我們要拿出更多實招硬招，千方百計解決好大城市住房突出問題，努力讓新市民、青年人等群體在深圳安居樂業(yè)、安心發(fā)展。
——2022年深圳市政府工作報告
住房是深圳民生“頭等大事”。今年的深圳市政府工作報告，把解決新市民、青年人等群體安居問題作為重點工作，設定了目標，明確了思路，指明了方向。那么，深圳住房面臨哪些壓力？應對住房問題，深圳將采取哪些措施？國際上有何經(jīng)驗可借鑒？哪些問題有待進一步探索？
一、深圳住房面臨哪些壓力？
國家統(tǒng)計局根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，公布了全國七個城區(qū)人口超千萬的超大城市，深圳位列第三，城區(qū)人口僅次于上海和北京。從2011年起，深圳歷年人口增量均超過上海、北京，成為人口凈流入規(guī)模最大的超大城市。
近年來，每年約50萬的“新深圳人”流入深圳各行各業(yè)，為深圳科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供源源不斷的動力，但旺盛的居住需求也隨之而來。根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，深圳住房自有率僅為23.7%，大部分群體需要通過“租房”滿足基本居住需求。根據(jù)深圳市保障性住房輪候庫最新數(shù)據(jù)顯示，在庫的庫輪候家庭約54萬戶。其中，輪候公租房的占67.7%。
深圳面積不足2000平方公里，陸域開發(fā)強度已達50%，可新增拓展空間有限。根據(jù)2021年公開數(shù)據(jù)顯示，深圳共有1129萬套住房，按抽樣住戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，深圳戶均人口為2.63人，住房總量應能滿足基本居住需求。
但從住房結(jié)構(gòu)來看，商品房僅有189萬套，公共住房存量僅為55萬套，而城中村住房為577萬套，占比超過50%?？梢?，深圳未來在住房質(zhì)量、住房配套，以及住房租購結(jié)構(gòu)等方面不僅要與新增住房同步，更需要在存量住房上做文章。
二、應對住房問題，深圳將采取哪些措施？
城市吸引力是一個系統(tǒng)性工程。根據(jù)深圳市民網(wǎng)絡問卷調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，深圳最具吸引力的是良好的就業(yè)機會、開放包容的社會文化、公平的競爭環(huán)境等。
↑深圳吸引人才流入的主要因素。資料來源：中國（深圳）綜合開發(fā)研究院
而離開深圳的最主要原因則是其他地方的房價可負擔。此外，對珠三角回流中西部的產(chǎn)業(yè)工人的田野調(diào)研顯示，回流的主要原因是子女的教育問題，尤其是難以獲得機會公平、價格可負擔的幼兒教育。“為了夢想而來，為了生活而走”成為一部分群體的困境。
↑自深圳遷移到其他地方的主要原因。資料來源：中國（深圳）綜合開發(fā)研究院
面對住房的突出問題，深圳將如何保持城市競爭力？深圳市2022年政府工作報告提出要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，重點通過“加大土地供應、完成公共住房年度投資、完成老舊小區(qū)改造年度任務、深入推進城中村治理”四項工作，從供給端落實先行示范區(qū)“住有宜居”的建設任務。結(jié)合深圳市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，今年計劃完成24.3%的居住用地供應任務、20.4%公共住房的籌建任務和16.2%的公共住房供應任務。
“加大土地供應力度，供應居住用地3.65平方公里。完成公共住房投資390億元，新開工住房面積1500萬平方米，建設籌集公共住房11萬套（間）、供應分配5.5萬套（間）。完成老舊小區(qū)改造300個。深入推進城中村治理，整治燃氣等不合理加價行為。”
為滿足住房需求，深圳目前已開展大規(guī)模住房建設行動，同時與國家最新住房制度對接，準備出臺“公租房+保租房+共有產(chǎn)權(quán)住房”的一整套公共住房政策措施。但住房問題不僅僅是房子本身，更應圍繞教育、交通、醫(yī)療等基本公共服務配套，打造“住房+”的公共住房供給生態(tài)。
三、完善住房保障制度有哪些國際經(jīng)驗可借鑒？
對標新加坡、香港、舊金山、東京等全球城市的住房保障制度，可根據(jù)住房保障覆蓋率分為救濟型、保障型和普惠型，在保障手段、租購結(jié)構(gòu)、主體責任及制度可持續(xù)等四方面有一些共性經(jīng)驗值得借鑒。
保障手段
從保障手段看，“補磚頭”的實物手段始終是主流。舊金山等城市為解決種族隔離等社會問題，采取了“補人頭”的租賃補貼手段，但從數(shù)量分布看，提供可負擔的住房仍然是主要保障手段。
租購結(jié)構(gòu)
從租購結(jié)構(gòu)看，只租不售和租購并舉在多個城市均有實行，但一個顯著的特征是，“只租不售”的公共住房很難提高城市總體住房保障覆蓋率。
主體責任
從主體責任看，全球城市的地方政府承擔保障主體責任，通過土地、財政、稅收等優(yōu)惠政策，提高市場主體參與供給的意愿和能力。
制度可持續(xù)
從制度可持續(xù)看，地方政府的財政實力決定了城市的住房保障能力。地方政府可通過財政投入和財政補貼等多種方式吸引市場主體參與供給；公共住房合理的租購比例影響了市場主體持續(xù)供應能力。
以香港為例，盡管香港的公共住房制度存在諸多問題，但其43.5%的住房保障覆蓋率仍然領(lǐng)先于絕大多數(shù)全球城市。香港房屋委員會最新年報顯示，政府對公共住房特殊的土地出讓政策、出售公共住房的收入、商業(yè)樓宇運營收入成為實現(xiàn)公共住房可持續(xù)供給能力的主要支持政策和資金來源。
四、提高深圳住房保障覆蓋率五大問題有待探索
為有效提高深圳住房保障覆蓋率，構(gòu)建可持續(xù)的住房保障體系，有五個問題需要進一步探索解決：
一是摸清深圳市區(qū)兩級政府在公共住房的收支規(guī)模，明確政府財政負擔總體情況。包括土地收儲支出、建設支出、配建住房回購支出、人才住房補貼等支出項，以及租購公共住房的租金收入、購房款收入、交易稅費收入等收入項。
二是探索建立“政府+市場”共贏的合作模式。借鑒國際經(jīng)驗，政府采取財政補貼、優(yōu)惠土地政策等舉措，提升法定機構(gòu)供應公共住房的能力，而政府也能從中獲取協(xié)議地價和物業(yè)運營等收入。深圳已提出六類十五種房屋和土地籌集渠道，可探索拓寬財政支持路徑，提升包括人才安居集團在內(nèi)的市場主體供給公共住房的能力，獲取更多土地空間。
三是結(jié)合實際需求情況，做好短中長期制度安排。現(xiàn)階段，國家和深圳市的住房保障政策以租為主，采取“實物+貨幣”雙重手段提供“租”的保障。但長期來看，“購”的住房保障需求仍將上升，住房制度需要保持一定的靈活性，為將來可能的需求變化做好制度準備。
四是創(chuàng)新住房公積金的使用途徑，用于支持公共住房建設?？蛇M行制度探索，爭取改革試點，創(chuàng)新公積金的投資渠道，真正發(fā)揮政策性住房金融的功能。
五是以人為本，設計“住房+”的保障體系。根據(jù)調(diào)研反饋，教育、交通、醫(yī)療是市民對“住房”最核心的配套需求，在“住有宜居”建設任務下，公共住房應探索建立“住房+”的保障體系，實現(xiàn)更高水平的綜合民生保障。
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