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又有城市收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策。

　　緊隨深圳步伐，東莞在7月25日凌晨時(shí)分發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱“《通知》”)，調(diào)控政策進(jìn)一步收緊。

　　我們先看一下重點(diǎn)內(nèi)容：

　　1、非莞籍首套房(新房/二手)需2年內(nèi)連續(xù)1年以上社保；2套須3年內(nèi)連續(xù)繳納2年以上社保。

　　2、非本市戶籍擁有2套及以上住房，禁止購買第3套。

　　3、證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

　　4、異地公積金貸款，需要本人或配偶是東莞戶籍。

　　而值得注意的是，7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，從座談會(huì)傳遞的信號(hào)看，房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)明確，總基調(diào)依然是堅(jiān)持“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段和“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)不變。

　　聯(lián)合發(fā)布《通知》的11個(gè)部門陣容強(qiáng)大，具體為：東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、東莞市公安局、東莞市自然資源局、東莞市不動(dòng)產(chǎn)登記中心、東莞市市場監(jiān)督管理局、東莞市金融工作局、東莞市互聯(lián)網(wǎng)信息辦公室、東莞市住房公積金管理中心、國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局、中國人民銀行東莞市中心支行、中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)東莞監(jiān)管分局。

　　發(fā)布《通知》原因是：為切實(shí)貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責(zé)任。

　　莞9條收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策

　　《通知》共有9條內(nèi)容，可稱之為“莞9條”，包括加大供應(yīng)、提高購房門檻、延長限售時(shí)長、調(diào)整公積金貸款政策、加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)管、規(guī)范金融秩序、規(guī)范時(shí)長交易秩序、加大信息公開力度及加強(qiáng)輿論引導(dǎo)等方面內(nèi)容。

　　根據(jù)《通知》，在加大住宅用地和住房供應(yīng)力度方面，東莞將適當(dāng)提高新增國有建設(shè)用地中住宅用地供應(yīng)比例，優(yōu)先滿足住宅用地需要，緩解住房供需矛盾。積極創(chuàng)新體制機(jī)制，著力突破城市更新項(xiàng)目周期長、進(jìn)展慢的瓶頸，增加住宅用地有效供應(yīng)。加強(qiáng)住房區(qū)域協(xié)調(diào)和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，促進(jìn)區(qū)域軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施互聯(lián)互通和教育醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施對接，引導(dǎo)人口和住房需求合理分布。協(xié)同推進(jìn)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期，優(yōu)化住宅用地差別化限地價(jià)出讓方式。加大安居房配建力度。原則上要求新供應(yīng)住宅用地項(xiàng)目、政府主導(dǎo)城市更新住宅項(xiàng)目配建不少于住宅計(jì)容建筑面積 10%的安居房，用于人才住房等用途。試點(diǎn)建設(shè)“三限房”，在房價(jià)較高的熱點(diǎn)區(qū)域選取符合兩規(guī)、條件成熟、配套完善的地塊，建設(shè)“ 限地價(jià)、限房價(jià)、限購買人群”的住房項(xiàng)目。

　　《通知》中最重要的一項(xiàng)內(nèi)容是提高了購房門檻，非東莞市戶籍居民家庭在本市購買第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房，下同)，須提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明；購買第二套商品住房的，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。非本市戶籍居民家庭在本市行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上商品住房的，暫停向其銷售商品住房。

　　同時(shí)，個(gè)人所得稅繳納證明不再作為購房資格審核材料。為做好與原有政策的銜接，在本通知施行之日前已連續(xù)繳納個(gè)稅滿一年或兩年的非本市戶籍居民家庭，仍可按原政策規(guī)定購買首套或第二套商品住房。

　　這意味著東莞也收緊了莞籍家庭的購房條件，不再落戶即能買，首套房還需要提供購房之日前2年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納1年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明，二套房更嚴(yán)格，須提供購房之日起前3年內(nèi)在本市逐月連續(xù)繳納2年以上社會(huì)保險(xiǎn)證明。這和深圳稍早之前的調(diào)整出發(fā)點(diǎn)一致，通過相關(guān)措施提高購房門檻，短期內(nèi)可快速壓制購房需求，同時(shí)打擊炒作買家，但長遠(yuǎn)效果有待觀察。

　　第三條是調(diào)整限售政策，由2年延長到3年。具體為，自本通知施行之日起在本市行政區(qū)域內(nèi)購買的商品住房(以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)，含新建商品住房和二手住房)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓。

