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蔡真國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任

新冠肺炎疫情對(duì)2020年1月至2月住房市場(chǎng)的發(fā)展造成了較大的短期沖擊。房企方面，線下售樓處的關(guān)閉使得住房銷售大幅下滑，這給房企帶來(lái)需求層面和資金層面的沖擊，進(jìn)而導(dǎo)致住宅開(kāi)發(fā)投資快速下滑。土地市場(chǎng)方面，住宅用地市場(chǎng)供給和成交經(jīng)歷了先下跌后快速反彈的走勢(shì)，但土地溢價(jià)率逆勢(shì)回升。隨著疫情逐漸被控制，2020年2月至3月住房市場(chǎng)恢復(fù)較為顯著。后疫情時(shí)期，住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資源進(jìn)一步向頭部房企集聚，土地市場(chǎng)重新回歸一線城市和熱點(diǎn)二線城市。

新冠疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)造成極大沖擊，2020年一季度GDP同比增長(zhǎng)率為-6.8%，是1992年公布季度數(shù)據(jù)以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重較大（2019年為7%），且關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)占GDP比重也較高（如建筑業(yè)7.2%，金融業(yè)為7.8%），因此從對(duì)沖宏觀衰退的角度一些學(xué)者和市場(chǎng)人士提出放開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控；但中央“房住不炒”的主基調(diào)并未改變，很多地方政府的放松政策都經(jīng)歷了一日游。我們?cè)谝咔橹械恼咧鲝埰蛑行裕匆乐狗康禺a(chǎn)業(yè)下墜風(fēng)險(xiǎn)。2020年2月中旬疫情達(dá)到峰值，隨后逐漸下降。我們認(rèn)為：在全國(guó)調(diào)控政策未明顯變化以及疫情逐漸消退的條件下，通過(guò)對(duì)一季度的數(shù)據(jù)（尤其是2月到3月的窗口期）進(jìn)行分析后提出政策建議更具有針對(duì)性。

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疫情對(duì)房企的影響及未來(lái)趨勢(shì)

? 新冠疫情下的房企運(yùn)行

新冠疫情首先帶給房企的沖擊是需求層面。由于新冠肺炎以飛沫和接觸傳染為主要傳播手段，為防止集聚引起疫情大規(guī)模暴發(fā)，2020年1月26日晚，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)號(hào)召全國(guó)樓盤暫時(shí)停止售樓處活動(dòng)。春節(jié)期間本是返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮，58同城、安居客發(fā)布的《返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，52.7%的人今年春節(jié)期間有回鄉(xiāng)置業(yè)意向，但售樓處的關(guān)閉明顯抑制了需求。2020年1-2月商品住宅銷售面積和銷售額分別為7488.95萬(wàn)平方米和7197.59億元，同比分別下降39.2%和34.7%（見(jiàn)圖1），這也是住房貨幣化改革以來(lái)商品住宅銷售月度下降幅度最大的一次。

傳統(tǒng)的房企營(yíng)銷模式是線下模式，但疫情迫使不少房企轉(zhuǎn)型線上營(yíng)銷模式。疫情期間的線上售房大體經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一階段是1月27日至2月15日，綠地、禹洲等房企啟動(dòng)線上售房，這一階段的特點(diǎn)是房企售房推出了無(wú)理由退房，優(yōu)惠力度比較??；基本是線下?tīng)I(yíng)銷搬到線上，但沒(méi)有很好的結(jié)合線上營(yíng)銷的特點(diǎn)，因此效果一般。第二階段是2月16日至4月1日，以恒大為代表的頭部房企在無(wú)理由退房的基礎(chǔ)上推出了75折特大優(yōu)惠，并采取了類似“P2P推薦返傭”的方式，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，恒大2020年3月全口徑銷售金額達(dá)到602億元，環(huán)比增長(zhǎng)34.6%。第三階段是4月2日之后，以薇婭、李湘為代表的網(wǎng)紅和明星通過(guò)直播帶貨的方式賣房。盡管網(wǎng)紅和明星具有粉絲經(jīng)濟(jì)的流量基礎(chǔ)，但住宅畢竟是完全異質(zhì)性的商品且金額巨大，這就決定了沖動(dòng)消費(fèi)的可能性較小，薇婭直播7天后一半多已退單，總體來(lái)看直播賣房的效果并不好。但3月相對(duì)于2月商品住宅銷售有了明顯反彈，對(duì)此我們的解釋包括三點(diǎn)：第一，疫情的好轉(zhuǎn)是銷售回暖的大前提，因?yàn)榫€下體驗(yàn)（包括區(qū)位和配套考察、規(guī)劃詳解、樣本間體驗(yàn)等）是住宅購(gòu)買不可或缺的環(huán)節(jié)，而2月22日南京成為第一個(gè)恢復(fù)開(kāi)放售樓處的城市，這為3月份銷售恢復(fù)打下了基礎(chǔ)。第二，無(wú)理由退房是3月份住宅銷售回暖的必要條件，若沒(méi)有無(wú)理由退房這一條件，消費(fèi)者也不會(huì)輕易下單，流量很難轉(zhuǎn)換為獲客。第三，折扣優(yōu)惠是銷售回暖的充分條件，客戶在無(wú)理由退換條件的保障下通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察，在住房的各方面特征（包括交通位置、周邊環(huán)境、建筑特征）都符合心意的條件下，如果售價(jià)低于心理價(jià)位，則很容易成交。從圖1的數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅銷售面積的反彈力度明顯大于住宅銷售額的反彈力度，這意味著開(kāi)發(fā)商在單價(jià)上的打折力度較大。

