王牌說市||節(jié)后成交市場尚未回暖，鄭州樓市放量蓄勢待發(fā)
時間:2018-04-20來源:未知 作者:acehr 點擊:
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一、國內(nèi)基本形勢分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
【閱讀原文】2018年1-2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比增長9.9%，增速比去年全年提高2.9個百分點。其中，住宅投資7379億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.1%。
1-2月份，全國房屋新開工面積17746萬平方米，同比增長2.9%，增速回落4.1個百分點。其中，住宅新開工面積13032萬平方米，同比增長5.0%。
2018年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
2018年1-2月份，商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長4.1%，增速比去年全年回落3.6個百分點。其中，住宅銷售面積增長2.3%。商品房銷售額12454億元，增長15.3%，增速提高1.6個百分點。其中，住宅銷售額增長15.7%。
2018年2月末，商品房待售面積58468萬平方米，比去年末減少455萬平方米。其中，住宅待售面積減少42萬平方米，辦公樓待售面積減少71萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少362萬平方米。
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2018年2月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為101.66，比1月份上升0.01點。
整體來說，國房景氣指數(shù)持續(xù)走高趨勢明顯，2017年底國房景氣指數(shù)突破101.5以上，2018年2月國房景氣指數(shù)穩(wěn)定在101.66。
注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
總的來看，2018年全國各地因地制宜、因城施策，繼續(xù)實行分類調(diào)控，保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。1-2月份，全國商品房待售面積繼續(xù)減少，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持增長。70個大中城市中15個熱點城市新建商品住宅銷售價格變動繼續(xù)呈現(xiàn)總體穩(wěn)定態(tài)勢。
在“房住不炒”定位下，全國房地產(chǎn)市場投機炒作的現(xiàn)象已經(jīng)大為減少，市場也逐步進入了回歸居住屬性的良性軌道，房地產(chǎn)市場將保持長期穩(wěn)健運行。從2018年政府工作報告來看，我國樓市從嚴調(diào)控的主基調(diào)沒有改變，但與去年相比調(diào)控重點有所不同，今年將成為房地產(chǎn)長效機制取得突破的關鍵一年。未來，如果住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制沒有取得實質(zhì)性進展，如果廣大人民群眾還沒能得到安居宜居，放松房地產(chǎn)調(diào)控就是不切實際的幻想。
二、鄭州市場分析
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1.土地供應分析
2018年2月鄭州市土地市場供應41宗，供應面積共計2269畝，是1月份供地面積的48倍。2月份鄭州全市供應的土地類型主要以城鎮(zhèn)住宅為主，其次還有住宅兼容商服、商服用地以及批發(fā)零售用地。
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2018年2月份，鄭州市土地市場成交18宗；成交面積共計735畝，環(huán)比1月成交量增加了66.8%。2月份，鄭州全市土地成交市場主要集中在管城區(qū)，其次是高新區(qū)、惠濟區(qū)和中原區(qū)，成交宗數(shù)分別為7宗、5宗、5宗、1宗；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是批發(fā)零售、商服用地。
2018年2月，鄭州市土地供應與成交主力主要集中在高新區(qū)、管城區(qū)、惠濟區(qū)以及中原區(qū)；供應土地類型主要為城改用地，市內(nèi)八區(qū)土地進行集中供應，預計3月份土地將集中成交。2月首日，2018年以來鄭州首次大規(guī)模進行土地集中出讓，共出讓18宗土地，總面積約合733.7畝，引起地產(chǎn)圈的強烈關注，土拍市場熱火朝天?？傮w來說，新的政策很好地抑制了地王的出現(xiàn)，鄭州土地市場相當平穩(wěn)，從后續(xù)市場的發(fā)展情況來看，鄭州市場依然被看好，下半年土地市場交易會繼續(xù)火熱。
（二）房地產(chǎn)市場分析
1.商品房市場分析
?。?）供求走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品房預售面積為214萬㎡，環(huán)比增加了23.9%；銷售面積153.8萬㎡，環(huán)比減少了40.5%；商品房供求比為1.4。