　　公積金政策方面的調(diào)整是：對于異地繳存住房公積金的職工，在我市購房申請住房公積金貸款的，職工本人或其配偶須為東莞市戶籍。

　　東莞將加強(qiáng)商品住房價(jià)格監(jiān)管，對于新建商品住房申報(bào)銷售價(jià)格明顯超出周邊市場價(jià)格水平的，從土地成本、建安成本、 銷售管理費(fèi)用、稅費(fèi)、企業(yè)利潤等方面進(jìn)行全面核查，對定價(jià)超出行業(yè)公允水平又不能作出合理說明的，暫停核發(fā)預(yù)售許可證或暫不辦理現(xiàn)售備案。

　　規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序方面，東莞繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸政策，持續(xù)做好房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控各項(xiàng)工作，切實(shí)防范信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。強(qiáng)化房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)管理，將房地產(chǎn)貸款集中度過高和增速過快的銀行列為重點(diǎn)監(jiān)管對象。加強(qiáng)對銀行等金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，督促銀行嚴(yán)格審核購房資金來源，嚴(yán)查嚴(yán)防挪用消費(fèi)貸款及其他貸款用于購房。禁止非銀行金融機(jī)構(gòu)向個(gè)人提供購房貸款。嚴(yán)厲打擊“高評高貸”行為，對參與“高評高貸”的評估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)，依法依規(guī)追究相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員責(zé)任。

　　規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序方面，加大聯(lián)合查處力度，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、虛假宣傳、惡意炒作、收“茶水費(fèi)”等違法違規(guī)行為。對二手房市場操盤控價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià)、通過“陰陽合同”騙取貸款、將不具備交易轉(zhuǎn)讓條件的房源掛牌出售等惡意哄抬房價(jià)、擾亂市場秩序的行為從嚴(yán)查處。對相關(guān)參與機(jī)構(gòu)、個(gè)人，依法依規(guī)采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、限制交易、列入個(gè)人征信不良記錄等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

　　加大房地產(chǎn)信息公開力度方面，進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房用地、房源、住房交易價(jià)格等信息公開，促進(jìn)供需信息對接對稱。定期發(fā)布全市已成交住宅用地的可售樓面單價(jià)平均數(shù)。適時(shí)公布存量房源和未來計(jì)劃上市房源情況。定期公布全市各鎮(zhèn)街(園區(qū))新建商品住房和二手住房網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)，適時(shí)公布各鎮(zhèn)街(園區(qū))有代表性的、成交活躍的二手房樓盤的網(wǎng)簽交易信息，提高房價(jià)透明度，引導(dǎo)市場理性交易。

　　加強(qiáng)宣傳輿論引導(dǎo)方面，加強(qiáng)房地產(chǎn)政策宣傳解讀工作，及時(shí)發(fā)布權(quán)威信息，回應(yīng)社會(huì)關(guān)切。加強(qiáng)房地產(chǎn)信息發(fā)布規(guī)范管理，對虛假夸大、捏造散布不實(shí)言論、誤導(dǎo)公眾、違規(guī)發(fā)布房地產(chǎn)信息的行為，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

　　《通知》自印發(fā)之日起施行，此前相關(guān)政策措施與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

　　中央最新定調(diào)

　　7月24日，國務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)，總結(jié)房地產(chǎn)長效機(jī)制試點(diǎn)方案實(shí)施情況，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。

　　韓正表示，房地產(chǎn)長效機(jī)制實(shí)施以來，取得明顯成效，值得充分肯定。要堅(jiān)持從全局出發(fā)，進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)、統(tǒng)一思想，牢牢堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策，從各地實(shí)際出發(fā)，采取差異化調(diào)控措施，及時(shí)科學(xué)精準(zhǔn)調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　從上述內(nèi)容看，房地產(chǎn)調(diào)控信號(hào)明確，總基調(diào)依然是堅(jiān)持“房住不炒”、不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段和“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)不變。

　　座談會(huì)有10城市人民政府負(fù)責(zé)人參加，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等。其中，近期已經(jīng)有深圳、南京、杭州、寧波4個(gè)城市收緊了調(diào)控政策。

　　東莞調(diào)控政策加碼有預(yù)期

　　后頭看，東莞調(diào)控政策加碼是有預(yù)期的。

　　疫情后，東莞房地產(chǎn)市場熱度迅速攀升，局部甚至滋生哄抬房價(jià)等亂象。6月中旬，東莞住建局發(fā)文，即日起至8月，將在全市范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治行動(dòng)，目的為了有效遏制房地產(chǎn)市場亂象滋生，維護(hù)良好市場交易秩序，維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。本次專項(xiàng)整治行動(dòng)重點(diǎn)打擊的擾亂市場秩序的行為包括：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未辦預(yù)售許可收取誠意金、捂盤惜售、未按申報(bào)價(jià)格銷售、制造房源緊張氣氛、虛假宣傳和中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員捏造散布漲價(jià)信息、炒賣房號(hào)、收“茶水費(fèi)”、操縱市場價(jià)格等。

