王牌說城 || 回顧?quán)嵵莩歉倪M(jìn)程，聚焦鄭州城改模式變革
時間:2017-03-16來源:未知 作者:admin 點擊:
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據(jù)知情人士透露，以后鄭州市在城改用地政策方向上將有重大轉(zhuǎn)變?。?！以后城改用地前期拆遷改造，將不再由開發(fā)商參與，而由政府主導(dǎo)拆遷改造。也就是說，開發(fā)商底價拿地將成為歷史。政府或者政府旗下的國有房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)城改用地的拆遷改造，將土地變成凈地，而后走土地招拍掛出讓。
回顧：波瀾壯闊的城改歷程
2003年9月30日，《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》(“32號文”)正式發(fā)布，提出“城中村改造采取市場運作方式進(jìn)行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過招標(biāo)選定投資商獨立改造。”鄭州市城中村改造正式啟動。
2004年，鄭州市政府成立了“鄭州市城中村改造指揮部”，在市內(nèi)各區(qū)推薦的基礎(chǔ)上，確定了17個村（組）為改造試點單位。而地處金水區(qū)廟李鎮(zhèn)的西史趙村，則打響了鄭州城中村改造的第一槍，也標(biāo)志著鄭州市城中村改造的破冰。
2006年3月，金水區(qū)燕莊村改造拆遷，將鄭州帶入大規(guī)模城中村拆遷改造階段。為加大對城中村改造的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)力度，鄭州成立了“鄭州市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，并下設(shè)辦公室，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)全市城中村改造工作。同年，共批準(zhǔn)了30個村（組）實施改造。
2007年6月12日，醞釀已久的“103號文件”終于出爐，鄭州市城中村改造的大潮在這一年正式開始蔓延、擴(kuò)散。“政府讓利，村民受益，企業(yè)得利”，一時間，城中村改造的“鄭州模式”轟動全國。2007年9月21日，惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造項目約127.9畝摘牌，被和昌地產(chǎn)集團(tuán)旗下的徐州市怡豐貿(mào)易有限公司以3.71億元競得，成為鄭州城中村改造“第一拍”。鄭州城中村改造的效果開始凸顯，無論是金水路上的曼哈頓廣場、大學(xué)路上的升龍國際中心，還是隴海路上的中原新城、花園路上的鄭州國貿(mào)，都有力提升了區(qū)域形象及綜合競爭力。現(xiàn)代化社區(qū)、大型商業(yè)中心、超豪華五星級酒店等，這些優(yōu)質(zhì)設(shè)施有力提升了項目所屬區(qū)域的形象，也為廣大市民提供了居住、購物、休閑、觀光的場所。
這一階段，鄭州城中村改造迎來了拐點。2009年3月，第二屆“中國城中村改造高峰論壇”在鄭州召開，鄭州市政府向外界透露：2009年，除了一些重點項目沿線涉及的城中村外，鄭州暫不批準(zhǔn)其他城中村改造項目，先“消化”現(xiàn)有批準(zhǔn)項目，推進(jìn)安置房建設(shè)。
之所以對城中村改造速度“踩剎車”，業(yè)界的評論是“經(jīng)驗不足，控制不力。”除了考慮到開發(fā)商融資難的因素，也兼顧了其他房地產(chǎn)項目的平衡問題。城中村改造所需資金量巨大，受國家信貸資金政策影響，2009年也是房地產(chǎn)開發(fā)融資相當(dāng)困難的一年，因此政府決定了停止審批，從而減少開發(fā)企業(yè)資金壓力，以調(diào)動其參與今后幾年城中村改造的積極性。
經(jīng)過三年的調(diào)整期，2011年底，《鄭州市城中村改造管理辦法》出臺，各區(qū)政府成立國有全資或控股公司，負(fù)責(zé)本區(qū)域范圍內(nèi)的城中村改造融資、安置房建設(shè)以及土地開發(fā)整理等工作。
“由市場運作到政府主導(dǎo)，是城中村改造過程中質(zhì)的轉(zhuǎn)折。”鄭州市城中村改造辦公室主任那磊認(rèn)為，政府主導(dǎo)直接操作城中村改造，并將城中村改造統(tǒng)一納入到整個城市發(fā)展規(guī)劃之中，打破了之前中心城區(qū)城中村改造受青睞，偏遠(yuǎn)區(qū)域改造項目無人問津的不均衡局面。