圖1   全國(guó)商品住宅月度銷售情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

新冠疫情其次帶給房企的沖擊是資金層面。2020年1-2月，房企開(kāi)發(fā)資金來(lái)源合計(jì)20209.94億元，同比下降17.9%。從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看表現(xiàn)出以下三個(gè)特點(diǎn)：第一，除卻自籌資金外，定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款下降最多，兩者同比分別下降23.9%和12.4%；這主要是來(lái)自銷售端的沖擊，平常時(shí)日里兩者占開(kāi)發(fā)商無(wú)息負(fù)債約50%，銷售活動(dòng)的驟停導(dǎo)致無(wú)息負(fù)債來(lái)源急劇減少。隨著疫情穩(wěn)定以及銷售活動(dòng)的恢復(fù)，這兩項(xiàng)資金來(lái)源也出現(xiàn)一定程度的反彈。第二，國(guó)內(nèi)貸款相對(duì)下降較少，2月同比下降8.6%，這與疫情期間的金融紓困政策有較大關(guān)系。2020年1月31日，中國(guó)人民銀行聯(lián)合財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)等聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》（銀發(fā)【2020】29號(hào)），《通知》要求對(duì)受疫情影響嚴(yán)重的、到期還款困難的企業(yè)，可予以展期或續(xù)貸，這對(duì)緩解房企融資難發(fā)揮了一定作用。第三，各項(xiàng)應(yīng)付款下降比例最少，2月同比下降1.5%。這其中主要是各項(xiàng)應(yīng)付工程款，這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商在整個(gè)供應(yīng)鏈中依然處于強(qiáng)勢(shì)地位，伴隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)的推進(jìn)，建筑商的各類墊付款進(jìn)一步增加，3月份房企各項(xiàng)應(yīng)付款同比上升20.5%（見(jiàn)圖2）。

圖2  房企資金來(lái)源變化情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

在銷售和資金端的綜合影響下，需求沖擊逐漸轉(zhuǎn)向供給沖擊。住宅開(kāi)發(fā)投資快速下滑，1-2月全國(guó)住宅開(kāi)發(fā)投資完成額為7318.29億元，同比下降16.3%，這也是住房貨幣化改革以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資月度下降幅度最大的一次。伴隨著銷售回暖及資金到位情況的好轉(zhuǎn)，3月份住宅開(kāi)發(fā)投資累計(jì)同比下降7.2%，相對(duì)于2月出現(xiàn)較大反彈（見(jiàn)圖3）。

圖3  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

?  新冠疫情加速房企分化

隨著疫情逐漸被控制，房企銷售下降的頹勢(shì)得以扭轉(zhuǎn)，但這種扭轉(zhuǎn)主要是由頭部房企貢獻(xiàn)的。克而瑞發(fā)布的《2020年1-3月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100》顯示，2020年第一季度房企銷售普遍下滑，前100名的準(zhǔn)入門檻由2019年一季度的49.8億元下降至32億元。分組來(lái)看，500億銷售以上的房企數(shù)量沒(méi)有變動(dòng)，依然是恒大、碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、中海和綠地7家，只是保利發(fā)展由1000億以上分組落入500-1000億分組；100-500億分組以及50-100億分組的房企數(shù)量分別下降14家和15家，導(dǎo)致50億以下分組房企數(shù)量增加29家（見(jiàn)圖4）。

 圖4房企第一季度銷售前100名分布情況（單位：個(gè)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞。

