王牌說(shuō)市||年末大沖刺，鄭州樓市供求再攀高峰
時(shí)間:2018-01-25來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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一、國(guó)內(nèi)基本形勢(shì)分析
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)投資情況
2017年1-12月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資109799億元，增速同比增長(zhǎng)7.0%，環(huán)比1-11月份增速回落了0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資75148億元，增長(zhǎng)9.4%，增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。
另一方面，2017年，全國(guó)房屋新開工面積高達(dá)178654萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)7.0%；其中住宅新開工面積為128098萬(wàn)㎡，比上年增長(zhǎng)10.5%。
2017年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金156053億元，比上年增長(zhǎng)8.2%，增速比1-11月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。
?。ǘ┥唐贩夸N售和待售情況
2017年，商品房銷售面積169408萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)7.7%，增速比1-11月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)5.3%。商品房銷售額133701億元，增長(zhǎng)13.7%，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)11.3%。
2017年全國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)㎡，比上年下降15.3%；其中住宅待售面積為30163萬(wàn)㎡，比上年下降25.1%。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)
12月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為101.72，比11月份提高0.09點(diǎn)。
2017年1月份以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高，至今國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)10個(gè)月穩(wěn)定在101以上。
注：全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
2017年，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速受去年同期高基數(shù)影響放緩；房屋新開工面積同比增長(zhǎng)，表明開發(fā)熱度仍較高；商品房銷售面積和銷售額增幅有所放緩，但商品住宅銷售規(guī)模再創(chuàng)新高；此外，住宅庫(kù)存面積下滑，但一二線城市去化周期仍處于低位，三四線庫(kù)存壓力仍在，2018年去庫(kù)存基調(diào)未變；國(guó)房景氣度上升趨勢(shì)尤為明顯，表現(xiàn)出調(diào)控中整體向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)；整體上，從2017年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，2018年全國(guó)調(diào)控總基調(diào)將不會(huì)改變，加快長(zhǎng)效機(jī)制落地為中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展重心。
二、鄭州市場(chǎng)分析
?。ㄒ唬┩恋厥袌?chǎng)分析
1.土地供應(yīng)分析
2017年12月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)26宗，供應(yīng)面積共計(jì)1114.7畝，環(huán)比11月增加了26.5%。12月份鄭州全市土地供應(yīng)數(shù)量最高的區(qū)域是惠濟(jì)區(qū)，其次是管城區(qū)、高新區(qū)、金水區(qū)以及經(jīng)開區(qū)，最后是中原區(qū)；供地類型仍以城鎮(zhèn)住宅為主。
2.土地成交分析
12月份，鄭州市土地市場(chǎng)成交31宗；成交面積共計(jì)1092.5畝，是11月成交量的2.2倍。12月份，鄭州全市土地成交市場(chǎng)主要集中在鄭東新區(qū)，其次是二七區(qū)、金水區(qū)、中原區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)以及管城區(qū)等地；成交地塊的類型仍然以城鎮(zhèn)住宅為主，其次是商服用地（全部位于鄭東新區(qū)），還有一部分是住宅餐飲、批發(fā)零售用地。
似乎年底推售土地已經(jīng)成為行業(yè)慣例，2017年年尾鄭州市土地供應(yīng)尤為密集。2017年12月份鄭州全市土地市場(chǎng)迎來(lái)新的供求高峰，一方面政府需要土地的財(cái)政收入，另一方面，各大開發(fā)商也需要在年底囤地，以保證來(lái)年順利開盤。受熔斷政策影響，2017年鄭州市地價(jià)漲幅整體上有放緩趨勢(shì)，但仍處高位。
（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析
1.商品房市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2017年12月份，鄭州全市商品房供給達(dá)到540.2萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了1.2倍；銷售面積442.4萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了88.8%；商品房供求比為1.2。
總體來(lái)看，2017年1-12月份，鄭州全市商品房供銷均呈波動(dòng)性上升趨勢(shì)，12月鄭州全市商品房供銷再掀高峰，商品房預(yù)售面積達(dá)到全年內(nèi)最高值，銷售面積（442.4萬(wàn)㎡）僅次于9月份，商品房總體供求格局為供過(guò)于求。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽(yáng)市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，不再單獨(dú)發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2017年12月份，鄭州全市商品房成交了43828套(間)，銷售均價(jià)降至8112元/㎡，環(huán)比下降了5.1%。
