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在我國(guó)疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好的大環(huán)境下，無(wú)論是個(gè)人房貸業(yè)務(wù)還是房企開發(fā)貸業(yè)務(wù)，自3月以來(lái)都有所恢復(fù)。而隨著后續(xù)疫情影響的逐漸消散，住房金融業(yè)務(wù)也將繼續(xù)步入正軌。

　　值得注意的是，步入正軌并不意味著對(duì)樓市的刺激。4月17日召開的中央政治局會(huì)議重申“房住不炒”，按照這一導(dǎo)向，近期央行和銀保監(jiān)會(huì)連續(xù)對(duì)各地的住房金融市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范。央行5月10日發(fā)布的《2020年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位和“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”要求，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。作為“穩(wěn)樓市”背后的重要力量，未來(lái)，銀行要繼續(xù)圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的長(zhǎng)效機(jī)制，規(guī)范開展住房金融業(yè)務(wù)。

存量房貸轉(zhuǎn)換意愿增強(qiáng) 

　　對(duì)于居民而言，最關(guān)心的還是正在進(jìn)行中的房貸存量利率轉(zhuǎn)化。“未來(lái)LPR的走向說(shuō)不清楚，如果現(xiàn)在拿不定主意，可以觀察一段時(shí)間再做決定。”某國(guó)有大行房貸中心工作人員對(duì)客戶做出如是建議。

　　融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院分析師李萬(wàn)賦表示，所有用戶的存量房貸合同需在3月1日至8月31日之間完成轉(zhuǎn)換，現(xiàn)已過(guò)去兩月，仍有大量用戶處于觀望之中。

“繼2019年底存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)轉(zhuǎn)換方案正式出臺(tái)后，5年期LPR已在2020年內(nèi)出現(xiàn)兩次下調(diào)，且目前來(lái)看，仍存在整體下行空間，這在一定程度上也促進(jìn)了用戶把存量房貸轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR定價(jià)的意愿，也將間接促進(jìn)整個(gè)貸款利率市場(chǎng)化進(jìn)程。” 李萬(wàn)賦預(yù)計(jì)。

　　目前，房貸利率處于下行趨勢(shì)。

據(jù)融360|簡(jiǎn)普科技大數(shù)據(jù)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2020年3月20日－2020年4月19日，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，二套房貸款平均利率為5.74%，均環(huán)比下降3BP。

“本次數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期內(nèi)房貸利率水平持續(xù)下降，主要原因在于2月LPR下降后，部分銀行跟調(diào)存在滯后效應(yīng)，導(dǎo)致后期房貸利率整體又有所下降。” 李萬(wàn)賦分析。

　　與此同時(shí)，各城市之間的房貸利率存在差異。

上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5年期LPR變化后，一線城市跟進(jìn)速度較快，二三城市的部分銀行調(diào)整相對(duì)滯后。此外，二線城市“一城一策”執(zhí)行情況明顯，即使跟進(jìn)同方向LPR調(diào)整，變動(dòng)幅度也有所不一，維持加點(diǎn)數(shù)不變的二線城市只占較少比例，還有3個(gè)二線城市本期房貸利率環(huán)比上漲，且均表現(xiàn)為在上月房貸利率下降的基礎(chǔ)上略有回調(diào)。

　　“4月20日，5年期LPR下調(diào)10BP后，部分二線城市也迅速跟進(jìn)，各地之間變化差異較大。預(yù)計(jì)后續(xù)可能還會(huì)有更多城市加入下調(diào)房貸利率的隊(duì)伍中。” 李萬(wàn)賦說(shuō)。

“穩(wěn)”字之下的回暖 

　　從大趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)貸款增幅持續(xù)回落。

《報(bào)告》顯示，3 月末，全國(guó)主要金融機(jī)構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額 46.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 13.9%，增速較上年末回落0.9 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的 28.8%。其中，個(gè)人住房貸款余額為 31.2 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 15.9%，增速較上年末回落0.8 個(gè)百分點(diǎn)；住房開發(fā)貸款余額為 9.0 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 13.6%，增速較上年末下降 1 個(gè)百分點(diǎn)；地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為 1.29 萬(wàn)億元，同比下降 7.5%，較上年末下降 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。

　　 “無(wú)論是房企開發(fā)貸款還是個(gè)人按揭貸款，都呈現(xiàn)類似的降溫態(tài)勢(shì)，這和一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫等因素有很大的關(guān)聯(lián)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　而隨著疫情防控的穩(wěn)定向好，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)沖擊也趨于緩和。“一方面，近期《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見(jiàn)》和《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》兩份重磅文件，所釋放的要素市場(chǎng)化和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)利好房地產(chǎn)行業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)有序復(fù)工復(fù)產(chǎn)，3月一線城市上海和深圳新建商品住宅銷售價(jià)格較上月分別上漲0.1%和0.5%，31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.3%和0.2%，各線城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅繼續(xù)縮窄。” 交通銀行(5.130,-0.02, -0.39%)金融研究中心資深研究員夏丹認(rèn)為。

