“舊改”時(shí)代來(lái)臨，如何煥新縣域？ ——國(guó)務(wù)院全面推進(jìn)“舊改”代替“棚改”
時(shí)間:2020-09-02來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:崔 雨 點(diǎn)擊:
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近日，國(guó)務(wù)院辦公廳公布《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，要求按照黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。文件指出，到“十四五”期末，也就是2025年，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。
“舊改”全面提速
老舊小區(qū)改造起源于2015年12月的中央城市工作會(huì)議，該會(huì)議首次提出“加快老舊小區(qū)改造”，此后“舊改”工作一直進(jìn)展平穩(wěn)。今年由于突如其來(lái)的疫情沖擊，國(guó)內(nèi)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)壓力越發(fā)加大，在中央“房住不炒”的強(qiáng)力定調(diào)下，2020年上半年相關(guān)“舊改”配套政策密集出臺(tái)，“舊改”進(jìn)程按下快進(jìn)鍵。在中央層面的政策頂層設(shè)計(jì)逐漸完善的過(guò)程中，地方政府也開(kāi)足馬力推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。2020年，全國(guó)絕大部分省份已出臺(tái)本年老舊小區(qū)改造目標(biāo)。
此次“舊改”范圍，指的是2000年以前的老舊小區(qū)，“舊改”是在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，不是拆后重建，改造時(shí)間相對(duì)較快。老舊小區(qū)改造主要包括三類，一是基礎(chǔ)類小區(qū)，對(duì)該類小區(qū)主要是改造提升市政配套基礎(chǔ)設(shè)施以及小區(qū)建筑物外墻、樓梯等公共部位維修為主；二是完善類，主要是改造該小區(qū)的生活環(huán)境及配套設(shè)施，包括有條件的加裝電梯，配建停車場(chǎng)等；三是提升類小區(qū)，該類小區(qū)主要以提升居民生活品質(zhì)、豐富社區(qū)服務(wù)配給的需求，通過(guò)改造或建設(shè)周邊生活設(shè)施，包括引導(dǎo)發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、保潔等服務(wù)。
由此，可以看出國(guó)家大力推動(dòng)“舊改”的目的在于提高居民的生活質(zhì)量，消除老舊小區(qū)的危險(xiǎn)隱患，為老城區(qū)居民創(chuàng)造美麗的生活環(huán)境。老舊小區(qū)承載著城市發(fā)展的足跡，是我們城市建設(shè)過(guò)程中不可或缺的部分，并受到群眾的廣泛關(guān)注。老舊小區(qū)改造可以補(bǔ)齊城市文明程度的“短板”，對(duì)于建立和諧社區(qū)和提高城市的良好形象具有重要的意義。
“棚改”收尾，“舊改”如何發(fā)力
相比“棚改”是拆除重建，“舊改”與“棚改”不同，不是大拆大建，而是在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行改造?！兑庖?jiàn)》指出，重點(diǎn)改造小區(qū)的配套基礎(chǔ)設(shè)施，包括小區(qū)的水電線路改造以及光纖配套，有條件的加裝電梯，改建停車場(chǎng)，加建衛(wèi)生設(shè)施、教育設(shè)施為主，不會(huì)涉及規(guī)模龐大的拆遷改造及征地補(bǔ)償，不是每個(gè)老舊小區(qū)都有改造的必要，這與“棚改”形成明顯的差異。
“棚改”的政策短期來(lái)說(shuō)是有好處的，能夠拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但長(zhǎng)期運(yùn)行下來(lái)，對(duì)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展已帶來(lái)諸多不利影響，棚改收尾已是大勢(shì)所趨。當(dāng)前推出“舊改”政策，無(wú)論是從城市管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的視角，還是從以人為本的視角看，都是值得長(zhǎng)期探索的一種城市更新模式。
“舊改”發(fā)力，需探索多元化資金支持。“舊改”與“棚改”完全不是一個(gè)資金量級(jí)，“棚改”的資金來(lái)源于開(kāi)發(fā)商、政府、銀行等增量貨幣。“舊改”僅針對(duì)基礎(chǔ)性、配套性、升級(jí)性三個(gè)部分進(jìn)行投入，鼓勵(lì)多方參與，資金來(lái)源于政府、銀行等金融機(jī)構(gòu)、居民、單位等，其中財(cái)政資金重點(diǎn)支持基礎(chǔ)類小區(qū)，吸引社會(huì)資本改善升級(jí)性小區(qū)。同時(shí)，按照誰(shuí)受益誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。那此次“舊改”參與方能夠獲得哪些收益呢？首先是小區(qū)居民，小區(qū)的生活環(huán)境將會(huì)得到改善，生活更加便捷，相對(duì)應(yīng)的二手房?jī)r(jià)格或房子租金將會(huì)提高；其次是地方政府，通過(guò)老舊小區(qū)改造，能夠改善老城區(qū)生活環(huán)境，提升城市對(duì)外形象和影響力；最后是社會(huì)資本方，《意見(jiàn)》提出“改造后專營(yíng)設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)可依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理”，這意味著小區(qū)的停車場(chǎng)收益、廣告收益、公共區(qū)域攤位費(fèi)等公共收益將由社會(huì)資本方獲取。
“舊改”發(fā)力，需煥新存量土地價(jià)值。“棚改”是在盤活增加存量土地，同時(shí)也是間接增加新建設(shè)商品住宅供應(yīng)及盡可能增加城市配套，盡力增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；“舊改”是在壓縮存量土地供應(yīng)，同時(shí)也是間接增加存量商品住宅供應(yīng)及繼續(xù)盤活使用城市配套，逐步縮減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。這意味著中共中央堅(jiān)持“房住不炒”的總定位不動(dòng)搖，我們已經(jīng)度過(guò)了靠刺激房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的年代。國(guó)家開(kāi)始推進(jìn)老舊小區(qū)改造，探索通過(guò)盤活存量土地，挖掘老舊小區(qū)存量資源，推動(dòng)地方政府開(kāi)始向“土地存量”要經(jīng)濟(jì)效益。
