王牌說市||調控難掩土拍熱情，鄭州樓市穩(wěn)中向好
時間:2018-03-15來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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鄭州市場分析
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1.土地供應分析
【閱讀原文】2018年1月鄭州市土地市場供應2宗，供應面積共計47畝，環(huán)比12月減少了95.8%。1月份鄭州全市供應的兩宗土地均位于鄭東新區(qū)；供地類型分別為批發(fā)零售、商服類用地。
2.土地成交分析
2018年1月份，鄭州市土地市場成交10宗；成交面積共計440.6畝，環(huán)比12月成交量減少了59.75%。1月份，鄭州全市土地成交市場主要集中在惠濟區(qū)，其次是金水區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)以及高新區(qū)等地；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是商務金融、批發(fā)零售用地。
2018新年年初，鄭州市推地熱情隨著冷空氣的持續(xù)補充逐步降溫。但從成交情況看，2018年1月，鄭州土拍市場再掀風云。雖然進入傳統(tǒng)淡季，但開放商依舊“饑渴”，搶地熱情不減。2017年已經(jīng)過完，鄭州土地市場總體來講比較平穩(wěn)，新的政策很好地抑制了地王的出現(xiàn)。從后續(xù)市場的發(fā)展情況來看，鄭州市場依然被看好。預計2018下半年土地市場交易會繼續(xù)火熱，市場管控依然需要繼續(xù)。
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1.商品房市場分析
（1）供求走勢分析
2018年1月份，鄭州全市商品房供給達到172.7萬㎡，環(huán)比下降了68%；銷售面積258.4萬㎡，環(huán)比減少了41.6%；商品房供求比為0.7。
總體來看，2018年1月，鄭州全市商品房供銷環(huán)比齊跌，商品房總體供求格局為供不應求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計在內(nèi)，不再單獨發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量價走勢分析
2018年1月份，鄭州全市商品房成交了26775套(間)，銷售均價降至9067元/㎡，環(huán)比上升了11.8%。
總體來看，2018年1月份，鄭州全市商品房成交量環(huán)比下降明顯，但是商品房成交價格穩(wěn)中有升。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2018年1月份，鄭州全市商品住宅供給135.1萬㎡，環(huán)比減少66.2%；商品住宅銷售224.8萬㎡，環(huán)比減少了44.3%；商品住宅供求比為0.6。
住宅市場仍然是鄭州市商品房市場的絕對主力，2018年1月鄭州市商品住宅供銷環(huán)比均成下跌趨勢，供不應求格局加劇。
?。?）量價走勢分析
2018年1月份，鄭州全市商品住宅銷售22272套(間)，1月底鄭州全市商品住宅銷售均價為8607元/㎡，環(huán)比上升了10.3%。
可以看出，2018年1月鄭州全市商品住宅均價環(huán)比上升態(tài)勢明顯。
3.二手房市場分析
鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，2018年1月份，鄭州全市二手房交易44.2萬㎡(4595套)，環(huán)比下降了12.7%；其中二手住宅交易量為42.3萬㎡(4445套)，環(huán)比下降了13.4%。截止到2018年1月底，鄭州市二手房均價為10450元/㎡，環(huán)比上升了2.1%，其中二手住宅均價為10521元/㎡，環(huán)比上升了3.2%。
從2017年1月-2018年1月鄭州市二手住宅量價走勢圖看，經(jīng)歷了2017年下半年的連續(xù)降價，鄭州市二手住宅價格自2018年1月開始出現(xiàn)升高趨勢。
2017年4月份起鄭州市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)綜合了全市全部行政區(qū)劃范圍內(nèi)的多個市區(qū)的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，并且由于受到2017年上半年限簽、限價等政策影響，鄭州全市商品房供銷量顯示出大幅上升趨勢，全市商品房均價也自4月起急劇下跌。2017年下半年，鄭州全市商品房再掀供銷熱潮，表明鄭州房地產(chǎn)市場熱度仍然較高。相比較2017年4、5月份的供銷情況，2018年1月鄭州全市房地產(chǎn)市場成交市場依然旺盛，供不應求態(tài)勢明顯。
整體來說，鄭州市作為國家中心城市，在大都市區(qū)建設任務下，全省的要素都會向鄭州傾斜；鄭州作為人口凈流入城市，剛性需求持續(xù)存在。這兩點將直接帶動全市房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，短期內(nèi)鄭州樓市將呈現(xiàn)“平穩(wěn)且小幅上揚”態(tài)勢。
王牌觀點一：調控出臺一年多，鄭州樓市趨于平穩(wěn)
自2017年“3·17”調控政策升級以來，全國樓市經(jīng)歷了大大小小的調控200次有余，而且一次比一次嚴厲。2017年，鄭州的調控政策包括“限購、限貸、限售、限簽、限離、限價”。在“六限”調控政策下，鄭州房地產(chǎn)市場正在從2016年的暴漲逐步走向穩(wěn)定。
調控政策出臺一年多來，鄭州房價逐漸恢復平穩(wěn)，目前來看調控沒有放松的跡象，未來鄭州房價大漲或大跌的可能性都變小，市場將進一步保持平穩(wěn)發(fā)展。2018年，鄭州在國家中心城市的地位更加突出，四環(huán)快速化時代的來臨也會讓城市框架逐漸拉大，“米字形”的高鐵格局會使其變得更有活力，各類包括人口等在內(nèi)的資源導入，會帶來更多的居住需求，從這個角度看，鄭州市場房價會保持平穩(wěn)和堅挺的狀態(tài)，出現(xiàn)下跌的可能性非常小。
王牌觀點二：國家中心城市之間的PK，關鍵在于“人才”和“創(chuàng)新”
2018年初，鄭州市政府正式公布《鄭州建設國家中心城市行動綱要(2017-2035年)》；同時，上海交通大學城市科學研究院根據(jù)自主研發(fā)的國家中心城市綜合評估指標框架體系，對8個國家中心城市的發(fā)展現(xiàn)狀進行評估，鄭州居于榜尾(排名第八位)。鄭州市加快推進國家中心城市建設任重而道遠。
城市的本質是人的聚落。人是城市的必要條件，城市為人服務。國家中心城市，服務的人更應該多于一般的城市。在這一點，鄭州市在人才引進政策方面明顯落后于杭州、西安、武漢等地。鄭州市要發(fā)展國家中心城市，急需真正能吸引人的舉措，留得住人才是關鍵。
十九大提出“加快建設創(chuàng)新型國家”，明確“創(chuàng)新是引領發(fā)展的第一動力，是建設現(xiàn)代化經(jīng)濟體系的戰(zhàn)略支撐”。城市是區(qū)域經(jīng)濟社會發(fā)展的中心，加快推進創(chuàng)新型城市建設，對于增強自主創(chuàng)新能力、加快經(jīng)濟發(fā)展方式轉變、促進區(qū)域經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展和建設創(chuàng)新型國家意義重大。鄭州在8個國家中心城市排行末位，綜合創(chuàng)新能力明顯薄弱，因此要把創(chuàng)新作為國家中心城市建設發(fā)展的第一動力，努力推動城市品質提檔升級。
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