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來源：華夏時(shí)報(bào)

華夏時(shí)報(bào)記者 李未來 北京報(bào)道

那個(gè)最低入住價(jià)2000多元起、擁有全私家泳池別墅的豪華酒店三亞悅榕莊被掛牌出售了，數(shù)十套豪華別墅連同100多畝占地，再加上二期尚未開工的200多畝土地，起始價(jià)只需要16.49億元。

位于三亞鹿回頭風(fēng)景區(qū)旁邊的悅榕莊素有豪華酒店的稱號(hào)，擁有21棟泳池別墅、16棟豪華泳池別墅、7棟泉浴泳池別墅、5棟雙臥式泳池別墅，還有兩處總統(tǒng)別墅。即便在疫情期間，三亞悅榕灣最普通的房間也需要兩千多元每晚，海景房和泳池別院更是接近5000元。

據(jù)了解，三亞悅榕莊持有人三亞國(guó)賓館2019年虧損額超過9000萬元，而且還在繼續(xù)，截至目前所有者權(quán)益為負(fù)數(shù)。

記者了解到，悅榕莊只是三亞國(guó)賓館的一期項(xiàng)目，占地約100多畝，二期尚有200多畝土地閑置十余年沒有開工，曾被當(dāng)?shù)卣笫栈亍?/span>

有知情人士透露，這個(gè)項(xiàng)目接盤方是海南省政府。

資不抵債

三亞國(guó)賓館的股權(quán)結(jié)構(gòu)是這樣的：華龍旅游實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“華龍旅游”）持股51%，北京首旅置業(yè)集團(tuán)有限公司（下稱“首旅置業(yè)”）持股39%，海南首旅投資控股有限公司（下稱“海南首旅”）持股10%。這三者之間互為關(guān)聯(lián)方，華龍旅游和首旅置業(yè)是北京首旅集團(tuán)的全資子公司，海南首旅是華龍旅游的控股子公司。

它們的最終控制方都是北京市人民政府。

2005年三亞悅榕莊被列為海南省重點(diǎn)項(xiàng)目，由中建二局海南分公司承建。根據(jù)中建二局海南分公司當(dāng)時(shí)透露的信息，該項(xiàng)目占地約34萬平方米，擁有800多米長(zhǎng)的海岸線，規(guī)劃建筑面積5.5萬平方米，總投資上億元人民幣。其賓館除了44套標(biāo)準(zhǔn)別墅、48套豪華別墅、23套水療(SPA)別墅以及兩套總統(tǒng)別墅外，還擁有豪華游艇碼頭及時(shí)尚游艇俱樂部，能夠提供包括住宿、餐飲、精品購(gòu)物、水療、會(huì)議、健身和游艇在內(nèi)的全方位、多功能的服務(wù)。

2006年北京首旅集團(tuán)投資7.5億元開工建造，并委托著名酒店管理集團(tuán)悅榕莊集團(tuán)進(jìn)行管理。北京首旅集團(tuán)旗下上市公司首旅酒店2019年的年報(bào)，專門對(duì)其未參與管理三亞悅榕莊作出了解釋，稱該項(xiàng)目“由獨(dú)立第三方管理公司悅榕莊管理，協(xié)議尚未到期(到期日為2023年4月20日)”。

三亞國(guó)賓館公司內(nèi)部一名人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，公司一共有400畝土地，悅榕莊只是一期，約100多畝，二期200多畝尚未開工，16.49億元包括了公司總體400畝土地，還有地上的酒店別墅。

根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所的披露公告，上述16.49億元的掛牌價(jià)格由標(biāo)的企業(yè)100%股權(quán)及14.6億元的債權(quán)組成。也就是說，該項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)部分估價(jià)1.89億元，初一看，這完全不能反映擁有上百套豪華別墅及優(yōu)質(zhì)資源的三亞悅榕莊的價(jià)值，然而截至目前其凈資產(chǎn)賬面價(jià)值是負(fù)數(shù)，約-6.71億元。

