王牌說市 回顧?quán)嵵莩歉倪M(jìn)程，聚焦鄭州城改模式變革
時(shí)間:2017-07-19來源:未知 作者:admin 點(diǎn)擊:
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據(jù)知情人士透露，以后鄭州市在城改用地政策方向上將有重大轉(zhuǎn)變?。。∫院蟪歉挠玫厍捌诓疬w改造，將不再由開發(fā)商參與，而由政府主導(dǎo)拆遷改造。也就是說，開發(fā)商底價(jià)拿地將成為歷史。政府或者政府旗下的國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)城改用地的拆遷改造，將土地變成凈地，而后走土地招拍掛出讓。
回顧：波瀾壯闊的城改歷程
2003年9月30日，《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》(“32號(hào)文”)正式發(fā)布，提出“城中村改造采取市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過招標(biāo)選定投資商獨(dú)立改造。”鄭州市城中村改造正式啟動(dòng)。
2004年，鄭州市政府成立了“鄭州市城中村改造指揮部”，在市內(nèi)各區(qū)推薦的基礎(chǔ)上，確定了17個(gè)村（組）為改造試點(diǎn)單位。而地處金水區(qū)廟李鎮(zhèn)的西史趙村，則打響了鄭州城中村改造的第一槍，也標(biāo)志著鄭州市城中村改造的破冰。
2006年3月，金水區(qū)燕莊村改造拆遷，將鄭州帶入大規(guī)模城中村拆遷改造階段。為加大對(duì)城中村改造的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)力度，鄭州成立了“鄭州市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，并下設(shè)辦公室，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)全市城中村改造工作。同年，共批準(zhǔn)了30個(gè)村（組）實(shí)施改造。
2007年6月12日，醞釀已久的“103號(hào)文件”終于出爐，鄭州市城中村改造的大潮在這一年正式開始蔓延、擴(kuò)散。“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”，一時(shí)間，城中村改造的“鄭州模式”轟動(dòng)全國(guó)。2007年9月21日，惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造項(xiàng)目約127.9畝摘牌，被和昌地產(chǎn)集團(tuán)旗下的徐州市怡豐貿(mào)易有限公司以3.71億元競(jìng)得，成為鄭州城中村改造“第一拍”。鄭州城中村改造的效果開始凸顯，無論是金水路上的曼哈頓廣場(chǎng)、大學(xué)路上的升龍國(guó)際中心，還是隴海路上的中原新城、花園路上的鄭州國(guó)貿(mào)，都有力提升了區(qū)域形象及綜合競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)代化社區(qū)、大型商業(yè)中心、超豪華五星級(jí)酒店等，這些優(yōu)質(zhì)設(shè)施有力提升了項(xiàng)目所屬區(qū)域的形象，也為廣大市民提供了居住、購物、休閑、觀光的場(chǎng)所。
這一階段，鄭州城中村改造迎來了拐點(diǎn)。2009年3月，第二屆“中國(guó)城中村改造高峰論壇”在鄭州召開，鄭州市政府向外界透露：2009年，除了一些重點(diǎn)項(xiàng)目沿線涉及的城中村外，鄭州暫不批準(zhǔn)其他城中村改造項(xiàng)目，先“消化”現(xiàn)有批準(zhǔn)項(xiàng)目，推進(jìn)安置房建設(shè)。
之所以對(duì)城中村改造速度“踩剎車”，業(yè)界的評(píng)論是“經(jīng)驗(yàn)不足，控制不力。”除了考慮到開發(fā)商融資難的因素，也兼顧了其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的平衡問題。城中村改造所需資金量巨大，受國(guó)家信貸資金政策影響，2009年也是房地產(chǎn)開發(fā)融資相當(dāng)困難的一年，因此政府決定了停止審批，從而減少開發(fā)企業(yè)資金壓力，以調(diào)動(dòng)其參與今后幾年城中村改造的積極性。
經(jīng)過三年的調(diào)整期，2011年底，《鄭州市城中村改造管理辦法》出臺(tái)，各區(qū)政府成立國(guó)有全資或控股公司，負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)的城中村改造融資、安置房建設(shè)以及土地開發(fā)整理等工作。
“由市場(chǎng)運(yùn)作到政府主導(dǎo)，是城中村改造過程中質(zhì)的轉(zhuǎn)折。”鄭州市城中村改造辦公室主任那磊認(rèn)為，政府主導(dǎo)直接操作城中村改造，并將城中村改造統(tǒng)一納入到整個(gè)城市發(fā)展規(guī)劃之中，打破了之前中心城區(qū)城中村改造受青睞，偏遠(yuǎn)區(qū)域改造項(xiàng)目無人問津的不均衡局面。
2012年初，鄭州市委提出新型城鎮(zhèn)化三年行動(dòng)計(jì)劃，將加快撤村并城和城中村改造步伐，力爭(zhēng)三年內(nèi)全部完成。2012年7月17日，鄭州市政府同意20個(gè)城中村進(jìn)行改造。這是鄭州近年來單次批準(zhǔn)城中村改造數(shù)量最多的一次，也標(biāo)志著鄭州市新一輪城中村改造全面提速。2014年12月，西韓砦村開拆，金水路至農(nóng)業(yè)路、文化路至經(jīng)三路的鄭州中心行政區(qū)內(nèi)再無城中村。