總體來看，2018年2月，鄭州全市商品房供應環(huán)比上升而成交環(huán)比下降，總體供求格局發(fā)生轉變，表現(xiàn)為供過于求。
?。?）量價走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品房成交了16925套(間)，銷售均價為8638元/㎡，環(huán)比下降了4.7%。
2018年2月份，鄭州全市商品房成交量價環(huán)比回落明顯。
2.商品住宅市場分析
?。?）供求走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品住宅預售127.2萬㎡，環(huán)比減少5.8%；商品住宅銷售132.9萬㎡，環(huán)比減少了40.9%；商品住宅供求比接近于1。
住宅市場仍然是鄭州市商品房市場的絕對主力，2018年2月鄭州市商品住宅供銷環(huán)比均成下跌趨勢，但供求格局趨于平衡。
?。?）量價走勢分析
2018年2月份，鄭州全市商品住宅銷售14256套(間)，2月底鄭州全市商品住宅銷售均價為7982元/㎡，環(huán)比上升了7.3%。
可以看出，2018年2月鄭州全市商品住宅量價環(huán)比回落態(tài)勢明顯。
3.二手房市場分析
鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，2018年2月份，鄭州全市二手房交易35.3萬㎡(3664套)，環(huán)比下降了20.2%；其中二手住宅交易量為33.6萬㎡(3564套)，環(huán)比下降了20.4%。截止到2018年2月底，鄭州市二手房均價為10880元/㎡，環(huán)比上升了4.1%，其中二手住宅均價為10979元/㎡，環(huán)比上升了4.4%。
從2017年4月-2018年2月鄭州市二手住宅量價走勢圖看，鄭州全市二手住宅經(jīng)歷了2017年下半年的連續(xù)降價，自2018年1月開始持續(xù)回升趨勢明顯，2月底鄭州全市二手住宅均價上升至一年以來最高峰。
2017年下半年，鄭州全市商品房供銷熱潮，表明鄭州房地產(chǎn)市場熱度仍然較高。2018年初，由于受春節(jié)假期及政策調(diào)控期雙重影響，節(jié)后觀望氣氛濃厚，2月份鄭州全市商品房供應量略有上漲，成交環(huán)比呈現(xiàn)回落趨勢，但價格表現(xiàn)依然堅挺。
隨著“金三銀四”到來，鄭州全市各個地產(chǎn)項目營銷節(jié)點鋪排展開，預計3月份市場供銷將有所增加，市場熱度會逐漸回暖。
王牌觀點一：堅持從嚴調(diào)控主基調(diào)，鄭州樓市調(diào)控需搞精細化
2月份，河南省住房城鄉(xiāng)建設工作會議在鄭州召開，對于樓市政策的走向，此次會議有了明確的定調(diào)。隨后鄭州市房管局召開2018年市住房保障和房地產(chǎn)工作會議，繼續(xù)明確“堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松”的要求，堅決遏制投機炒房，結合實際實施縣市區(qū)分區(qū)域精準調(diào)控，落實“智匯鄭州”人才安居保障政策，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2018年是貫徹十九大精神的開局之年，從中央及各部門對今年房地產(chǎn)調(diào)控方向及推出的政策導向看，都特別強調(diào)了落實差別化調(diào)控。差別化就是要針對不同地區(qū)、不同需求制定出適合的調(diào)控政策，也就是要對此前推出的政策進行優(yōu)化和精細化處理。之前各地推出的房地產(chǎn)調(diào)控措施，略顯粗糙，且大多數(shù)是“一刀切”，更有甚者是照抄同級城市的調(diào)控措施。對房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)、優(yōu)化，對調(diào)控措施進行精細化處理，才是對“房住不炒”理念不折不扣的貫徹。
王牌觀點二：長租公寓市場將迎黃金發(fā)展期
近年來，一二線城市的龐大住房需求人口基數(shù)不斷擴張，且房價持續(xù)高企，逐步脫離普通居民購買力，各大城市居住矛盾愈演愈烈，穩(wěn)定房價杠桿迫在眉睫。從政府、企業(yè)、社會及個人訴求多角度出發(fā)，規(guī)?；?、規(guī)范化長租公寓更加契合市場需求。隨著存量房時代的到來，“租購并舉”政策風起，長租公寓市場更是打響了拼速度、上規(guī)模的“競賽”。2017年以來，在國家多部委和地方政府的大力推動下，阿里、京東、銀聯(lián)等相繼進入住房租賃市場，萬科、碧桂園、龍湖、旭輝等房企則搶先“卡位”長租公寓業(yè)務，政企合力推進之下，我國的住房租賃市場的發(fā)展迎來大時代。
在中央領導下，各地政府加大政策引導和企業(yè)扶持力度，典型城市租賃呈現(xiàn)一片藍海。河南省首批住房租賃試點企業(yè)名單出爐后，相關部門和金融機構將在資金、政策、融資等方面給予試點企業(yè)扶持。隨著一線開發(fā)房企陸續(xù)進駐鄭州，其長租公寓市場業(yè)務亦積極籌備推進。在拿房方面具有天然優(yōu)勢的房企通過與擅長精細化管理的長租公寓運營商合作，取長補短，通過提升效率的方式實現(xiàn)雙贏，這種模式或許會為市場帶來更好的租賃環(huán)境。
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