國內(nèi)基本形勢分析
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資情況
2017年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資80644億元，同比名義增長8.1%，增速比1-8月份提高0.2個百分點。其中住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。
受調(diào)控政策影響，今年第二季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速持續(xù)收窄，第三季度逐漸有回升趨勢。
1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113095億元，同比增長8.0%，增速比1-8月份回落1個百分點。
今年第一、二季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金整體上處于波動性上升趨勢，第三季度增速明顯開始回落。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
1-9月份，商品房銷售面積116006萬㎡，同比增長10.3%，增速環(huán)比下降了2.4個百分點；商品房銷售額91904億元，增長14.6%。增速回落2.6個百分點。9月末，商品房待售面積61140萬㎡，比8月末減少1212萬㎡。其中，住宅待售面積減少938萬㎡。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.44，比8月份提高0.02點。
雖然調(diào)控持續(xù)收緊，但整個房產(chǎn)市場并沒有想象中的衰退，今年以來，國房景氣指數(shù)持續(xù)走高，至今國房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)7個月穩(wěn)定在101以上。
注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
目前，房地產(chǎn)投資增速逐漸顯現(xiàn)出回升勢頭，雖然市場成交依然受第二季度房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)影響，但國房景氣度上升趨勢明顯，說明之前密集的調(diào)控并沒有影響市場信心，當前樓市表現(xiàn)出調(diào)控中整體向好的發(fā)展態(tài)勢。因此，未來全國房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。
鄭州市場分析
（一）土地市場分析
1.土地供應分析
2017年9月鄭州市土地市場供應30宗，供應面積共計120.27萬㎡，是8月的5.2倍。9月鄭州市土地供應激增，迎來今年以來的供地高潮，供地類型以倉儲用地、城鎮(zhèn)住宅為主。
２．土地成交分析
9月份，鄭州市土地市場成交6宗；成交面積共計21.66萬㎡，環(huán)比下降了71.5%。土地交易市場在經(jīng)歷了土拍新規(guī)的調(diào)控之后，地價漸趨理性。
2017年第一、二季度，鄭州市土地供應市場受調(diào)控收緊，供不應求格局持續(xù)。相對于去年火爆的土地市場，今年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。9月份，鄭州市政府“穩(wěn)價放量”、加大土地供應、繼續(xù)大力實施棚戶區(qū)改造等政策的指導下，預計第四季度的鄭州土地市場將迎來一波成交高潮。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場分析
1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2017年9月，鄭州市商品房供給量為441.22萬㎡，環(huán)比增加53.7%；商品房銷售面積492.97萬㎡，環(huán)比增長73.3%。9月份，鄭州全市商品房供銷兩旺，供求比為0.9。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計在內(nèi)，不再單獨發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量價走勢分析
2017年9月，鄭州全市商品房銷售一共490634套(間)，是8月成交數(shù)量的1.75倍；銷售均價8003元/㎡，環(huán)比下跌0.6%。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年9月，鄭州市商品住宅預售面積為337.2萬㎡，環(huán)比增加了35.8%；商品住宅銷售面積440.8萬㎡，環(huán)比增加72.6%。9月份，鄭州市商品住宅供銷勢頭旺盛，供求比為0.76。
（2）量價走勢分析
2017年9月份商品住宅銷售41712套，銷售均價7592元/㎡，環(huán)比下降1.8%，創(chuàng)今年4月份以來新低。
3.二手房市場分析
2017年9月份，鄭州全市二手房交易63.15萬㎡(6561套)，均價為10818元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，9月全市二手住宅交易61.95萬㎡(6419套)，較8月增加了426套；均價為10803元/㎡，環(huán)比下降了0.25%。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)將周邊區(qū)域都統(tǒng)計在內(nèi)，導致二季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；9月鄭州商品房供銷均增，供大于求，市場表現(xiàn)穩(wěn)定，商品住宅庫存略降，去化良好。隨著“金九銀十”的到來，大量待上市房源將充分釋放，推高市場商品住宅供應總量，預計第四季度鄭州全市商品住宅備案成交將繼續(xù)保持高位。
王牌觀點
王牌觀點一：全國一片風聲鶴唳，鄭州卻鶴立雞群
步入9月，樓市迎來傳統(tǒng)旺季，“金九銀十”向來是樓市銷售的重要節(jié)點。但從全國層面看，在因城施策、因地制宜的樓市調(diào)控大背景下，前三季度全國商品房銷售增速繼續(xù)回落。反觀鄭州樓市，則是表現(xiàn)出房價疲軟但供需兩旺的新氣象，樓市氣氛火熱。
從鄭州市房地產(chǎn)市場來看，9月鄭州市的房地產(chǎn)市場供銷激增，說明了鄭州作為國家中心城市的戰(zhàn)略定位決定了不管是從剛需，還是從改善型需求來看，鄭州的房地產(chǎn)市場需求都比較旺盛；另一方面，多個國家政策紅利疊加也是促進鄭州房地產(chǎn)供求兩旺的重要動因。2017年三季度鄭州市房地產(chǎn)銷售價格穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)觀望和房鬧現(xiàn)象，說明今年以來調(diào)控政策效果明顯，市場相對健康穩(wěn)定。
王牌觀點二：十九大中央定調(diào)將為鄭州樓市更加健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展保駕護航
2017年10月18日，中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會在人民大會堂開幕。習近平總書記在報告中提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”短短的一句話，對房地產(chǎn)市場的影響意義十分深遠。
第一、“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，首次在十九大報告中提出，更加證明了中央房改的決心。
第二、“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，將住房改革等系列工作視作了未來改革的重點任務。其中，“租”將成為接下來5年房改任務的重點；“多渠道供給”意味著商品房、政策性住房和集體土地入市將多路并進，不會偏廢。“保障”二字意味著未來的責任重在保障，說明了住宅不是商品屬性，從而平衡社會各界供需。
第三、“讓全體人民住有所居”，說明了住宅這個生活必需品是每個人所必需的；而“住有所居”說明了重點在于“居”，這再一次強調(diào)了居住的重要性和改革的堅決。
從黨的十九大報告的相關內(nèi)容來看，黨和政府越來重視住房問題，把住房的性質(zhì)很大程度上定位為“生活必需品”，視為保障人民“生存權(quán)”的重要內(nèi)容。此外，租賃市場被放在了更加重要的位置。這將對鄭州的樓市發(fā)展產(chǎn)生重大的影響，并再一次證明未來樓市穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢。
王牌智庫董事長上官同君：河南省及鄭州已經(jīng)并正在響應中央的這一號召，去年9月至今，面對樓市價格的非理性飆漲，以及由此引發(fā)的剛需購房者恐慌性購房，尤其是炒房投機者的哄抬房價和“攪局”，鄭州市果斷出手調(diào)控，舉措接二連三。如今供銷兩旺、房價穩(wěn)定、沒有觀望、沒有房鬧的“鄭州現(xiàn)象”說明鄭州市在“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位總基調(diào)下，社會各方已經(jīng)都變得更加理性、踏實，這將更加有利于鄭州房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。
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