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全力保交樓必須清除“攔路虎”

數(shù)據(jù)顯示，截至今年年中，河南商品房整體交付率僅有11%，可見，問題樓盤依然是河南樓市的沉疴痼疾，作為“重災(zāi)區(qū)”，河南的保交樓任務(wù)十分艱巨，想徹底解決該項民生問題，指望畢其功于一役絕不可能。問題樓盤牽涉的問題極為復(fù)雜，是一項系統(tǒng)工程，河南必須做好長期打攻堅戰(zhàn)的準(zhǔn)備，下足“猛藥”掃清障礙，方能助推河南樓市企穩(wěn)向好。

一是政府相關(guān)部門必須扛起政府責(zé)任，敢于“硬碰硬”，尤其要敢于牽爛尾樓的“牛鼻子”，向一切“攔路虎”“絆腳石”說不。穩(wěn)市必須救市，一方面，政府的監(jiān)管責(zé)任必須下沉，在摸清一個真實的河南樓市的基礎(chǔ)上，找準(zhǔn)癥結(jié)，做好問題樓盤服務(wù)保障，壓緊壓實責(zé)任，強化協(xié)同配合，依法依規(guī)、有力有序保障項目各項工作順利推進；另一方面，政府須強化監(jiān)管資金，有方法、有智慧地推進，強化專班統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、指導(dǎo)督促作用，創(chuàng)新舉措、切實做到精準(zhǔn)施策、妥善處置，確保如期完成目標(biāo)任務(wù)。

二是以“領(lǐng)導(dǎo)掛帥、專班化解、摸清底數(shù)、建立臺賬、掛圖作戰(zhàn)、績效掛鉤”為工作方法，精準(zhǔn)發(fā)力施策，全面落實“保交樓”。河南要將整治問題樓盤作為“一號工程”，全省通力打一場攻堅戰(zhàn)。具體操作上，全省范圍內(nèi)的爛尾樓要因城施策、一盤一策，差異化管理，抽絲剝繭摸清項目爛尾的真實原因，從資金端、政策端等多渠道發(fā)力，根除“痼疾”。

既要阻隔保交樓樓盤的風(fēng)險和集團風(fēng)險，又要強化紓困專項基金建構(gòu)，引導(dǎo)國企、城投平臺、代建企業(yè)有效參與“紓困”；既要積極爭取政策性銀行專項借款，支持已售逾期難交付項目建設(shè)交付，又要進行風(fēng)險監(jiān)管的全過程把控，專班專人下沉到施工一線，倒排竣工周期，嚴查降標(biāo)減配，敦促工程進度、工程質(zhì)量雙達標(biāo)。

三是政府須強化行政干預(yù)，敦促問題樓盤、問題房企的實控人把“吞進去的錢吐出來”用于保交樓。對于一些缺乏市場敬畏的房企及房企老板，必須“大動干戈”，夯實責(zé)任主體，把依法控制房企實控人、凍結(jié)資產(chǎn)、列誠信黑名單、強制執(zhí)行、切斷利益鏈等行政化手段，作為最有效的手段，將成為保交樓的強有力“武器”，唯有此，保交樓才能有希望。

正視“新房改”問題，引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸本位

整體來看，“新房改”能夠促使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展邁上正途，一是促進“市場化+保障房”多元化住房模式形成，二是住房建設(shè)將進入新階段，三是保障房的地位將得以提升。

但同時，“新一輪房改”也將面臨如下問題：一是保障房壓縮商品房市場空間，或?qū)?dǎo)致城市中大量剛需未售項目去化難度加大，現(xiàn)有客戶手中的中小戶型出售困難也會造成住房置換鏈條受阻，對商品住房市場銷售造成沖擊；二是商品房的金融屬性凸顯或構(gòu)成威脅，商品住房回歸“市場化+保障房”雙軌制運行后，需時刻警惕房地產(chǎn)過度金融化、泡沫化、杠桿化等風(fēng)險；三是加大保障性住房建設(shè)和供給，需要解決土地、資金等問題，尤其是資金如何籌措將成為新難題。

結(jié)合房地產(chǎn)市場實際來看，2023年以來，全國發(fā)生債務(wù)違約的房企高達數(shù)十家。河南房企的負面新聞也不絕于耳，面臨深度調(diào)整期的種種難題，若想在危機中尋找轉(zhuǎn)機，解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場的“陣痛”，唯一途徑便是讓房地產(chǎn)回歸本位。讓房地產(chǎn)業(yè)變成一個純粹的產(chǎn)業(yè)鏈，不讓老百姓“為泡沫買單”。

當(dāng)前，河南城市發(fā)展正由“增量擴張”向“存量更新”轉(zhuǎn)變，城市更新作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，將成為河南各地區(qū)在新一輪城市競爭力打造中實現(xiàn)突圍的關(guān)鍵，圍繞“房地產(chǎn)屬性回歸”這一主線任務(wù)，地方政府可將房地產(chǎn)作為提升政績工程的有力抓手，經(jīng)營城市、經(jīng)營土地、經(jīng)營財政，城建也好、新建住房也好，在經(jīng)濟總量中的比重必須增強，用市場化手段抓城市更新，將成為地方政府促進土地財政的“工具”，這將為國企城投公司帶來更多項目收益，為民營企業(yè)提供參與建設(shè)城市配套的機會，亦將是房地產(chǎn)回歸本位的新賽道。