總體來(lái)看，2017年1-12月份，鄭州全市商品房成交量呈波動(dòng)性上漲態(tài)勢(shì)，而受限簽、限價(jià)等政策影響，市場(chǎng)趨嚴(yán)，2017年4-12月份，鄭州全市商品房成交價(jià)格較為平穩(wěn)，波動(dòng)性不大。
2.商品住宅市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2017年12月份，鄭州全市商品住宅供給399.5萬(wàn)㎡，環(huán)比增加1.2倍；商品住宅銷售403.5萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了98.8%；商品住宅供求比為1。
住宅市場(chǎng)仍然是鄭州市商品房市場(chǎng)的絕對(duì)主力，2017年1-12月以來(lái)鄭州市商品住宅供銷走勢(shì)為波動(dòng)性向上，9月份銷售面積達(dá)到全年最高值，12月份供銷再攀高峰，供求基本平衡。
?。?）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2017年12月份，鄭州全市商品住宅銷售38603套(間)，12月底鄭州全市商品住宅銷售均價(jià)為7800元/㎡，環(huán)比下降了2.5%。
可以看出，在限簽限價(jià)影響下，2017年4月起鄭州全市商品住宅均價(jià)趨向低位波動(dòng)，9月份達(dá)到最低(7592元/㎡)，截止到12月份，鄭州市商品住宅均價(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月保持在8000元/㎡左右的水平。
3.二手房市場(chǎng)分析
鄭州二手房市場(chǎng)主要以二手住宅交易為主，2017年12月份，鄭州全市二手房交易50.6萬(wàn)㎡(5122套)，環(huán)比下降了6.7%；其中二手住宅交易量為48.9萬(wàn)㎡(4990套)，環(huán)比下降了5.9%。截止到2017年12月底，鄭州市二手房均價(jià)為10233元/㎡，環(huán)比下降了2%，其中二手住宅均價(jià)為10193元/㎡，環(huán)比下降了1.9%。
從2017年鄭州市二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖看，鄭州市二手住宅價(jià)格自4月份急劇下跌，隨后出現(xiàn)升高趨勢(shì)，8月份至今又連續(xù)5個(gè)月持續(xù)下降。
2017年，鄭州市商品房供應(yīng)量和銷售量從4月份起均大幅度上升，房?jī)r(jià)自4月起急劇下跌。一方面，由于2017年4月份起鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)綜合了全市全部行政區(qū)劃范圍內(nèi)，包括市區(qū)范圍、滎陽(yáng)、上街、新鄭、中牟、新密等多區(qū)域的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)；另一方面，受限簽、限價(jià)等政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨嚴(yán)導(dǎo)致成交量?jī)r(jià)走低。年底鄭州全市商品房供銷再掀高峰，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度仍然較高。整體來(lái)說(shuō)，2017年鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響較大，但整體維穩(wěn)。
王牌觀點(diǎn)一：2017超嚴(yán)限購(gòu)之下，鄭州樓市依然堅(jiān)挺
2017年，鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)：限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)、限簽；土地出讓條件逐漸苛刻，有實(shí)力拿地的開發(fā)商減少，實(shí)力不足的開發(fā)商壓力明顯；符合條件的購(gòu)房者減少，貸款利率整體上浮，包含首套房貸，購(gòu)房成本提高。在高壓調(diào)控的環(huán)境下，鄭州商品房銷量繼續(xù)增長(zhǎng)，銷售價(jià)格穩(wěn)健。住宅二手房市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)，整體成交量同比下滑明顯，成交價(jià)格穩(wěn)中有降。
鄭州市作為房?jī)r(jià)、地價(jià)漲幅曾經(jīng)名列前茅的明星城市，也是國(guó)家調(diào)控政策的積極響應(yīng)者，調(diào)控效果正逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性和穩(wěn)健。在穩(wěn)步推進(jìn)國(guó)家中心城市建設(shè)的過(guò)程中，政府在城市規(guī)劃、政策支持、長(zhǎng)效機(jī)制等方面持續(xù)發(fā)力，鄭州市城市版圖擴(kuò)大，房地產(chǎn)市場(chǎng)外延擴(kuò)大，推進(jìn)土地多元化供給，租購(gòu)并舉、租賃同權(quán)逐步落地，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)推進(jìn)，預(yù)計(jì)2018年鄭州市房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將持續(xù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將趨穩(wěn)發(fā)展，或有小幅上下浮動(dòng)。隨著國(guó)家“針對(duì)各類需求差別化調(diào)控，滿足首套剛需”政策的推進(jìn)落地，和鄭州市“智匯鄭州”相關(guān)落戶、購(gòu)房政策的實(shí)施，2018年剛需族購(gòu)房者會(huì)增加。
王牌觀點(diǎn)二：“智匯鄭州”既為城市競(jìng)爭(zhēng)，也為樓市松綁
現(xiàn)階段，特大城市和很多城市發(fā)展面臨公共資源、城市容量等的限制條件，而高端、具備發(fā)展?jié)摿Φ娜瞬攀浅鞘邪l(fā)展最具競(jìng)爭(zhēng)性的力量。隨著北上廣深對(duì)人口的嚴(yán)格控制，人才去向成迷，二線城市顯然是卯足了勁要吸納人才才能獲得更好的發(fā)展。“智匯鄭州”為非鄭戶籍人才在鄭州購(gòu)房開啟了綠燈，但其它方面，如限購(gòu)、限貸、限售等仍然按照調(diào)控政策執(zhí)行。鄭州限購(gòu)新政的背后是鄭州市政府要留住人才、加快鄭州市國(guó)家中心城市建設(shè)。
“人才政策”是為了吸引人才流入，為了城市發(fā)展，但這些政策也間接地為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，尤其是將人才和購(gòu)房資格掛鉤。但是人才落戶從出發(fā)點(diǎn)上絕對(duì)不是房產(chǎn)調(diào)控的工具，一個(gè)城市要發(fā)展，真正的能吸引人，再留得住人才是真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2018年，鄭州市依然要毫不動(dòng)搖地堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)調(diào)控政策措施，才能確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。
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