　　隨后不久，松山湖城市建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于開展松山湖園區(qū)二手房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治的通知》，重點(diǎn)打擊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為、小區(qū)業(yè)主抱團(tuán)哄抬房價(jià)行為，還有其他侵害人民群眾合法利益，擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為。

　　進(jìn)入7月份，東莞出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的商品房預(yù)售制度——《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房預(yù)(銷)售管理的通知》，具體包括：一次性申請預(yù)售面積不得低于30000㎡，同一幢(棟)住宅均價(jià)相差幅度不得超過20%，申報(bào)均價(jià)不高于本項(xiàng)目上一期同類型商品住房申報(bào)均價(jià)的5%(含)，精裝修價(jià)格原則上不得超過2000元/㎡，超過標(biāo)準(zhǔn)的須提交第三方工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告，取得預(yù)售證或現(xiàn)售證書后，要在10日內(nèi)一次性公開全部房源，商品住房實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名。

　　7月3日，松山湖城市建設(shè)局、市場監(jiān)督管理局稅務(wù)局聯(lián)合組織召集園區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，召開松山湖房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治政策宣講會(huì)。會(huì)上各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)領(lǐng)取了《誠信經(jīng)紀(jì)門店服務(wù)承諾書》，并將簽署后在門店張貼，亮明對客戶的誠信服務(wù)承諾。上面明確指出，不能壟斷房源、變相囤積房源、捂盤銷售、操控房價(jià)；不能參與炒房，不與投機(jī)炒房團(tuán)伙傳統(tǒng)，不為其提供房源；在網(wǎng)上發(fā)布二手房掛牌價(jià)不能明顯高于近期真實(shí)成交價(jià)或周邊樓盤均價(jià)房源；不能捏造和散布不實(shí)言論，或向客戶提供恐慌性購房信息，或制造房源緊張氣氛；不為交易當(dāng)事人規(guī)避房屋交易稅等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價(jià)款的合同提供便利。

　　7月22日下午，東莞市市住建局又召開了全市30多家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)約談會(huì)，傳達(dá)大力開展房地產(chǎn)市場亂象專項(xiàng)整治的決心和力度。

　　此前深圳剛剛收緊調(diào)控政策

　　深莞相鄰相依。東莞房地產(chǎn)市場除受自身發(fā)展因素影響外，受深圳市場的影響也較大。從之前的情況來看，深圳客一直在東莞房地產(chǎn)市場購房群體中占據(jù)相當(dāng)大的比例。今年東莞房價(jià)上漲幅度較大的松山湖片區(qū)，即明顯受到深圳產(chǎn)業(yè)溢出、人口溢出的影響。

　　稍早之前的7月15日，深圳再度收緊調(diào)控政策，自身房地產(chǎn)市場有所降溫，但對環(huán)深區(qū)域來講是利好。

　　7月15日上午，深圳市住房建設(shè)局、市規(guī)劃和自然資源局、市市場監(jiān)管局、市公安局、市地方金融監(jiān)管局、深圳市稅務(wù)局、人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局等八部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。

　　對比此前政策，主要變化如下：

　　1、提高深戶購房門檻，須落戶滿3年且能提供連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅及社保證明，方可購買商品住房。

　　2、夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　3、完善差別化住房信貸措施，無房有貸款記錄的購買普通住房首付50%，非普通住房首付60%；有1套房的購買普通住房首付70%，非普通住房首付80%。

　　4、將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

　　5、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)，須同時(shí)滿足容積率1.0(含)以上、套內(nèi)面積120(含本數(shù))平方米以下或者單套住房建筑面積144(含本數(shù))平方米以下、實(shí)際成交總價(jià)低于750(含本數(shù))萬元等3項(xiàng)條件。

　　6、熱點(diǎn)樓盤優(yōu)先滿足無房居民家庭購房需求，并根據(jù)在本市繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間長短等因素制定樓盤銷售方案，嚴(yán)控認(rèn)購人數(shù)，合理確定房源和認(rèn)購人數(shù)比例。

　　7、進(jìn)一步完善交易價(jià)、評估價(jià)、登記價(jià)“三價(jià)合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺(tái)進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

　　8、加大二手住房交易信息公開力度。

　　9、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。

　　上述政策發(fā)布后的一周，深圳二手房市場成交量受到較大影響，環(huán)比下滑明顯。