銷售額的情況更能說(shuō)明這種分化和頭部聚集效應(yīng)。2020年第一季度前100家房企銷售合計(jì)1.68萬(wàn)億，相對(duì)于去年同期下降19.5%。然而從分組情況來(lái)看，1000億以上房企的平均銷售額非但沒(méi)有下降，甚至同比還上升了4.92%；500-1000億分組和100-500億分組的平均銷售額同比分別下降18.29%和11.34%；50-100億分組的平均銷售額上升4.00%，其原因是從上一分組落入的企業(yè)更多接近上限值；50億以下分組的平均銷售額下降21.70%，這是由于2019年一季度50億以下房企只有1家（即方直集團(tuán)，銷售額為49.8億，很接近50億），但2020年落入50億以下分組有30家房企，自然拉低了平均值（見(jiàn)圖5）。

圖5  房企一季度銷售各陣營(yíng)變化情況（單位：%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞。

行業(yè)銷售向頭部房企集聚的原因包括三個(gè)方面：

第一，從銷售投入看，疫情之下的線上銷售模式需要前期一定的科技投入，包括企業(yè)流程的梳理和再造，信息化和數(shù)字化建設(shè)等，這些投入只有頭部且具有科技轉(zhuǎn)型意識(shí)的企業(yè)才能做到。如萬(wàn)科在2017年通過(guò)內(nèi)部的“沃土計(jì)劃”推出“在線家”“分享家”“e選房”等客戶端應(yīng)用，在疫情中發(fā)揮了較好作用。

第二，從財(cái)務(wù)實(shí)力看，疫情之下房企普遍面臨流動(dòng)性危機(jī)，若要加大營(yíng)銷投入（如通過(guò)流量明星帶貨）將進(jìn)一步加劇資金緊張局面。2020年1月末五部委聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》后，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資明顯好轉(zhuǎn)，2月份地產(chǎn)債發(fā)行351.33億元，遠(yuǎn)超2019年同期195.42億元；3月份地產(chǎn)債發(fā)行1118.61億元，遠(yuǎn)超2019年同期686.76億元。然而，在房企融資紓困過(guò)程中，受益最大的還是頭部企業(yè)，2020年一季度債券融資前三名分別是恒大、融創(chuàng)和碧桂園。

第三，從客戶端來(lái)看，疫情加劇了居民財(cái)富和收入的分化，客戶群體的分化也加劇了房企銷售的分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)發(fā)布的《疫情下中國(guó)家庭的財(cái)富變動(dòng)趨勢(shì)》顯示，金融資產(chǎn)或年收入在5萬(wàn)以下分組報(bào)告財(cái)富減少很多，金融資產(chǎn)或年收入10萬(wàn)以上家庭，其財(cái)富整體是增值的，金融資產(chǎn)300萬(wàn)以上或年收入100萬(wàn)以上財(cái)富增幅最大。這意味著疫情之下富人更富、窮人更窮。由于購(gòu)房具有一定的門檻效應(yīng)，進(jìn)入門檻的人群在財(cái)富提升后會(huì)選擇品質(zhì)和品牌更好的住宅，顯然資源會(huì)進(jìn)一步向頭部房企傾斜。

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疫情對(duì)土地市場(chǎng)的影響及未來(lái)趨勢(shì)

? 新冠疫情下的土地市場(chǎng)

新冠疫情期間住宅用地市場(chǎng)經(jīng)歷了先下跌后快速反彈的走勢(shì)。土地供給方面，一季度三個(gè)月住宅用地供給面積分別為1712.88萬(wàn)平方米、950.25萬(wàn)平方米、3299.74萬(wàn)平方米，同比分別增速分別為-0.4%、-26.64%和47.5%（見(jiàn)圖6）。2月份幾乎所有地方政府投入到“戰(zhàn)疫”過(guò)程中，住宅用地供給萎縮明顯；隨著疫情逐漸控制，地方政府彌補(bǔ)“戰(zhàn)疫”中的財(cái)政支出，住宅用地供給增量顯著。土地成交方面，絕對(duì)量的走勢(shì)與土地供給一致，一季度三個(gè)月住宅用地成交面積分別為1630.46萬(wàn)平方米、1057.07萬(wàn)平方米、1490.31萬(wàn)平方米，同比增速分別為-26.84%、-15.4%和-2.95%（見(jiàn)圖6）。2月份住宅用地成交大于供給，主要原因是一些開(kāi)發(fā)商在獲得債券融資后加強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)土地的競(jìng)拍；3月份住宅用地成交小于供給，主要原因是三線城市供給加大，但開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍意愿不強(qiáng)。

