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政策新風(fēng)口的背后是大中城市面臨的迫切更新需求。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程從過去的“粗放式發(fā)展”進(jìn)入“精細(xì)化運(yùn)營”時代，城市更新的需求也在不斷強(qiáng)化。目前中國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)超過60%，北上廣深等一線城市的城鎮(zhèn)化率均超過85%，未來城市建設(shè)不再盲目追求規(guī)模擴(kuò)張，中國城鎮(zhèn)化將從外延擴(kuò)張向內(nèi)涵發(fā)展轉(zhuǎn)變，城市更新需求巨大。

深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈。實(shí)施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。政府投資更多向惠及面廣的民生項(xiàng)目傾斜，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個，提升縣城公共服務(wù)水平。

各地基于前期實(shí)踐，因地制宜構(gòu)建城市更新政策體系，2019年以來，在中央的帶動下，多地加大對老舊小區(qū)改造的推動，政策密集發(fā)布。北京、上海二手房市場占較高份額，房地產(chǎn)市場增量空間不斷壓縮，存量房成為主力，老舊小區(qū)規(guī)模較大，為了保障老舊小區(qū)改造進(jìn)程順利，分別發(fā)布《北京市老舊小區(qū)綜合整治工作手冊》、《上海市舊住房綜合改造管理辦法》，提出在改造過程中要遵循業(yè)主自愿的原則，進(jìn)一步規(guī)范在改造老舊小區(qū)過程中的相關(guān)操作。

杭州先后發(fā)布多項(xiàng)新政，從改造內(nèi)容、改造規(guī)模、改造成果等方面，加強(qiáng)對老舊小區(qū)改造進(jìn)程的監(jiān)管，確保項(xiàng)目的順利開展，并提出至2022年底，全市計劃改造老舊小區(qū)約950個、1.2萬幢、43萬套、3300萬平方米。此外，河南、海南、銀川、臺州等地均接連發(fā)布推動老舊小區(qū)改造的政策，積極制定改造規(guī)劃，確定改造規(guī)模，在推進(jìn)的過程中不斷發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

老舊小區(qū)改造成為我國城市更新進(jìn)程的下一階段，改造規(guī)模不可小覷。根據(jù)住建部摸排結(jié)果，全國2000年以前建成的老舊小區(qū)近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平，由此可見未來更新改造空間之大。

隨著城市更新的不斷發(fā)展，越來越多的管理辦法、實(shí)施細(xì)則等規(guī)范性文件發(fā)布。除了早期深圳、廣州出臺《城市更新辦法》外，上海也在2015年發(fā)布了《上海城市更新實(shí)施辦法》，《更新辦法》共二十條，對城市更新的目標(biāo)、定義、適用對象、工作原則、工作要求、管理職責(zé)、管理制度、規(guī)劃土地政策引導(dǎo)等方面做出規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)對上海市城市更新進(jìn)程的監(jiān)管。2019年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次強(qiáng)調(diào)了“城市更新”這一概念。隨后，南京、武漢、西安、重慶等城市積極響應(yīng)中央，接連發(fā)布城市更新管理辦法。隨著政策的不斷完善，城市更新在我國將迎來更加系統(tǒng)化的發(fā)展。

廣東城市更新水平較高，深圳廣州政策完善度突出。廣東省作為我國最早開展城市更新的省份，其經(jīng)過十余年的發(fā)展，在城市更新方面積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。為支持城市更新，廣東省以及各市出臺了數(shù)百條城市更新相關(guān)政策。深圳、廣州出臺的城市更新政策數(shù)量多、覆蓋全，將作為典型城市分析。

深圳2004年發(fā)布《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》，對城中村改造的相關(guān)規(guī)定提出要求。2009年在全國率先提出“城市更新”概念，并出臺了《深圳市城市更新辦法》為其綱領(lǐng)性文件，在此基礎(chǔ)上制定了《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》、《關(guān)于城市更新實(shí)施工作若干問題的處理意見》等多項(xiàng)配套政策、專項(xiàng)規(guī)定及指導(dǎo)意見等，覆蓋了計劃、規(guī)劃、實(shí)施主體確認(rèn)、用地審批等全流程管理規(guī)范，并常態(tài)化的針對出現(xiàn)的問題出臺“打補(bǔ)丁”政策，形成完善的制度保障。2020年7月出臺的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》進(jìn)一步鞏固了深圳城市更新市場預(yù)期，2020年12月30日，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》通過人大表決，2021年3月正式實(shí)施，對城市更新行業(yè)發(fā)展具有里程碑式意義。

2020年12月11日，《廣東省舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村莊改造管理辦法》經(jīng)十三屆廣東省人民政府第123次常務(wù)會議通過，自2021年3月1日起施行。

政策圍繞明確“三舊”改造類型為全面改造、微改造以及混合改造；建立“三舊”改造規(guī)劃管理制度；規(guī)范“三舊”改造用地規(guī)范；建立收益分配機(jī)制；加強(qiáng)項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)管四個維度，確立了“三舊”改造規(guī)劃管理、用地審批、收益分配、項(xiàng)目監(jiān)管等制度，為廣東深入推進(jìn)“三舊”改造提供了更加有力的制度支撐。

政府是城市更新的頂層設(shè)計者，通過制定城市更新政策，進(jìn)一步明確城市土地如何使用、未來空間如何發(fā)展、市場積極性如何調(diào)動等的問題。同時，相關(guān)企業(yè)在政府政策的指引下，不斷探索城市更新發(fā)展，助于加速推動我國城市更新的發(fā)展進(jìn)程。

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