王牌說(shuō)市||土地底價(jià)放量成交鄭州樓市冰火交融
時(shí)間:2018-05-02來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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一、國(guó)內(nèi)基本形勢(shì)分析
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
【閱讀原文】2018年1-3月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21291億元，同比增長(zhǎng)10.4%，增速比1-2月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資14705億元，增長(zhǎng)13.3%。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為69.1%。
1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積646556萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.5%，增速與1-2月份持平。其中，住宅施工面積441540萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)1.9%。房屋新開(kāi)工面積34615萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.7%，增速提高6.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開(kāi)工面積25531萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)12.2%。房屋竣工面積20709萬(wàn)平方米，下降10.1%，降幅收窄2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積14198萬(wàn)平方米，下降14.0%。
2018年1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金36770億元，同比增長(zhǎng)3.1%，增速比1-2月份回落1.7個(gè)百分點(diǎn)。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
2018年1-3月份，商品房銷售面積30088萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)3.6%，增速比1-2月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷售額25597億元，增長(zhǎng)10.4%，增速回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)11.4%。
2018年3月末，商品房待售面積57329萬(wàn)平方米，比2月末減少1138萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少954萬(wàn)平方米。
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2018年3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.5，比2月份回落0.16點(diǎn)。
2017年至今，國(guó)房景氣指數(shù)整體走高趨勢(shì)明顯。2018年起國(guó)房景氣指數(shù)有波動(dòng)性回落趨勢(shì)，2018年3月國(guó)房景氣指數(shù)穩(wěn)定在101.5。
注：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
2018年1-3月份，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)10.4%，這是時(shí)隔三年之后(2015年1-2月份以來(lái))，該數(shù)據(jù)再現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。同期，中國(guó)商品房銷售面積和銷售金額增速雙雙回落，降至3.6%和10.4%的多年新低。
在商品房銷售持續(xù)降溫之際，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速反彈，創(chuàng)下近三年新高。從一方面講，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等供應(yīng)端的數(shù)據(jù)表現(xiàn)較好，說(shuō)明市場(chǎng)是呈現(xiàn)降溫的態(tài)勢(shì)，但開(kāi)發(fā)商還是熱衷在地產(chǎn)投資方面下功夫，供應(yīng)端發(fā)力是一個(gè)比較明顯的特征。另一方面，這種“超預(yù)期”反彈有其特殊性，在多地近期啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，今年中國(guó)房地產(chǎn)銷售面積再現(xiàn)“井噴式”增長(zhǎng)的可能性不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上料將保持穩(wěn)定。
二、鄭州市場(chǎng)分析
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1.土地供應(yīng)分析
2018年3月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)12宗，供應(yīng)面積共計(jì)1009畝，環(huán)比2月份供地面積減少了55.5%。3月份鄭州全市供應(yīng)的土地類型仍以城鎮(zhèn)住宅為主，僅有一宗商業(yè)用地。
２．土地成交分析
2018年3月份，鄭州市土地市場(chǎng)成交42宗；成交面積共計(jì)2263畝，環(huán)比2月成交面積增加了2倍多。3月份，鄭州全市土地成交市場(chǎng)主要集中在惠濟(jì)區(qū)，其次是二七區(qū)、金水區(qū)、高新區(qū)、管城區(qū)、鄭東新區(qū)和中原區(qū)，成交宗數(shù)分別為10宗、8宗、7宗、7宗、5宗、3宗、2宗；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是商服用地以及批發(fā)零售。
經(jīng)歷了2月份的土地供應(yīng)熱潮，2018年3月鄭州市土地土地大規(guī)模集中成交，共出讓42宗土地，土地成交迎來(lái)第一波高潮。總體來(lái)說(shuō)，2018年1、2月隨著供應(yīng)的集中放量導(dǎo)致3月份成交大幅上揚(yáng)，但均為底價(jià)成交，說(shuō)明在宏觀調(diào)控政策的指導(dǎo)下，鄭州土地市場(chǎng)漸趨理性。
在供地結(jié)構(gòu)方面，目前，大鄭州范圍內(nèi)土地市場(chǎng)仍然是城鎮(zhèn)住宅用地占主導(dǎo)。隨著人才引進(jìn)政策的推動(dòng)，鄭州市要抓緊解決引進(jìn)人才的住房問(wèn)題，堅(jiān)決貫徹習(xí)總書(shū)記“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”重要指示精神，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，逐步降低經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)的依賴，推動(dòng)大鄭州更高質(zhì)量、更有效率、更加公平、更可持續(xù)地發(fā)展。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.商品房市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2018年3月份，鄭州全市商品房預(yù)售面積為164.6萬(wàn)㎡，環(huán)比減少了23.1%；銷售面積212.7萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了38.3%；商品房供求比為0.8。