2012年初，鄭州市委提出新型城鎮(zhèn)化三年行動計劃，將加快撤村并城和城中村改造步伐，力爭三年內(nèi)全部完成。2012年7月17日，鄭州市政府同意20個城中村進(jìn)行改造。這是鄭州近年來單次批準(zhǔn)城中村改造數(shù)量最多的一次，也標(biāo)志著鄭州市新一輪城中村改造全面提速。2014年12月，西韓砦村開拆，金水路至農(nóng)業(yè)路、文化路至經(jīng)三路的鄭州中心行政區(qū)內(nèi)再無城中村。
2015年底，鄭州市三環(huán)內(nèi)城中村已經(jīng)全部拆遷完成。
2016年7月20日，鄭州市召開全市新型城鎮(zhèn)化建設(shè)暨城市工作會議，預(yù)計2020年，現(xiàn)有城鎮(zhèn)棚戶區(qū)、工礦棚戶區(qū)、城中村和危房改造基本實現(xiàn)。“十三五”末，鄭州再無城中村。鄭州市人民政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)鄭州市深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)新三年行動計劃的通知》出臺，鄭州各縣城、組團(tuán)范圍內(nèi)棚戶區(qū)改造將有序推進(jìn)。2016年底前，剩余的十幾個城中村將完成全部改造，鄭州市區(qū)再無城中村，實現(xiàn)全域城鎮(zhèn)化。
審視：城改用地出讓方式變革
城中村改造因為前期村民安置、拆遷等手續(xù)繁多、投入較大、時間漫長，很多房企避之不及，之前一直都是提前介入企業(yè)摘牌時底價成交拿地。但目前，隨著房價飆升和土地日益稀缺，鄭州城改用地競爭日益激烈，土地出讓市場主導(dǎo)模式受到挑戰(zhàn)，政府主導(dǎo)模式終將從“紙面”走向“實踐”。
2007年9月21日，惠濟(jì)區(qū)小杜莊城中村改造地塊成為鄭州第一個通過掛牌方式出讓的城改地塊。
2014年12月31日，二七區(qū)三官廟村合村并城地塊成為鄭州第一個通過網(wǎng)上掛牌出讓的城改項目。
2016年6月15日，惠濟(jì)區(qū)東趙城中村改造地塊網(wǎng)上摘牌，以高出起始價2400萬元成交，成為鄭州第一個摘牌時出現(xiàn)競爭的城改項目，一直踐行的“提前進(jìn)場、定向拿地、返還成本、底價成交”的鄭州城改模式受到挑戰(zhàn)。
2016年7月7日，高新區(qū)石佛城改地網(wǎng)上摘牌，兩塊地成交價格都創(chuàng)出了高新區(qū)新的區(qū)域“地王”紀(jì)錄，但其中一塊地競得者K2地產(chǎn)旗下公司因為資料不全等問題，被鄭州市國土局認(rèn)定為競得無效；2016年7月13日，管城區(qū)十里鋪兩宗城改地摘牌，其中一塊地被K2地產(chǎn)旗下公司競得，這是鄭州城中村改造實施以來首次出現(xiàn)提前進(jìn)場企業(yè)最后沒能全部拿到地的情形。
思辨：政府主導(dǎo)城改模式的未來
近期鄭州土地競拍價格逼近一線城市地價以及土地出讓模式也向南京、杭州等強省會城市模式轉(zhuǎn)變的發(fā)展節(jié)奏，無不印證著鄭州闊步向前發(fā)展的速度。在區(qū)位交通優(yōu)勢、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Α⑷丝诩坌?yīng)下，鄭州發(fā)展的“紅利”必然帶動地價、房價的上漲。然而，地價、房價的無序上漲對區(qū)域穩(wěn)定發(fā)展是不利的，政府的責(zé)任應(yīng)該體現(xiàn)在維持地價、房價水平，扼制無序上漲。試想，如果鄭州城改模式轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)，在某種程度上將有利于規(guī)范城改項目中各方利益分配問題，村民的利益、區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套、改造項目的建筑品質(zhì)都將得到更好的保障，加速城中村改造進(jìn)程，深挖老城區(qū)潛力，優(yōu)化城市空間布局，有利于提升新型城鎮(zhèn)化的質(zhì)量。
但是，地價、房價的上漲也無可避免會加大房企、民眾的擔(dān)憂。政府先主導(dǎo)拆遷，再出讓凈地，未來拿地競爭更加透明、激烈，本土中小型開發(fā)商的生存將日益困難，居民買房的壓力也恐將更大。如何規(guī)避這些風(fēng)險，勢必需要其他政策如加大土地供應(yīng)量的配合，這也對國有企業(yè)的運營能力提出重大考驗。惟愿，被譽為“更成熟”的政府主導(dǎo)模式能合理規(guī)避“開發(fā)商主導(dǎo)”模式的弊病，繼續(xù)有利推動城改規(guī)范運作，助力鄭州昂首邁向“國家中心城市”。
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