　　不過(guò)，在“穩(wěn)”字當(dāng)頭的住房金融領(lǐng)域，回暖之后不能升溫。“二季度包括房企的項(xiàng)目開工、個(gè)人的購(gòu)房等都會(huì)趨于活躍，這會(huì)使得相關(guān)貸款指標(biāo)有所反彈。但基于近期信貸政策，違規(guī)進(jìn)入樓市的經(jīng)營(yíng)貸和消費(fèi)貸將面臨管控。” 嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)。

　　交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉、高級(jí)研究員梁棟材亦認(rèn)為，雖然疫情結(jié)束后，剛需、改善型需求會(huì)得到逐步釋放，但在堅(jiān)持“房住不炒”的定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)下，遏制投機(jī)炒房與房地產(chǎn)金融化泡沫化的調(diào)控基調(diào)不會(huì)變。未來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍將以穩(wěn)為主，開發(fā)投資和銷售大概率前低后高。在繼續(xù)嚴(yán)格控制房地產(chǎn)在新增信貸資源中占比的背景下，房地產(chǎn)貸款增速有望保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

嚴(yán)把住房金融方向 

　　 “因?yàn)槟M(fèi)的這家理發(fā)店注冊(cè)的機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)聯(lián)，我們的信用卡不能在這樣的場(chǎng)景中使用。”近日，在使用某股份制銀行信用卡進(jìn)行消費(fèi)失敗后，小張?jiān)谥码娫撱y行客服以后，才知道原因所在。

　　這折射出目前銀行對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的慎重。在國(guó)家和監(jiān)管部門持續(xù)構(gòu)筑“房住不炒”的住房長(zhǎng)效機(jī)制背景下，銀行業(yè)保持著不觸碰“雷區(qū)”的自覺(jué)。近期，多個(gè)城市出現(xiàn)樓市回暖跡象，乃至出現(xiàn)過(guò)度放松調(diào)控的政策接連“一日游”的情形。在住房金融領(lǐng)域，種種對(duì)“房住不炒”底線試探的舉動(dòng)，也引起了央行和銀保監(jiān)會(huì)的重視，舉措密集跟進(jìn)。

　　4月，個(gè)別銀行因經(jīng)營(yíng)性貸款和消費(fèi)貸款資金被挪用于購(gòu)房，被浙江銀保監(jiān)局處罰。

　　4月20日，央行深圳中心支行發(fā)布通知，要求轄內(nèi)銀行緊急自查房抵經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)情況。而在4月22日的國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上被問(wèn)及深圳樓市波動(dòng)時(shí)， 銀保監(jiān)會(huì)表示，貸款一定要按照申請(qǐng)貸款時(shí)的用途真實(shí)使用資金，不能挪用。如果以房產(chǎn)抵押申請(qǐng)貸款，無(wú)論是按揭還是經(jīng)營(yíng)性貸款，資金用途一定要真實(shí)，要求銀行嚴(yán)格監(jiān)控資金流向，對(duì)于違規(guī)流入房地產(chǎn)的堅(jiān)決糾正。

　　4月23日，央行上?？偛空匍_上海房地產(chǎn)信貸工作座談會(huì)，要求轄內(nèi)商業(yè)銀行堅(jiān)持“房住不炒”定位，嚴(yán)禁以房產(chǎn)作為風(fēng)險(xiǎn)抵押，通過(guò)個(gè)人消費(fèi)貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款等形式變相突破信貸政策要求，違規(guī)向購(gòu)房者提供資金，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展

　 　“這些政策體現(xiàn)了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的導(dǎo)向。近期各類違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的新聞比較多，監(jiān)管工作重點(diǎn)圍繞此類違規(guī)資金的管制而展開。后續(xù)應(yīng)積極引導(dǎo)各類商業(yè)銀行開拓貸款業(yè)務(wù)，積極形成科學(xué)合理的貸款模式，進(jìn)而促進(jìn)貸款業(yè)務(wù)的健康發(fā)展。” 嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，二季度各商業(yè)銀行對(duì)信貸資金的用途、投向會(huì)做積極審查，尤其是會(huì)嚴(yán)管違規(guī)投向房地產(chǎn)的行為。

來(lái)源：金融時(shí)報(bào)客戶端

記者：陸宇航