總體來(lái)看，2018年3月，鄭州全市商品房供應(yīng)環(huán)比下降而成交回暖，總體供求格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，表現(xiàn)為供不應(yīng)求。
（2）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2018年3月份，鄭州全市商品房成交了21588套(間)，銷售均價(jià)為8430元/㎡，環(huán)比下降了2.4%。
2018年3月份，鄭州全市商品房成交量環(huán)比有所回升，成交均價(jià)繼續(xù)下降。
2.商品住宅市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2018年3月份，鄭州全市商品住宅預(yù)售108.3萬(wàn)㎡，環(huán)比減少14.9%；商品住宅銷售191.8萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了44.4%；商品住宅供求比降為0.6。
住宅市場(chǎng)仍然是鄭州市商品房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2018年3月鄭州市商品住宅供應(yīng)環(huán)比下跌而銷售環(huán)比上升，供求格局表現(xiàn)為供不應(yīng)求。經(jīng)歷了連續(xù)九個(gè)月供不應(yīng)求(供求比小于1)，鄭州市商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)明顯不足。
?。?）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2018年3月份，鄭州全市商品住宅銷售18834套(間)，2月底鄭州全市商品住宅銷售均價(jià)為8181元/㎡，環(huán)比上升了2.5%。
可以看出，2018年3月鄭州全市商品住宅量?jī)r(jià)環(huán)比回暖趨勢(shì)明顯。
3.二手房市場(chǎng)分析
鄭州二手房市場(chǎng)主要以二手住宅交易為主，2018年3月份，鄭州全市二手房交易36.3萬(wàn)㎡(3910套)，環(huán)比增加了3%；其中二手住宅交易量為35.1萬(wàn)㎡(3810套)，環(huán)比增加了4.3%。截止到2018年3月底，鄭州市二手房均價(jià)為11609元/㎡，環(huán)比上升了6.7%，其中二手住宅均價(jià)為11636元/㎡，環(huán)比上升了6%。
從鄭州市二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖看，鄭州全市二手住宅在2017年4月-2017年12月期間成交量呈波動(dòng)性變化但價(jià)格表現(xiàn)穩(wěn)定，自2018年1月開(kāi)始二手住宅價(jià)格持續(xù)回升趨勢(shì)明顯，3月底鄭州全市二手住宅均價(jià)上升至一年以來(lái)最高峰。
2018年，河南房地產(chǎn)行業(yè)在供給側(cè)改革與因城施策的背景下，迎來(lái)了新一輪的發(fā)展，鄭州因受多種樓市調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)逐漸回歸理性發(fā)展。2018年一季度，由于受政策調(diào)控期以及連續(xù)供應(yīng)不足雙重影響，1-3月份鄭州商品住宅成交持續(xù)低位運(yùn)行但價(jià)格波動(dòng)性明顯，二手住宅穩(wěn)中有升。
隨著第二季度到來(lái)，鄭州全市各個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)鋪排展開(kāi)，預(yù)計(jì)4月份市場(chǎng)供銷將有所增加，市場(chǎng)熱度會(huì)逐漸回暖。
王牌觀點(diǎn)一：土拍熱潮襲來(lái)，底價(jià)定槌顯理性
截至到2018年3月底，鄭州市土地成交金額累計(jì)已經(jīng)超過(guò)了200億元。土地市場(chǎng)在一系列調(diào)控影響下，從成交金額來(lái)看依然在高位。在1-3月的土地拍賣中，大多數(shù)地塊以“底價(jià)成交”，土地市場(chǎng)回歸理性。整體來(lái)看，2018年一季度的鄭州土地市場(chǎng)較為平穩(wěn)，地塊溢價(jià)率明顯降低，開(kāi)發(fā)商們?cè)谀玫胤矫娓于呌诶硇裕f(shuō)明之前的調(diào)控政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的作用已經(jīng)顯現(xiàn)。
另一方面，隨著銀行信托政策加碼，房企在資金獲取方面的難度將再度加大。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果資金鏈條方面趨緊，無(wú)疑會(huì)影響到企業(yè)的拿地情況。對(duì)于部分處于高速擴(kuò)張期的中小房企而言，若無(wú)法在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)；但對(duì)于品牌房企而言，總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，有望借此契機(jī)，將競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。
王牌觀點(diǎn)二：房貸政策不斷收緊，成交市場(chǎng)持續(xù)低位
自2018年以來(lái)，全國(guó)各地房貸利率一直處于上調(diào)通道。就鄭州來(lái)看，春節(jié)過(guò)后，“基準(zhǔn)利率”早已離去，鄭州市場(chǎng)首套房貸款利率普遍上浮25%，二套普遍上浮至35%，鄭州市房貸利率已攀至一年來(lái)新高。隨著貸款利率的持續(xù)上升，有部分銀行已經(jīng)暫停申請(qǐng)，一旦更多銀行開(kāi)始暫停房抵貸，市場(chǎng)上流動(dòng)性會(huì)驟然緊張，將進(jìn)一步打擊投資炒房客的炒房熱情。
2018年一季度，鄭州全市新建商品住宅成交持續(xù)低位。一方面，連續(xù)九個(gè)月住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足，導(dǎo)致市民無(wú)房可買現(xiàn)象普遍。另一方面，購(gòu)房成本日漸增加極大地影響了剛需購(gòu)房者的熱情，不少市民停在了買房的十字路口。若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末鄭州市房貸利率極有可能破6%?，F(xiàn)在一線和二線城市的購(gòu)房需求基本上是剛性需求。對(duì)于剛性需求，利率不可能無(wú)限上漲，還需要控制在合理水平。對(duì)鄭州市而言，要堅(jiān)決貫徹習(xí)書(shū)記“房住不炒”理念，逐步推動(dòng)差異化信貸的落地，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展才是未來(lái)大勢(shì)所趨。
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