圖6  住宅用地供應(yīng)及成交情況（單位：萬(wàn)平方米、%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

住宅用地樓面價(jià)方面，其走勢(shì)與供應(yīng)量完全相反，一季度三個(gè)月住宅用地樓面價(jià)分別為5514元/m2、5878元/m2、4887元/m2（見(jiàn)圖7）。2月份樓面價(jià)上漲的原因是，一線城市中北京和上海加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)量，以北京為例，2宗位于海淀區(qū)的大宗宅地成交樓面價(jià)都在4.5萬(wàn)元/平方米之上，抬升了一線城市整體地價(jià)；3月份樓面價(jià)下跌的原因是，一線城市成交下滑，杭州、蘇州等地價(jià)較高的城市盡管恢復(fù)了土地出讓，但相對(duì)權(quán)重較小。從溢價(jià)率來(lái)看，一季度一改2019年的頹勢(shì)，一季度三個(gè)月住宅用地溢價(jià)率分別為11.57%、15%、16.27%（見(jiàn)圖7）。2月份溢價(jià)率上漲歸因于一線城市，海淀區(qū)2宗大體量高價(jià)地塊成交溢價(jià)率均為26%，推動(dòng)整體溢價(jià)率回升；3月份溢價(jià)率上升主要?dú)w因于二線城市的蘇州、寧波、杭州、合肥，三線城市的無(wú)錫、東莞、常州、佛山3月也成交了多宗溢價(jià)率地塊。疫情之下土地溢價(jià)率逆勢(shì)回升，背后的原因是區(qū)域結(jié)構(gòu)性上升，這也說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)后疫情時(shí)代的布局重點(diǎn)是核心城市以及都市圈。

圖7  住宅用地樓面價(jià)及溢價(jià)率（單位：元/m2、%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

? 一二線和三線土地市場(chǎng)進(jìn)一步分化

疫情之下城市住宅用地成交表現(xiàn)出明顯的分化特點(diǎn)：2020年第一季度一線城市住宅用地成交97.42萬(wàn)平方米，占總成交面積的4.84%；但成交總價(jià)達(dá)到739.05億元，占總成交價(jià)款的25.20%。二線城市以46.39%的成交面積貢獻(xiàn)了44.23%的總成交價(jià)；但若僅統(tǒng)計(jì)長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀的二線城市，則這些都市圈范圍內(nèi)的二線城市以11.03%的成交面積貢獻(xiàn)了25.91%的總成交價(jià)。三線城市住宅用地成交981.99萬(wàn)平方米，占總成交面積的48.77%；但成交總價(jià)達(dá)到896.24億元，占總成交價(jià)款的30.56%（見(jiàn)表1）。

表1  2020年第一季度住宅用地分城市成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

城市土地市場(chǎng)的分化，與資源向頭部房企集中有較強(qiáng)相關(guān)性。一線和二線熱點(diǎn)城市的住宅用地總價(jià)高，往往只有實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商才能競(jìng)拍成功，甚至某些情況下需要聯(lián)合競(jìng)拍才能獲得。2020年一季度共有49家房企成功拍得住宅用地，前10家房企的土地成交總價(jià)達(dá)到1687.68億元，占總成交款的57.55%。從這10家房企所競(jìng)拍土地的城市分布來(lái)看，除了招商蛇口(16.410, 0.02, 0.12%)和碧桂園在一二線城市的份額較低外，其他8家房企在一、二線城市住宅用地市場(chǎng)的平均份額達(dá)到75.68%（見(jiàn)圖8）。

圖8  2020年第一季度前10名房企土地成交的城市分布（單位：億元、%）

數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind。

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結(jié)論與建議

通過(guò)對(duì)2020年一季度窗口期的觀察，疫情之下房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)跡象明顯，后疫情時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出分化趨勢(shì)：開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的資源進(jìn)一步向頭部房企集聚，土地市場(chǎng)重新回歸一線城市和熱點(diǎn)二線城市。中國(guó)的住房市場(chǎng)已進(jìn)入到存量市場(chǎng)時(shí)代，住房市場(chǎng)的主要矛盾已由過(guò)去的總量不足轉(zhuǎn)化為發(fā)展不平衡的問(wèn)題。因此應(yīng)堅(jiān)持“房住不炒”精神，在“因城施策”的方略下針對(duì)房?jī)r(jià)泡沫嚴(yán)重的城市，執(zhí)行嚴(yán)格的信貸政策，并抓緊推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法工作。