套)，環(huán)比增加了42.2%；其中二手住宅交易量為50.2萬㎡(5335套)，環(huán)比增加了43.1%。截止到2018年4月底，鄭州市二手房均價(jià)為10433元/㎡，環(huán)比降低了10.1%，其中二手住宅均價(jià)為10427元/㎡，環(huán)比降低了10.4%。
2017年4月至今，鄭州全市二手住宅在成交量呈波動(dòng)性變化但價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，自2018年1月開始二手住宅價(jià)格持續(xù)回升趨勢(shì)明顯，在3月份價(jià)格攀升至一年以來最高值，但在4月底鄭州全市二手住宅均價(jià)開始有回落趨勢(shì)。
2018年一季度，由于受政策調(diào)控期以及連續(xù)供應(yīng)不足雙重影響，鄭州商品住宅成交持續(xù)低位運(yùn)行。2018年4月起，鄭州全市商品房供銷回升趨勢(shì)明顯，鄭州全市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)鋪排展開，市場(chǎng)逐漸回暖。
王牌觀點(diǎn)一：市場(chǎng)回暖，鄭州樓市量升價(jià)穩(wěn)
2018年4月份，隨著天氣逐漸轉(zhuǎn)暖，鄭州全市土地供應(yīng)持續(xù)增加，土地成交表現(xiàn)穩(wěn)定；商品房供銷環(huán)比齊升，住宅成交表現(xiàn)突出。從全市范圍來說，整體去化水平較好且開盤項(xiàng)目企業(yè)并無明顯調(diào)價(jià)意愿。土拍市場(chǎng)預(yù)計(jì)5月份鄭州主城區(qū)將有18宗土地競拍，包括1宗住宅，2宗商住，15宗商業(yè)用地。
整體來看，2018年第二季度的開始階段鄭州土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，地塊溢價(jià)率明顯降低，開發(fā)商們?cè)谀玫胤矫娓于呌诶硇裕f明之前的調(diào)控政策對(duì)穩(wěn)定房價(jià)、促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。
王牌觀點(diǎn)二：市場(chǎng)化資金成本上升，房貸利率或?qū)⒗^續(xù)上行
從2017年1月份至今，全國首套房平均利率已連續(xù)16個(gè)月上漲。2018年4月，全國35個(gè)城市533家銀行中，有76家銀行分（支）行首套房貸款利率上升，占比14.26%，有26家銀行分（支）行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。其中，首套房利率最高為鄭州的5.96%。
2018年中國房地產(chǎn)調(diào)控將在以“穩(wěn)”為主的背景下，堅(jiān)持削弱金融杠桿的衍生能力。在“房住不炒”的基調(diào)下，2018年部分區(qū)域住房信貸政策仍將收緊，貸款利率仍有上升空間。從供給端看，2018年央行貨幣政策將逐漸收緊，并將繼續(xù)執(zhí)行住房金融宏觀審慎政策，個(gè)人住房貸款增量和結(jié)構(gòu)都將受到統(tǒng)一監(jiān)管，房貸資金供給將受影響。目前美國、歐洲等主要經(jīng)濟(jì)體正在逐漸收緊貨幣政策，包括實(shí)施加息和縮減資產(chǎn)負(fù)債表，對(duì)我國貨幣政策形成一定制約。從穩(wěn)定匯率的角度考慮，我國或?qū)⒏S美聯(lián)儲(chǔ)上調(diào)公開市場(chǎng)利率，這些操作將逐步傳導(dǎo)或直接影響信貸業(yè)務(wù)的定價(jià)水平。此外，企業(yè)部門信貸需求回升，也將推動(dòng)個(gè)人住房貸款利率繼續(xù)上行。
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