一、國內(nèi)基本形勢分析
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資情況
【閱讀原文】2017年1-10月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資90544億元，同比名義增長7.8%，增速比1-9月份回落0.3個百分點。其中住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。
1-10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125941億元，同比增長7.4%，增速比1-9月份回落0.6個百分點。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
1-10月份，商品房銷售面積130254萬平方米，同比增長8.2%，增速比1-9月份回落2.1個百分點。其中，住宅銷售面積增長5.6%。商品房銷售額102990億元，增長12.6%，增速回落2個百分點。其中，住宅銷售額增長9.6%。10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
10月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.49，比9月份提高0.05點。
雖然調(diào)控持續(xù)收緊，但整個房產(chǎn)市場并沒有想象中的衰退，今年以來，國房景氣指數(shù)持續(xù)走高，至今國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)8個月穩(wěn)定在101以上。
注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
總結(jié)：本月，房地產(chǎn)投資增速回落趨勢明顯，商品房銷售市場依然受上半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響，增速持續(xù)收窄。但國房景氣度上升趨勢依然明顯，說明之前密集的調(diào)控政策并沒有影響市場信心，當前樓市表現(xiàn)出調(diào)控中整體向好的發(fā)展態(tài)勢。因此，未來全國房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。
二、鄭州市場分析
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1.土地供應分析
2017年10月鄭州市土地市場供應24宗，供應面積共計67.08萬㎡，環(huán)比9月減少了44.23%。進入“銀十”，鄭東新區(qū)的土地供應發(fā)揮領頭羊作用，供地類型多以城鎮(zhèn)住宅和商服用地為主。
２．土地成交分析
10月份，鄭州市土地市場成交17宗；成交面積共計90.96萬㎡，是9月成交面積的4.2倍。經(jīng)歷了“金九”的供應熱潮，土地成交市場在本月迎來高峰。
總結(jié)：2017年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。第三季度鄭州市政府“穩(wěn)價放量”、加大土地供應、繼續(xù)大力實施棚戶區(qū)改造等政策，本月鄭州市土地市場已經(jīng)迎來了一波成交高潮，預計第四季度的鄭州土地成交將持續(xù)火熱狀態(tài)。
（二）房地產(chǎn)市場分析
1.商品房市場分析
?。?）供求走勢分析
2017年10月，鄭州市商品房供給量為229.4萬㎡，環(huán)比下降48.01%；商品房銷售面積267.53萬㎡，環(huán)比減少45.73%。10月份，鄭州全市商品房供求比為0.86。
經(jīng)歷了9月的供銷高潮，10月鄭州全市商品房供銷均大幅度回落，總體供求格局仍表現(xiàn)為供不應求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計在內(nèi)，不再單獨發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量價走勢分析
2017年10月，鄭州全市商品房銷售一共28973套(間)，比9月減少了20090套(間)；銷售均價8551元/㎡，環(huán)比上漲6.9%。
總體上，今年二季度以來鄭州全市商品房成交量呈波動性上漲態(tài)勢，9月份商品房成交激增，漲幅明顯。10月成交量回落而成交均價略有回升。
2.商品住宅市場分析
?。?）供求走勢分析
2017年10月，鄭州市商品住宅預售面積為168.07萬㎡，環(huán)比減少了50.16%；商品住宅銷售面積237.86萬㎡，環(huán)比減少46.04%。10月份，鄭州市商品住宅供銷齊跌，供求比為0.71。
如上圖所示，2017年7月份鄭州市商品住宅市場回歸供不應求的狀態(tài)后，10月供不應求的狀態(tài)持續(xù)，供求比達到4月以來的最低值0.71。
?。?）量價走勢分析
2017年10月份商品住宅銷售24571套，環(huán)比上升7.7%；銷售均價8176元/㎡，環(huán)比上升7.7%。
可以看出，2017年以來，隨著限購限價政策的調(diào)控，商品住宅均價在9月份達到最低(7592元/㎡)。10月份鄭州市商品住宅成交均價有所回升，但成交數(shù)量較9月降幅較大。
3.二手房市場分析
2017年10月份，鄭州全市二手房交易40.52萬㎡(4216套)，均價為10721元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，10月全市二手住宅交易39.62萬㎡(4117套)，較9月減少了2302套；均價為10719元/㎡，環(huán)比下降了0.8%。
由鄭州市二手住宅量價走勢圖看，全市二手住宅價格自4月份起波動性較小，10月成交均價繼續(xù)穩(wěn)定，但二手住宅成交量跌幅較大。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)將周邊區(qū)域都統(tǒng)計在內(nèi)，導致二、三季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；9月鄭州市房源大量釋放，商品房供銷均增。進入10月，傳統(tǒng)的“銀十”旺季不再持續(xù)，鄭州市商品房供銷量跌價穩(wěn)，二手房市場降溫較為明顯。
王牌觀點一：告別“金九”，鄭州樓市“銀十”遇冷
鄭州樓市2017年的“金九銀十”兩個月的市場表現(xiàn)不一，可謂“冰火兩重天”。鄭州全市商品房9月份均價跌至8003元/㎡，10月份繼續(xù)穩(wěn)定8500元/㎡區(qū)間，但是成交量從環(huán)比上漲73.3%到下滑45.7%，“金九銀十”呈現(xiàn)出先揚后抑。
“銀十”旺季不旺，步入第四季度的鄭州樓市下行趨勢明顯，表明只住不炒的定位和政策針對性調(diào)控下，保持樓市平穩(wěn)運行的效果已經(jīng)達成。但傳統(tǒng)旺季不再并不能說明市場活力不再，反而是為未來租售并舉市場進一步開拓，形成新型市場做好準備。
王牌觀點二：未來房地產(chǎn)發(fā)展更需“回歸初心”
按照傳統(tǒng)，“金九銀十”是房地產(chǎn)行業(yè)的旺季，但是今年多個一、二線城市的“銀十”都是慘淡收場。目前，形勢對炒房者來說不容樂觀，多數(shù)城市的房價開始回落，國家也要追加房產(chǎn)稅。一、二線城市也將迎來租房的高峰期，而關于購房的熱度有所下降。從全國范圍看，2017年下半年的樓市冷靜了很多，雖然偶爾也有漲跌，但是未來的形勢已經(jīng)很清楚。“房子是用來住的，不是用來炒的”這一句話字面平實，卻擲地有聲，為未來的房地產(chǎn)市場明確定調(diào)。
當下的發(fā)展趨勢，顯而易見，就是要保障不同層次的居住需求，實現(xiàn)居住形式多樣化。現(xiàn)在，全國各大城市紛紛推出各種概念房，共有產(chǎn)權(quán)住房、租購同權(quán)、集體土地建設租賃住房以及其他形式的定向限價商品房等，都是在讓房子回歸房子的居住屬性，讓房子真正成為房子。購房者該不該買房，買什么樣的房，要看自己的需求以及資金，豪宅還是會有人買，租房市場也會擴大，未來市場將回歸理性，樓市不會再出現(xiàn)房價大起大落的現(xiàn)象。
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