“舊改”時(shí)代，城市更新為縣域發(fā)展帶來(lái)新機(jī)遇
5月份，國(guó)家發(fā)展改革委下發(fā)關(guān)于加快開(kāi)展縣城城鎮(zhèn)化補(bǔ)短板強(qiáng)弱項(xiàng)工作的通知，要求各地區(qū)要瞄準(zhǔn)市場(chǎng)不能有效配置資源、需要政府支持引導(dǎo)的公共領(lǐng)域，聚力推進(jìn)17項(xiàng)建設(shè)任務(wù)，“老舊小區(qū)更新改造”即是其中之一。綜合來(lái)看，"舊改"對(duì)縣域的高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)諸多積極影響，成為推動(dòng)城市建設(shè)與更新的重要工作抓手。
首先，“舊改”穩(wěn)定縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)。“棚改”通過(guò)貨幣化安置，居民手中有了更多的流動(dòng)資金，短期內(nèi)能夠刺激經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，讓更多的資金流入樓市，從而導(dǎo)致三四線城市房?jī)r(jià)的上漲而廣受詬??；而“舊改”最直接就是改善居民住房條件，沒(méi)有涉及到拆遷補(bǔ)償，最直接的影響是提升二手房?jī)r(jià)值，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格來(lái)說(shuō)影響非常小。除此之外，“舊改”還能推動(dòng)房屋租賃市場(chǎng)的發(fā)展，隨著老舊小區(qū)的改造提升，小區(qū)居住品質(zhì)得到改善，為房屋租賃市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)提供大量的優(yōu)質(zhì)房源，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康可持續(xù)發(fā)展。
其次，“舊改”拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，激活縣域經(jīng)濟(jì)活力。在今年4月份召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，國(guó)家提出今年要加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需。就有專家表示，“舊改”作為現(xiàn)階段兼顧“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“惠民生”的重要手段，投資規(guī)模可觀，將為相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)增量業(yè)務(wù)。從改造內(nèi)容上看，“舊改”主要就是對(duì)老舊小區(qū)的水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施的改造提升，順帶解決停車位、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等老大難問(wèn)題。這將帶動(dòng)建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家電行業(yè)、物業(yè)、通信等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，尤其對(duì)建筑裝修行業(yè)來(lái)講，將會(huì)對(duì)防水、涂料、水泥、保溫等相關(guān)產(chǎn)品需求量增加，帶來(lái)新的就業(yè)機(jī)會(huì)。舊城改造還能促進(jìn)旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以殷都區(qū)安鋼周邊老舊小區(qū)改造為例，在改造老舊小區(qū)的同時(shí)，充分挖掘鋼鐵文化、工業(yè)文化內(nèi)涵，增加文化創(chuàng)意元素，完善文化旅游的配套支撐，引導(dǎo)安陽(yáng)及周邊人群參觀游玩，體驗(yàn)參與殷都區(qū)及安鋼歷史文化資源，串聯(lián)“舊改”小區(qū)與殷都區(qū)其它文化旅游景點(diǎn)，打造成縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。
最后，“舊改”推動(dòng)民生改善，提升縣城品質(zhì)。“舊改”的目的就是改善居民生活條件，通過(guò)完善居民周邊生活配套設(shè)施和居住環(huán)境，改善居民的生活品質(zhì)，提升城市形象。通過(guò)“一院一策”，敲定個(gè)性化改造方案，把老舊小區(qū)改造與保護(hù)歷史文脈、民族特色、老城記憶和鄉(xiāng)愁韻味等結(jié)合起來(lái)，讓改造后的老舊小區(qū)彰顯縣域文化和街區(qū)特色。
總體來(lái)說(shuō)，隨著“舊改時(shí)代”來(lái)臨，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量住房與新建住房在品質(zhì)方面將會(huì)更加平衡。對(duì)于大中城市來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)全面改造將刺激新一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、消費(fèi)和生產(chǎn)；對(duì)于縣域來(lái)說(shuō)，老舊小區(qū)改造是推動(dòng)城市更新、提升城市管理水平的重要抓手。值得注意的是，全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是一項(xiàng)復(fù)雜而艱巨的工程，涉及老舊小區(qū)的居民、設(shè)施、產(chǎn)權(quán)等多種問(wèn)題。面對(duì)實(shí)施過(guò)程中可能發(fā)生的各種考驗(yàn)，需要總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)前置，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)和可行性研究，不斷完善各種政策措施和落地舉措，推進(jìn)城市更新和開(kāi)發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。
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