5月9日，杭州全面取消限購(gòu)，而且買房落戶，誠(chéng)意滿滿。杭州是江浙最具活力的城市，每年還有20-30萬(wàn)的人口流入。同日，西安也全面取消了限購(gòu)，西安是過(guò)去西部人口流入最多的城市。房地產(chǎn)形勢(shì)可見(jiàn)一斑。
近期一二線城市加大了放松限購(gòu)的步伐，北京放松了五環(huán)外，深圳放松了非核心區(qū)，成都全面取消限購(gòu)。有的一步到位，有的扭扭捏捏。
那么，這些放松限購(gòu)政策的效果如何呢？從廈門、蘇州、廣州等此前放松限購(gòu)的城市來(lái)看，短期脈沖后市場(chǎng)仍然疲軟?？梢?jiàn)，不能對(duì)放松限購(gòu)有太大指望。
那么，制約當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心因素是什么？如果不是限購(gòu)的話，那就是居民支付能力和市場(chǎng)預(yù)期。
最近國(guó)內(nèi)熱議日本當(dāng)年的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”。日本自上世紀(jì)90年代初的股市房市泡沫破裂以后，陷入“失去的三十年”，什么原因？如何避免重蹈覆轍？辜朝明提出的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”理論認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格泡沫破裂以后，資產(chǎn)負(fù)債表的負(fù)債端不變，但是資產(chǎn)端卻嚴(yán)重縮水，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)從“利潤(rùn)最大化”轉(zhuǎn)為“負(fù)債最小化”，整個(gè)社會(huì)陷入總需求嚴(yán)重不足的經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退萎縮，形成惡性循環(huán)。
這就是經(jīng)典的“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”，可以解釋為什么日本陷入失去的三十年，也可以解釋美國(guó)30年代大蕭條。凱恩斯稱之為“流動(dòng)性陷阱”。
怎么辦？“資產(chǎn)負(fù)債表衰退”理論認(rèn)為，最有效的辦法是政府通過(guò)擴(kuò)張性的財(cái)政政策來(lái)擴(kuò)大總需求，彌補(bǔ)需求嚴(yán)重不足的缺口，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)居民資產(chǎn)負(fù)債表修復(fù)以及經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。
2008年面對(duì)國(guó)際金融危機(jī)，伯南克提出找到了避免大蕭條的辦法，就是財(cái)政貨幣的再膨脹，于是有了三輪QE。中國(guó)經(jīng)濟(jì)也是通過(guò)四萬(wàn)億財(cái)政刺激計(jì)劃走出低谷。
近年美國(guó)經(jīng)濟(jì)比較強(qiáng)勁，投資，消費(fèi)，就業(yè)，物價(jià)，股市，房市都比較強(qiáng)勁，什么原因？2020年疫情期間，通過(guò)QE、消費(fèi)券、企業(yè)補(bǔ)貼等，保住了居民和企業(yè)部門的資產(chǎn)負(fù)債表，也就是沒(méi)讓企業(yè)和居民買單，而是通過(guò)貨幣和財(cái)政政策進(jìn)行化解，所以居民有能力消費(fèi)，企業(yè)有能力投資，疫情對(duì)微觀主體的影響不大，貨幣和財(cái)政政策發(fā)揮了重要作用。值得思考。
回到開(kāi)始的話題，為什么以前核心城市放松限購(gòu)都會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，而這次短暫脈沖后重回疲軟？主因是居民資產(chǎn)負(fù)債表這些年被嚴(yán)重破壞了，影響了支付能力。
怎么辦？
當(dāng)務(wù)之急是恢復(fù)居民的消費(fèi)能力和信心，這又進(jìn)一步需要恢復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，根據(jù)90年代日本的教訓(xùn)以及2008年中美的成功經(jīng)驗(yàn)，應(yīng)該通過(guò)財(cái)政的擴(kuò)張修復(fù)企業(yè)和居民的資產(chǎn)負(fù)債表，比如發(fā)行超長(zhǎng)期國(guó)債支持新老基建項(xiàng)目、大規(guī)模發(fā)放消費(fèi)券、減稅降費(fèi)、先進(jìn)科技企業(yè)補(bǔ)貼等，同時(shí)輔以QE降低利率、投放貨幣。
所以重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的辦法：放松限購(gòu)、降低利率、成立住房銀行收購(gòu)開(kāi)發(fā)商庫(kù)存用于保障房，以及通過(guò)超常規(guī)財(cái)政貨幣政策修復(fù)居民和企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。
如果班里第一名考了59分，說(shuō)明卷子太難了，需要降低難度。萬(wàn)科、旭輝等優(yōu)質(zhì)房企都出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，說(shuō)明房地產(chǎn)超調(diào)了，需要放松。
據(jù)路透社的調(diào)研，在中國(guó)22個(gè)大城市中，五一的五天假期里，新房銷售量相比去年同期下跌47%，相比2019年同期下跌30%。在22個(gè)城市中有19個(gè)城市新房銷售呈現(xiàn)同比下降趨勢(shì)。在廣州和上海的五一假期里，其銷售量同比下降60%以上。
房地產(chǎn)出現(xiàn)了明顯的超調(diào)，顯著拖累了經(jīng)濟(jì)、就業(yè)和地方財(cái)政。中國(guó)不會(huì)重演日本九十年代，因?yàn)槲覀冞€有很大的城鎮(zhèn)化空間，但是需要盡快使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)正軌。
近期了解到一些情況，需引起重視：由于土地拍不出去，有些地方政府財(cái)政壓力大，甚至正常運(yùn)轉(zhuǎn)受影響，不僅拖欠民企工程款，而且向民企借款，影響地方營(yíng)商環(huán)境和企業(yè)信心。
以前我呼吁放開(kāi)并鼓勵(lì)生育，新基建新能源，提振股市樓市信心，保護(hù)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力，等等，總有人認(rèn)為有什么特殊的利益，坦率的說(shuō)，被別人誤解有時(shí)難免感到委屈。
作為一名普通的經(jīng)濟(jì)學(xué)者，我沒(méi)有移民，在M國(guó)也沒(méi)買房，和普通老百姓一樣，最大的利益就是希望自己的國(guó)家好，希望我們生活的這片土地好，在自己能力范圍內(nèi)發(fā)光發(fā)熱，有些領(lǐng)域我們做了常年的專業(yè)研究，希望用知識(shí)推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步。宏觀上是數(shù)據(jù)，微觀上是多少家庭的悲歡離合。
所以，應(yīng)該放開(kāi)并鼓勵(lì)生育，大力發(fā)展新基建新能源，提振股市樓市信心，保護(hù)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)活力。尊重常識(shí)將會(huì)帶來(lái)信心，信心比黃金重要。如此，我們的經(jīng)濟(jì)大有希望。
來(lái)源：澤平宏觀
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