2015年底，鄭州市三環(huán)內(nèi)城中村已經(jīng)全部拆遷完成。
2016年7月20日，鄭州市召開全市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)暨城市工作會(huì)議，預(yù)計(jì)2020年，現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、城中村和危房改造基本實(shí)現(xiàn)。“十三五”末，鄭州再無城中村。鄭州市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)鄭州市深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)新三年行動(dòng)計(jì)劃的通知》出臺(tái)，鄭州各縣城、組團(tuán)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造將有序推進(jìn)。2016年底前，剩余的十幾個(gè)城中村將完成全部改造，鄭州市區(qū)再無城中村，實(shí)現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化。
審視：城改用地出讓方式變革
城中村改造因?yàn)榍捌诖迕癜仓?、拆遷等手續(xù)繁多、投入較大、時(shí)間漫長(zhǎng)，很多房企避之不及，之前一直都是提前介入企業(yè)摘牌時(shí)底價(jià)成交拿地。但目前，隨著房?jī)r(jià)飆升和土地日益稀缺，鄭州城改用地競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，土地出讓市場(chǎng)主導(dǎo)模式受到挑戰(zhàn)，政府主導(dǎo)模式終將從“紙面”走向“實(shí)踐”。
2007年9月21日，惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造地塊成為鄭州第一個(gè)通過掛牌方式出讓的城改地塊。
2014年12月31日，二七區(qū)三官廟村合村并城地塊成為鄭州第一個(gè)通過網(wǎng)上掛牌出讓的城改項(xiàng)目。
2016年6月15日，惠濟(jì)區(qū)東趙城中村改造地塊網(wǎng)上摘牌，以高出起始價(jià)2400萬元成交，成為鄭州第一個(gè)摘牌時(shí)出現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)的城改項(xiàng)目，一直踐行的“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的鄭州城改模式受到挑戰(zhàn)。
2016年7月7日，高新區(qū)石佛城改地網(wǎng)上摘牌，兩塊地成交價(jià)格都創(chuàng)出了高新區(qū)新的區(qū)域“地王”紀(jì)錄，但其中一塊地競(jìng)得者K2地產(chǎn)旗下公司因?yàn)橘Y料不全等問題，被鄭州市國(guó)土局認(rèn)定為競(jìng)得無效；2016年7月13日，管城區(qū)十里鋪兩宗城改地摘牌，其中一塊地被K2地產(chǎn)旗下公司競(jìng)得，這是鄭州城中村改造實(shí)施以來首次出現(xiàn)提前進(jìn)場(chǎng)企業(yè)最后沒能全部拿到地的情形。
思辨：政府主導(dǎo)城改模式的未來
近期鄭州土地競(jìng)拍價(jià)格逼近一線城市地價(jià)以及土地出讓模式也向南京、杭州等強(qiáng)省會(huì)城市模式轉(zhuǎn)變的發(fā)展節(jié)奏，無不印證著鄭州闊步向前發(fā)展的速度。在區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、人口集聚效?yīng)下，鄭州發(fā)展的“紅利”必然帶動(dòng)地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲。然而，地價(jià)、房?jī)r(jià)的無序上漲對(duì)區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展是不利的，政府的責(zé)任應(yīng)該體現(xiàn)在維持地價(jià)、房?jī)r(jià)水平，扼制無序上漲。試想，如果鄭州城改模式轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)，在某種程度上將有利于規(guī)范城改項(xiàng)目中各方利益分配問題，村民的利益、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套、改造項(xiàng)目的建筑品質(zhì)都將得到更好的保障，加速城中村改造進(jìn)程，深挖老城區(qū)潛力，優(yōu)化城市空間布局，有利于提升新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。
但是，地價(jià)、房?jī)r(jià)的上漲也無可避免會(huì)加大房企、民眾的擔(dān)憂。政府先主導(dǎo)拆遷，再出讓凈地，未來拿地競(jìng)爭(zhēng)更加透明、激烈，本土中小型開發(fā)商的生存將日益困難，居民買房的壓力也恐將更大。如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必需要其他政策如加大土地供應(yīng)量的配合，這也對(duì)國(guó)有企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力提出重大考驗(yàn)。惟愿，被譽(yù)為“更成熟”的政府主導(dǎo)模式能合理規(guī)避“開發(fā)商主導(dǎo)”模式的弊病，繼續(xù)有利推動(dòng)城改規(guī)范運(yùn)作，助力鄭州昂首邁向“國(guó)家中心城市”。
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