王牌說(shuō)城||上官同君：“鄭新融合”發(fā)展需要先抓頂層設(shè)計(jì)實(shí)戰(zhàn)落地，公司化運(yùn)營(yíng)城市需要系統(tǒng)解決方案
時(shí)間:2018-06-02來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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【閱讀原文】5月8日上午，大河報(bào)·大河客戶端記者在濟(jì)南參加“改革開(kāi)放四十周年融媒行“7+3”聯(lián)盟活動(dòng)”，對(duì)濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換區(qū)的建設(shè)請(qǐng)況進(jìn)行了采訪。據(jù)了解，該先行區(qū)是濟(jì)南旨在跨黃河發(fā)展，再造一個(gè)新濟(jì)南的重大舉措。
對(duì)比鄭州的城市發(fā)展，鄭許、鄭新一體化的提法都呼聲很高，“鄭新融合”是否可行？
對(duì)比各地最流行的造成模式，濟(jì)南先行區(qū)比照雄安新區(qū)等地做法，規(guī)定“建新區(qū)3年內(nèi)不做高強(qiáng)度商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”的新理念，該如何評(píng)價(jià)？
對(duì)此，大河客戶端記者陳駿采訪了國(guó)內(nèi)城市運(yùn)營(yíng)實(shí)戰(zhàn)專家——王牌智庫(kù)首席專家、董事長(zhǎng)上官同君。
話題一：濟(jì)南跨黃河發(fā)展VS鄭州北越黃河發(fā)展
“萬(wàn)里黃河第一隧”有望于2021年通車
正在建設(shè)中的濟(jì)南黃河隧道工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)航拍圖
據(jù)介紹，濟(jì)南黃河隧道是目前國(guó)內(nèi)在建的最大直徑的盾構(gòu)隧道，也是黃河上第一條公鐵合建的盾構(gòu)隧道，被譽(yù)為“萬(wàn)里黃河第一隧”。
該工程施工方，中鐵十四局集團(tuán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，目前，工程首幅“地下連續(xù)墻”已順利澆筑完畢，標(biāo)志著該工程北岸盾構(gòu)機(jī)始發(fā)井主體結(jié)構(gòu)正式開(kāi)建。按照計(jì)劃，穿黃隧道建設(shè)工期約為45個(gè)月，預(yù)計(jì)在2021年10月份竣工驗(yàn)收并通車。除此隧道外，包括濟(jì)南黃河公路大橋擴(kuò)建工程、齊魯大道北延跨黃河通道、鳳凰路北延跨黃河通道在內(nèi)的“三橋一隧”，將全面助推濟(jì)南跨黃河發(fā)展。另?yè)?jù)了解，遠(yuǎn)期，在濟(jì)南城區(qū)，連接黃河南、北兩岸的路徑還有望達(dá)到“十二橋一隧”。
中鐵十四局集團(tuán)上述相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，濟(jì)南是一個(gè)東西狹長(zhǎng)的城市，黃河天塹阻礙了城區(qū)的北向拓展，現(xiàn)有的濼口浮橋已無(wú)力承載未來(lái)交通。“城市發(fā)展必須先解決交通問(wèn)題，如果繼續(xù)壓縮在有限的空間中，濟(jì)南將很難進(jìn)一步發(fā)展。”據(jù)了解，濟(jì)南黃河隧道位于濟(jì)南市中軸線濟(jì)濼路濼口浮橋下游約100米處，全長(zhǎng)3.7公里，上部為雙向6車道公路，下部為軌道交通M2線。建成后汽車、地鐵將同步穿過(guò)黃河，濟(jì)南將由“大明湖時(shí)代”進(jìn)入“黃河時(shí)代”。
針對(duì)國(guó)內(nèi)目前打算跨江河發(fā)展的城市日漸增多，濟(jì)南黃河隧道工程監(jiān)理單位，上海市市政工程管理咨詢有限公司總工程師、國(guó)家注冊(cè)監(jiān)理工程師袁鵬結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)告訴記者，以目前發(fā)展趨勢(shì)看，綜合建設(shè)、維護(hù)及其社會(huì)評(píng)價(jià)效應(yīng)綜合考量，隧道相比橋梁而言雖造價(jià)較高，但也越來(lái)越受到國(guó)內(nèi)類似城市的歡迎。
融城發(fā)展的坊間傳言，何時(shí)能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)？
在“鄭汴（開(kāi)封）一體化”戰(zhàn)略已邁步多年，并業(yè)已取得諸多成果后，鄭州、新鄉(xiāng)通過(guò)“跨河融城”發(fā)展，拉大鄭州城市框架，增添發(fā)展后勁兒的呼聲已在民間流傳多年，中部新貴，鄭州、新鄉(xiāng)兩城間的“平原新區(qū)”也早已通過(guò)無(wú)數(shù)地產(chǎn)商的廣告被鄭州市民所熟知，并成為了新的投資熱土。
市井坊間常言“春江水暖房先知”。近年來(lái)，與“鄭州、新鄉(xiāng)融城”戰(zhàn)略同步而來(lái)的，是新鄉(xiāng)，尤其是鄭新兩城間平原新區(qū)地價(jià)的高企。2017年5月16日，就在臨城開(kāi)封出臺(tái)地產(chǎn)調(diào)控政策的次日，豫北新鄉(xiāng)一塊名為“平原示范區(qū)2017-001”，用地性質(zhì)為普通商品住房用地的宗地拍出了畝均515萬(wàn)元（折合樓面價(jià)每平方4291元至5150元）的高價(jià)，成為了該區(qū)域的新晉“地王”，而摘得此宗地的地產(chǎn)商，北京中昂（地產(chǎn)）集團(tuán)的“京城背景”，也讓人們對(duì)于平原新區(qū)充滿了遐想。