豪華酒店緣何虧損？

那么，表面光鮮的三亞悅榕莊何以至如此地步？

上述三亞國(guó)賓館內(nèi)部人士告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，“主要是因?yàn)榫频牦w量太小，這個(gè)項(xiàng)目最開始就是一個(gè)旅游度假村，有400畝土地，50棟別墅，每一棟別墅都只有一間客房，而且主要用于政府接待，所以并沒有多少收入。”

根據(jù)三亞國(guó)賓館在北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的業(yè)績(jī)信息，其2019年?duì)I業(yè)收入為3984.55萬元，凈利潤(rùn)虧損9101.83萬元，2020年1-4月營(yíng)業(yè)收入為833.26萬元，虧損1879.82萬元。截至2020年4月30日，其資產(chǎn)總計(jì)約8.59億元，而負(fù)債就有約15.3億元，因此凈資產(chǎn)為負(fù)數(shù)。

這些年三亞悅榕莊一直靠股東的借款來支撐，這15.3億元的負(fù)債主要是北京首旅集團(tuán)和海南首旅借的。此次交易的債權(quán)是14.6億元，北京首旅集團(tuán)持有14.15億元，海南首旅持有4643.37萬元。

并且，股東的借款還在繼續(xù)。2019年6月-2020年4月，北京首旅集團(tuán)和海南首旅給三亞國(guó)賓館的新增借款達(dá)7030萬元，三亞國(guó)賓館預(yù)估，2020年5月至2020年6月份還將新增借款2230萬元。

這些借款并不是無息的，本次掛牌轉(zhuǎn)讓的債權(quán)中14.48億元為借款本金，1316.69萬元為截至2019年5月31日前產(chǎn)生的利息。

當(dāng)?shù)卣驗(yàn)?ldquo;接盤俠”

在5月25日掛牌后，便有媒體猜測(cè)收購(gòu)方為海南省政府，而16億元的底價(jià)基本包含了該項(xiàng)目最早的建設(shè)成本和往年該物業(yè)的投入運(yùn)營(yíng)成本。

《華夏時(shí)報(bào)》記者聯(lián)系到三亞國(guó)賓館內(nèi)部人士，他表示，二期200多畝土地因?yàn)橐恍┰蛑粵]有辦下來施工許可證，其中有一半存在開發(fā)一期時(shí)留下的建筑，所以政府沒有測(cè)量，但剩下一半大約100畝土地被當(dāng)?shù)卣J(rèn)定為低效利用土地，想要收回，其中有10畝土地已經(jīng)被政府認(rèn)定為閑置土地而收回，三亞國(guó)賓館提起上訴，在上訴的過程中，海南省政府就提出有意向把悅榕莊和二期一共400畝土地和建筑整體收購(gòu)。

至于價(jià)格方面，上述內(nèi)部人士表示：“我們400畝土地在三亞海邊一線，三亞迎賓路的土地都是在500-800萬元／畝，評(píng)估公司對(duì)我們的土地評(píng)估應(yīng)該是1000萬元／畝，為什么現(xiàn)在我們整個(gè)400畝土地才16個(gè)億？因?yàn)槲覀兊耐恋?0年的期限現(xiàn)在已經(jīng)過了12年，還剩下28年，建設(shè)還需要3、5年，而且我們項(xiàng)目有負(fù)債，如果沒有負(fù)債，我們這些土地應(yīng)該在40-60億之間，這還不包括地上建筑。”

三亞當(dāng)?shù)匾幻麖氖露址拷灰椎娜耸扛嬖V《華夏時(shí)報(bào)》記者，“現(xiàn)在三亞海邊的土地資源已經(jīng)很少了，悅榕莊的這400畝土地絕對(duì)是稀缺資源，雖然這個(gè)項(xiàng)目虧損，還負(fù)債，但沒有關(guān)系，照樣會(huì)有人來搶，他們看中的不是悅榕莊這個(gè)酒店的前景，而是看中這塊土地的前景。”