【王牌說市】||鵝說說-房市觀察：警惕了！別把“落實城市主體責任”當作變相“救市”的擋箭牌
時間:2019-04-18來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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樓市“松綁”跡象頻現(xiàn)
2月13日，西安市購房落戶不再限制社保年限和購房時間；
2月14日，南京發(fā)布積分落戶政策，由兩年內(nèi)連續(xù)繳納社保改為“累計社保不少于24個月”；
2月20日，合肥發(fā)布房貸已結清的二套房可按首套房利率執(zhí)行；
3月4日，深圳多家銀行下調(diào)二手房貸利率，將二手房首套房利率下調(diào)至8%；無錫也傳出首套房首付比例由四成降至三成的消息；
3月18日，石家莊市全面放開落戶政策，僅憑居民身份證、戶口簿就可申請落戶，變相取消限購政策；
截止目前，全國大約有二十多個城市相繼以不同形式放松樓市調(diào)控政策，跟風者躍躍欲試，樓市“松綁”似乎有再度抬頭之勢。
那么，這是否意味著近兩年一直被嚴“限”的樓市真的要松綁了？這對當前“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的調(diào)控目標有何影響？不得不引發(fā)我們高度關注。
樓市“松綁”背后的動因
今年政府工作報告中提出“落實城市主體責任”，意味著地方政府在樓市調(diào)控上有了更大的自主權，賦予了各城市更大的調(diào)控主動權，“一城一策”將成為主流。
恰就在此前后，隨之而來的是多個城市對樓市的松綁。國家對樓市調(diào)控權的“下放”，或多或少成為這部分城市“松綁”的由頭。
那么，這些城市急于“松綁”的動因何在呢？
隨著近年來樓市調(diào)控政策的持續(xù)深入，土地市場已出現(xiàn)降溫趨勢，賣地收入的風險將不斷加大。而地方財政收入的主要來源主要為土地收入，這直接影響到地方政府的債務償還能力，甚至有可能誘發(fā)土地財政危機。
根據(jù)國家財政部數(shù)據(jù)分析，城市城鎮(zhèn)化水平程度越低，土地財政占地方公共預算的比值越來越高，2018年，一線城市、二線城市、三四線城市土地出讓金占地方一般公共預算收入的平均比值分別為0.4、0.91和1.51?？梢园l(fā)現(xiàn)，三四線城市對土地財政的依賴程度最高。
另外，隨著國家對棚戶區(qū)政策的調(diào)整，棚改貨幣化安置逐漸降低比例，將對三四線城市的樓市產(chǎn)生更大的沖擊。
因此，多個城市開始松綁樓市調(diào)控政策，不難發(fā)現(xiàn)其最直接的動因來自于地方財政壓力。
一些地方面對嚴厲的調(diào)控，面臨經(jīng)濟下行壓力，一些城市房地產(chǎn)從高漲到回穩(wěn)或者輕微的回落，讓他們感到了不安，甚至開始緊張了，“房地產(chǎn)依賴癥”自然就讓他們又寄希望于房地產(chǎn)這棵“救命稻草”上，期盼著調(diào)控能放松，企圖通過松綁“救市”來挽救局面。
警惕誤判政策形勢變相“救市”
各級政府及市場主體首先要正確理解“落實城市主體責任”要義，“落實城市主體責任”意味著國家不再搞一刀切政策，賦予各城市以更大的主動權，要求各地方政府因地制宜、因城施策。
但不得不說的是，“一城一策”決不等同于簡單粗放地隨意調(diào)控，諸如取消限購式的“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，更不能把以“落實城市主體責任”作擋箭牌，大開綠燈，任性任意。否則，結果只會火中取栗，導致重蹈覆轍，引起樓市再次動蕩，使得來之不易的調(diào)控成效功虧一簣。
尤其要謹防一些地方暗存僥幸心理，鉆空子，開口子，借“落實城市主體責任”之名，行變相“救市”之實，無底線松綁，甚至重回土地財政，哄抬房價。而更多的心思應該花在如何提供系統(tǒng)性解決方案上——建立長效機制，健全住房保障體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展。
以深圳市為例，深圳市構建符合深圳市情的多渠道保障、多主體供給、租購并舉的住房供應與保障體系，滿足不同群體居住需求。深圳市提出構建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應與保障體系，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房，累計計劃供應達60%左右，而商品住房僅占40%左右。真正讓住房回歸“居住屬性”，從根源上解決住房結構性問題，是為治標治本之策，值得全國兄弟城市學習借鑒。
事實上從長遠看，一個城市的發(fā)展最終還是要靠人，有人的城市才有人氣，有人才的城市才更有活力。
所以，城市發(fā)展根本是以人為本，而不是急功近利片面追求地價與房價有多高，而是應順應自然和城市發(fā)展規(guī)律，也就自然“水到渠成”了。
擦亮眼睛認清形勢吃下定心丸
樓市調(diào)控放松了？3月23日，住建部在中國發(fā)展高層論壇表示“沒有”，房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，保持政策連續(xù)性。政策連續(xù)性和穩(wěn)定性必須堅持，而且要保證房價不會大起大落。
人民網(wǎng)也在這時候發(fā)文稱，“一城一策”不等于放松調(diào)控，“房住不炒”定位沒變。
也正如中共中央政治局常委、國務院副總理韓正18日到住房和城鄉(xiāng)建設部調(diào)研時所強調(diào)的那樣，要緊緊圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調(diào)控目標，夯實城市主體責任。要堅持一城一策、因城施策，從各地實際情況出發(fā)，有什么問題，就解決什么問題。要完善住房保障體系。要完善房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。構建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制是黨中央、國務院作出的重大決策，事關廣大人民群眾的切身利益，既是重大經(jīng)濟問題，也是重大民生問題。
所以，社會各界尤其是地方政府主政者要保持清醒頭腦，擦亮眼睛，認清形勢，正確判斷中央政策取向，正確把握房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，理性判斷，理性置業(yè)，特別是要警惕一些別有用心的組織或個人（投機者、炒房者等）散布調(diào)控放松的不實言論信息，不以訛傳訛混淆視聽，共同以實際行動切實維護維持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
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