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在“住房不炒”的背景下，2021年第一季度，包括東莞在內(nèi)，全國已有多個城市出臺了房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　而就在昨天（4月8日），住建部約談了廣州、東莞、合肥、寧波、南通5個城市，要求牢牢把握“住房不炒”定位，不講房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

　　據(jù)報道，東莞、南通兩城已被住建部列入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

　　與去年相比，東莞樓市的風(fēng)向有變是可以確定的。會變成什么樣？會不會又有新政策登場？新政策又會偏向哪些方面？

　　或許，從其他城市的政策中能了解一些信息。

　　全國多個城市有新政調(diào)控

　　根據(jù)中指研究院整理，全國多個重點城市在2021年第一季度頒布了房地產(chǎn)方面的調(diào)控政策，調(diào)控力度普遍收緊。

　　圖片來源：中指研究院

　　從全國范圍看，一線城市的調(diào)控力度最大且政策發(fā)布頻次更高：上海的調(diào)控政策涉及了9大調(diào)控內(nèi)容中的8個；深圳、成都、杭州也涉及了3—5種不同的調(diào)控。

　　東莞的調(diào)控新政，力度不亞于一線城市，同樣涉及了多方面的內(nèi)容，包括嚴(yán)查貸款首付來源、發(fā)布二手成交價格參考機制、限購限貸升級、打擊假離婚等方面。

　　即使是在大灣區(qū)內(nèi)，東莞的調(diào)控力度也是僅次于廣深兩個超級大城。

　　圖片來源：地產(chǎn)佬

　　東莞的調(diào)控新政在嚴(yán)查資金來源、限貸限購等方面與其他城市的調(diào)控有共同之處，但在土拍規(guī)則、限售規(guī)則等方面則暫未出現(xiàn)調(diào)整。

　　暫時還未打上補丁的內(nèi)容，或許會成為下一輪新政調(diào)整的目標(biāo)。

　　東莞新政調(diào)整預(yù)測

　　東莞的房地產(chǎn)調(diào)控政策是否有“加辣”的可能，再出新政？若是推出新政，又可能會對哪方面作出調(diào)整？

　　地產(chǎn)佬從全國各城市的調(diào)控政策，對比東莞目前政策的空白之處大膽猜測，若有新政，將會對以下內(nèi)容作出調(diào)整：

　　1、新房價格備案細(xì)則

　　最先出臺的，或許是新房價格備案細(xì)則。

　　在“莞六條”提到，對新建商品住房項目申報價格高于近期屬地鎮(zhèn)街同類在售項目申報價格或本項目前期申報價格的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案，關(guān)于該內(nèi)容，官方暫無具體細(xì)則披露。

　　“莞六條”

　　4月2日，廣州已出臺相關(guān)政策，對新建商品住房預(yù)售價格、現(xiàn)房銷售價格實行價格指導(dǎo)。

　　東莞的新房價格備案細(xì)則，或?qū)⒄?8年的限價政策，限制新項目備案的漲幅；也有可能趨于嚴(yán)格，參照廣州政策，出爐指導(dǎo)價格。

　　廣州新政，對新房進(jìn)行價格指導(dǎo)

　　2、租賃住房相關(guān)政策

　　住建局約談廣州、東莞等五個城市時提及，“人口流入多的大城市要大力發(fā)展保障性租賃住房，規(guī)范發(fā)展長租住房”，而東莞在《2021年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作要點》中也提及租賃住房相關(guān)的內(nèi)容，要發(fā)展住房租賃企業(yè)、建立房屋基準(zhǔn)租金價格評估體系。

　　3、參照深圳，出臺二手房指導(dǎo)價格

　　2月8日，深圳發(fā)布了二手住房成交參考價格發(fā)布機制，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價。接著，深圳各銀行也根據(jù)參考價格發(fā)放貸款。

　　“莞六條”中提到要完善二手住房網(wǎng)簽交易價格發(fā)布機制，在3月26日，便首次發(fā)布了全市133個熱點二手項目的網(wǎng)簽價格。

　　熱點二手項目網(wǎng)簽價格發(fā)布

　　東莞發(fā)布的二手樓盤網(wǎng)簽價格，是為提高市場透明度，與深圳所發(fā)布的“二手房指導(dǎo)價格”并不相同。

　　但東莞的熱點片區(qū)、熱點項目二手房，有個別房源掛牌價格畸高，這些二手房仍有一定的炒作空間。深圳的“二手房成交指導(dǎo)價”作為一項全新的政策，有可借鑒之處，可令二手房市場更理性。

　　4、土地拍賣相關(guān)政策

　　無錫、南京、佛山等多個城市，對參與房企的土拍作出了規(guī)定，要求競拍公司需承諾除該競拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或是“我公司（該競買人）下屬控股子公司”參與競拍。

　　也就是說，在這些城市，房企不能設(shè)置馬甲公司參與土地拍賣。

　　目前，東莞對“馬甲房企”的限制仍是空白，在土拍時，往往出現(xiàn)數(shù)十個不同的房企競拍號哄搶一塊地。

　　今年的首宗商住地，競價71輪，競拍房企竟多達(dá)70家。最后，深圳新南山控股以樓面地價10777元/㎡奪地。

　　2021年首拍地塊

　　對房企參拍作出限制，可避免出現(xiàn)地塊遭哄搶的情況，也令土地競拍過程更為公平。

　　除了可以期待東莞對參拍房企作出限制外，地塊出讓條件也可能有變化，或?qū)⒊霈F(xiàn)現(xiàn)場搖號、競價競品質(zhì)等新規(guī)則。

　　此外，三限房用地的相關(guān)政策也將于年內(nèi)面世。

　　5、法拍房納入限購

　　3月22日，成都發(fā)布新政，將法拍房納入限購范圍內(nèi)。新政一出，成都法拍房市場瞬間陷入“冰凍”。據(jù)媒體報道，同日，阿里司法拍賣平臺上即有276套法拍房源被撤回。

　　原先購買成都法拍房的主力軍為不具備當(dāng)?shù)刭彿抠Y格的外地購房者，新政將這部分人全部拒之門外。

　　不限購、低于市場價等因素，令部分人將法拍房視作投資新機會，東莞也有專門的法拍公司，包攬法拍業(yè)務(wù)。

　　因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，法拍房納入限購可對房產(chǎn)交易市場起到凈化、堵漏的效果。

　　東莞法拍公司列出多個房源

　　6、房產(chǎn)稅相關(guān)政策

　　4月7日，在國務(wù)院新聞發(fā)布會上，財政部財稅司司長王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

　　房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)

　　房產(chǎn)稅可能將以城市試點方式推行，雖然目前東莞暫無相關(guān)動向，但可以確定的是，房產(chǎn)稅新規(guī)的風(fēng)將會吹遍全國。