鄭州向北跨過(guò)黃河與新鄉(xiāng)融城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)平原新區(qū)非?？尚小?/span>
——王牌智庫(kù)首席專家、董事長(zhǎng)上官同君
對(duì)于“鄭新融城”的設(shè)想，王牌智庫(kù)首席專家、王牌智庫(kù)（深圳）有限公司董事長(zhǎng)上官同君介紹說(shuō)，王牌智庫(kù)曾在2017年8月就提出過(guò)“四個(gè)堅(jiān)定不移推進(jìn)鄭新融合的智庫(kù)成果”：
堅(jiān)定不移的把鄭州市2號(hào)地鐵線開(kāi)到新鄉(xiāng)；
堅(jiān)定不移的把高鐵鄭州北站向北跨過(guò)黃河建在新鄉(xiāng)境內(nèi)；
堅(jiān)定不移的把平原新區(qū)規(guī)劃為鄭州市的北五環(huán)或北六環(huán)；
堅(jiān)定不移的把新鄉(xiāng)縣、原陽(yáng)縣撤縣設(shè)區(qū)。
經(jīng)營(yíng)城市需要系統(tǒng)解決方案，但辦法不要太多，一招管用就行。
——王牌智庫(kù)首席專家、董事長(zhǎng)上官同君
值得關(guān)注的是，與“鄭新一體化”同來(lái)的，“鄭州、許昌一體化”的呼聲在近年來(lái)也不絕于耳。那么，在鄰省省會(huì)濟(jì)南已通過(guò)“交通先行”規(guī)劃出跨河發(fā)展的具體路徑后，鄭州下一步究竟向南？還是向北？也成為了擺在不少關(guān)心鄭州城市發(fā)展人心中的一個(gè)疑問(wèn)。
“經(jīng)營(yíng)城市需要系統(tǒng)解決方案，但辦法不要太多，一招管用就行。”而對(duì)于究竟是“鄭新”還是“鄭許”的選擇，上官同君則表示，當(dāng)下，鄭新、鄭許一體化缺的是頂層設(shè)計(jì)，而不是規(guī)劃，先抓頂層設(shè)計(jì)就抓住了解題的“牛鼻子”，這是新造城鄭新一體化、鄭許一體化的基本工作方法，他補(bǔ)充說(shuō)。
話題二：城市新區(qū)發(fā)展理念
山東新理念：建新區(qū)3年內(nèi)不做高強(qiáng)度商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)
建設(shè)中的濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)航拍圖
建設(shè)一座全省矚目的新城，卻明確提出“三年內(nèi)不進(jìn)行高強(qiáng)度商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”，把目標(biāo)專注于擬引入產(chǎn)業(yè)的布局建設(shè)。這是濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)的發(fā)展思路。
大約從一年多前開(kāi)始，一個(gè)名為濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)的全新區(qū)域，開(kāi)始進(jìn)入公眾視線。據(jù)公開(kāi)資料顯示，該區(qū)域總規(guī)劃面積約1000平方公里，以新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式為核心，以知識(shí)、技術(shù)、信息、數(shù)據(jù)等新生產(chǎn)要素為支撐，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量變革、效率變革、動(dòng)力變革，是國(guó)家新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合試驗(yàn)區(qū)的先行者、先試者和排頭兵。
對(duì)于先行區(qū)的開(kāi)辟，用當(dāng)?shù)孛癖娡ㄋ椎脑捴v：先行區(qū)就是濟(jì)南要跨城區(qū)北側(cè)的黃河發(fā)展，再造一個(gè)新濟(jì)南，標(biāo)志著濟(jì)南的發(fā)展從“大明湖時(shí)代”轉(zhuǎn)向了“黃河時(shí)代”。而在今年1月3日，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)山東省政府、國(guó)家發(fā)展和改革委，原則同意《山東新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)總體方案》，跨河而建的“新濟(jì)南”正式由一個(gè)構(gòu)想，變?yōu)榱它S河兩岸如今正在如火如荼建設(shè)的一片熱土。
建設(shè)中的濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)航拍圖