完善“市場+保障”雙軌制、多層次的住房供應(yīng)體系

“14號文”出臺，意味著我國房地產(chǎn)史上新一輪“房改”啟動，也預(yù)示著保障房的地位得到提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成，未來我國將通過建立多層次的住房供應(yīng)體系以實現(xiàn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，滿足不同層次人群的住房需求的舉措，從而有效緩解供需矛盾，帶動行業(yè)發(fā)展，提高民生福祉。對于河南來說，應(yīng)當(dāng)深刻認識到完善市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)是助推房地產(chǎn)健康發(fā)展的根本途徑。

加快完善以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，通過利用棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造、城市更新等存量市場來擴大改善住房困難群體居住條件的途徑。以2006年鄭州市創(chuàng)辦的公共住宅建設(shè)模式為基礎(chǔ)，進行改進與完善，并以多方位、立體化的政策保障支持“房改”的落地與實施。

一是將公共住房保障資金納入年度預(yù)算，并對利用存量用地和存量用房建設(shè)保障性住房的給予稅收減免，免收各種行政事業(yè)性收費和政府性基金，同時通過稅率調(diào)整，鼓勵合理住房消費。

二是允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)，金融機構(gòu)對保障性住房建設(shè)執(zhí)行優(yōu)惠利率并適當(dāng)延長貸款期限，支持銀行金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性住房貸款投放。

三是鼓勵優(yōu)先利用存量用地和存量用房，優(yōu)先保證保障性住房用地的多樣性供應(yīng)方式，在年度住宅用地供應(yīng)計劃中單列保障性住房用地計劃，優(yōu)先安排，以需定建，并將保障性住房的租售價格及調(diào)整方式作為供地的前置條件。

四是通過鄭州試點實施保障住房與商品住房的“雙軌”模式，促進穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，再將鄭州房改模式推廣河南全省，優(yōu)化全省住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

商品房的屬性是“房住不炒”，一系列房地產(chǎn)寬松政策發(fā)布，都是在為“商品住房回歸商品屬性”做準(zhǔn)備，讓商品房變得更加純粹。商品住房回歸“商品屬性”后，一方面會讓有購買力的群體去置換更好地段、更好品質(zhì)的改善住房，通過建立全新的價格錨點，以達到穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目的。另一方面，房地產(chǎn)帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。房地產(chǎn)相關(guān)的上下游行業(yè)有幾十種，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段都是由巨量資金流在支撐運行；此外，房屋的銷售、運營債券等等，也無不與金融息息相關(guān)。通過商品房撬動更多的資金投入到社會中的其他方方面面，激發(fā)金融活力和經(jīng)濟活力。

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場處于下行階段，面臨眾多風(fēng)險和挑戰(zhàn)房地產(chǎn)市場領(lǐng)域各種矛盾和問題，不僅有“看空者”“做空者”，還有“唱空者”“掏空者”。針對當(dāng)下的房地產(chǎn)形勢，應(yīng)做到不鼓吹也不唱衰，發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的社會經(jīng)濟發(fā)展、滿足生活需求等作用，用市場化手段促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在“穩(wěn)房價，穩(wěn)地價，穩(wěn)預(yù)期”的大前提下，穩(wěn)定樓市需要抓住兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：從供需層面來看，“因城施策”破解供需矛盾，在房價上漲壓力較大的城市，應(yīng)有與之相適應(yīng)的土地供應(yīng)規(guī)模，控制商品住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。從政府層面來看，做好基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提升公共服務(wù)配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模。一方面改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)施、優(yōu)化公共服務(wù)配套對房地產(chǎn)開發(fā)起著關(guān)鍵作用，另一方面對提升城市形象、改善人居環(huán)境滿足居民剛性和改善性住房需求、助力社會發(fā)展具有重要意義。

保障性住房，是未來房地產(chǎn)業(yè)多元化、多層次供應(yīng)體系的重要環(huán)節(jié)，是商品房市場的重要補充，也是地產(chǎn)行業(yè)更好實現(xiàn)“房住不炒”，實現(xiàn)“住有所居”的重點政策。“14號文”指出，“商品住房庫存大的城市，可改建或收購存量商品住房用作保障性住房，盤活閑置土地和房屋，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費。因此，保交樓工作迎來新契機，未來保交樓推動的重點處置方向就是政府統(tǒng)一收購轉(zhuǎn)化為保障性住房。此外，通過收購市場存量房屋來改建保障房，一方面可以加快保障房供應(yīng)的節(jié)奏，另一方面也可以有效地去化市場庫存，減輕房企資金壓力，促進商品房市場加快恢復(fù)。

“財政+社會資本”共同建設(shè)。保障性住房本身是福利屬性，利潤較小，缺乏土地本身的溢價和融資，所以保障性住房注定一開始推動，可通過使用財政資金、國開行資金或?qū)ｍ梻Y金等公益屬性較強的資金，來完成建設(shè)，并積極引導(dǎo)社會資本完成標(biāo)桿項目融資與建設(shè)。保障性住房建設(shè)需要大量的財政資金投入，需要多渠道籌集資金，包括專項債投入，發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs等；發(fā)揮國有資本投資、運營公司功能作用，加強地方政府專項債券等配套資金支持，促進項目落地實施。再通過向保險、銀行、信托等金融機構(gòu)擴大融資等方式，多種資金支持方式并舉，共同推進保障性住房市場有序建設(shè)，快速增加租賃房源。