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園區(qū)開(kāi)發(fā)不能憑空進(jìn)行，必須占據(jù)一定的地理空間。土地開(kāi)發(fā)是園區(qū)開(kāi)發(fā)最基礎(chǔ)層次的要求，它是指對(duì)土地進(jìn)行整理投資的開(kāi)發(fā)過(guò)程，具體來(lái)說(shuō)就是按照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃要求，開(kāi)發(fā)主體對(duì)園區(qū)建設(shè)用地進(jìn)行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)幕A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，從而將“生地”做成“熟地”的全過(guò)程。

由此可見(jiàn)，土地開(kāi)發(fā)是土地出讓或項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的前期行為，以拆遷安置、土地平整和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)為重點(diǎn)，并以土地“由生變熟”為開(kāi)發(fā)結(jié)果。我國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)“熟地”程度經(jīng)歷了從“三通一平”到“十三通一平”的漸進(jìn)改變，如山東日照高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)即實(shí)現(xiàn)了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的“十三通一平”。根據(jù)“熟地”程度不同，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)容不斷豐富，開(kāi)發(fā)成本也不斷增加。

除了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容的不同，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的技術(shù)手段也在升級(jí)。傳統(tǒng)上，各種城市管線均采用直埋或架空的方式進(jìn)行鋪設(shè)，隨著科技的發(fā)展以及城市化水平的提高，傳統(tǒng)的管線鋪設(shè)方式越來(lái)越不適應(yīng)城市可持續(xù)發(fā)展的要求，采用共同溝的模式進(jìn)行管線的鋪設(shè)成為園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的趨勢(shì)與潮流，我國(guó)繼1994年底在上海浦東建立國(guó)內(nèi)第一條規(guī)模較大、距離較長(zhǎng)的共同溝后，北京、濟(jì)南、杭州等地也相繼開(kāi)展了這一工程。

功能載體建設(shè)是建立在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)上對(duì)土地的深度開(kāi)發(fā)，是完善園區(qū)服務(wù)配套，增強(qiáng)園區(qū)專(zhuān)業(yè)服務(wù)能力，提高園區(qū)土地集約利用能力，提升園區(qū)項(xiàng)目吸引力和整體競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。隨著園區(qū)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，簡(jiǎn)單的土地招商模式已不能適應(yīng)時(shí)代的潮流，推動(dòng)相關(guān)功能載體建設(shè)已是大勢(shì)所趨。根據(jù)載體功能不同，功能載體大致可分為配套服務(wù)類(lèi)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)類(lèi)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)類(lèi)三種類(lèi)型，具體內(nèi)容如下表所示：

整體環(huán)境營(yíng)造是指營(yíng)造出一種既有利于提升企業(yè)和園區(qū)生產(chǎn)、生活質(zhì)量，又有利于集聚優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源和一流的人才資源的氛圍。整體環(huán)境營(yíng)造是對(duì)園區(qū)更深層次的開(kāi)發(fā)，已成為眾多相對(duì)成熟型園區(qū)的發(fā)展方向，如上海金山建設(shè)的生態(tài)型工業(yè)園區(qū)，花園式辦公的上海浦東金橋、美國(guó)硅谷建設(shè)的花園式園區(qū)，蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)的智慧型園區(qū)等。如表3所示，園區(qū)整體環(huán)境營(yíng)造主要體現(xiàn)在綠化景觀、生態(tài)載體、人文設(shè)施、社區(qū)建設(shè)四個(gè)方面。