5月8日上午，正在濟(jì)南參加由齊魯晚報(bào)舉辦，改革開(kāi)放四十周年融媒行“7+3”聯(lián)盟活動(dòng)的采訪團(tuán)，來(lái)到濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)進(jìn)行采訪。在交流中，大河報(bào)·大河客戶端記者向濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換試驗(yàn)區(qū)先行區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人提出了“前期開(kāi)發(fā)采用哪些模式，是否與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行一級(jí)土地開(kāi)發(fā)”以及“在跨河建區(qū)中，如何保護(hù)黃河灘涂濕地及生態(tài)廊道建設(shè)”等問(wèn)題。
開(kāi)辟新區(qū)，是目前國(guó)內(nèi)不少城市在發(fā)展過(guò)程中所采取的一種“標(biāo)配式”的發(fā)展路徑。對(duì)此，有規(guī)劃界業(yè)內(nèi)資深人士也對(duì)這種做法進(jìn)行過(guò)“規(guī)劃好做、阻力小、容易出成果”這樣的取向分析。與此同時(shí)，在新區(qū)建設(shè)過(guò)程中，對(duì)于前期開(kāi)發(fā)所投用資金，“委托地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，后通過(guò)‘協(xié)議出讓’或‘招拍掛底價(jià)成交’”也成為了當(dāng)下頗為流行的一種“造城”模式”。
“我們并不排斥房地產(chǎn)行業(yè)，但在先行區(qū)建設(shè)的前3年，我們更專注于產(chǎn)業(yè)布局建設(shè)，不考慮高強(qiáng)度的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。”對(duì)于大河報(bào)·大河客戶端記者所提出的問(wèn)題，濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人給出了這樣的回答。在采訪中，濟(jì)南當(dāng)?shù)刂辽?位人士也向記者證實(shí)，在濟(jì)南濟(jì)南新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行試驗(yàn)區(qū)，尤其是在目前處建設(shè)中的“引爆區(qū)”內(nèi)，并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)明顯的“樓盤元素”。那么，這一可稱為濟(jì)南乃至山東發(fā)展史上“大手筆”項(xiàng)目的前期建設(shè)資金從哪里來(lái)呢？對(duì)于記者所提這一問(wèn)題，上述負(fù)責(zé)人雖未展開(kāi)具體回答，但也用“政府資金保民生，社會(huì)資金搞建設(shè)”進(jìn)行了概括。
而對(duì)于濟(jì)南這一做法，王牌智庫(kù)首席專家、王牌智庫(kù)（深圳）有限公司董事長(zhǎng)上官同君說(shuō)：目前國(guó)內(nèi)新造城模式必須要導(dǎo)入“公司化運(yùn)營(yíng)城市”實(shí)戰(zhàn)操作模式，必須要實(shí)現(xiàn)不拖累地方財(cái)政，讓財(cái)政解放出來(lái)的公司化運(yùn)營(yíng)模式。
王牌智庫(kù)首席專家、董事長(zhǎng)上官同君
“邀請(qǐng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是傳統(tǒng)的市場(chǎng)化招商方式，而濟(jì)南目前的實(shí)踐是新城運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)術(shù)層面的問(wèn)題。”上官同君表示，新開(kāi)發(fā)城區(qū)運(yùn)營(yíng)是個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，謀劃新造城必須先做新城運(yùn)營(yíng)的頂層設(shè)計(jì)，涵蓋新城運(yùn)營(yíng)可行性研究全過(guò)程，包括市場(chǎng)研究、新城定位、可行性分析算賬，然后在頂層設(shè)計(jì)指導(dǎo)下拿出專業(yè)的新城區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書，再組織新城區(qū)規(guī)劃邀標(biāo)，重點(diǎn)策劃“公司化運(yùn)營(yíng)新城區(qū)”系統(tǒng)解決方案，沒(méi)有公司化運(yùn)營(yíng)新城區(qū)，單憑某一城市的財(cái)政投入是不可能建成新城的。
“各地方政府部門應(yīng)當(dāng)更為深入的學(xué)習(xí)如何以‘公司化’的方式去運(yùn)營(yíng)城市。”上官同君說(shuō)。
王牌智庫(kù)原創(chuàng)理論——公司化運(yùn)營(yíng)城市
王牌智庫(kù)在長(zhǎng)期服務(wù)河南省三四線城市頂層設(shè)計(jì)的過(guò)程中，針對(duì)地方政府因發(fā)展經(jīng)濟(jì)的硬指標(biāo)，面臨資金需求迫切、融資渠道狹窄、自身財(cái)力有限的困境，為此，王牌智庫(kù)從解放地方政府財(cái)政出發(fā)，把公司化運(yùn)營(yíng)城市作為服務(wù)三四線城市系統(tǒng)解決方案的一個(gè)重要課題。
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