王牌說(shuō)市||天氣轉(zhuǎn)冷，鄭州樓市正常降溫
時(shí)間:2018-01-05來(lái)源:王牌智庫(kù) 作者:王牌智庫(kù) 點(diǎn)擊:
次
一、國(guó)內(nèi)基本形勢(shì)分析
?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
【閱讀原文】2017年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資100387億元，同比名義增長(zhǎng)7.5%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下年內(nèi)最低點(diǎn)。其中住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.4%。
1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金139489億元，同比增長(zhǎng)7.7%，增速比1-10月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。
（二）商品房銷售和待售情況
1-11月份，商品房銷售面積146568萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7.9%，增速比1-10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)5.4%。商品房銷售額115481億元，增長(zhǎng)12.7%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)9.9%。11月末，商品房待售面積59606萬(wàn)平方米，比10月末減少653萬(wàn)平方米，3年首次跌下6億平米，商品房待售庫(kù)存跌至2014年11月來(lái)最低值。其中，住宅待售面積減少651萬(wàn)平方米。
2017年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動(dòng)，但總體放緩的趨勢(shì)并未改變。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)
11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.63，比10月份提高0.14點(diǎn)。
今年以來(lái)，國(guó)房景氣指數(shù)持續(xù)走高，至今國(guó)房景氣指數(shù)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月穩(wěn)定在101以上。
注：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長(zhǎng)水平定為100。通常情況下，國(guó)房景氣指數(shù)100點(diǎn)是最合適的景氣水平，95至105點(diǎn)之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
截止到2017年11月份，在調(diào)控政策的影響下，全國(guó)房地產(chǎn)投資增速逐漸高位回落。從1-11月的數(shù)據(jù)看，2017年商品房銷售面積和銷售額增幅縮小趨勢(shì)明顯，但是2017年刷新2016年全年的歷史紀(jì)錄基本已成定局。此外，樓市去庫(kù)存第一階段基本完成，大部分城市庫(kù)存已經(jīng)進(jìn)入良性周期。國(guó)房景氣度上升趨勢(shì)依然明顯，表現(xiàn)出調(diào)控中整體向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。整體上，從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)看，在本輪調(diào)控政策影響下，未來(lái)市場(chǎng)將繼續(xù)下行。
二、鄭州市場(chǎng)分析
?。ㄒ唬┩恋厥袌?chǎng)分析
1.土地供應(yīng)分析
2017年11月鄭州市土地市場(chǎng)供應(yīng)25宗，供應(yīng)面積共計(jì)54.77萬(wàn)㎡，環(huán)比10月減少了18.35%。承接10月份的供地?zé)岢保?1月份鄭東新區(qū)的土地供應(yīng)繼續(xù)在全市發(fā)揮領(lǐng)頭羊作用，供地類型多以城鎮(zhèn)住宅和商服用地為主。
?。玻恋爻山环治?/span>
11月份，鄭州市土地市場(chǎng)成交13宗；成交面積共計(jì)32.64萬(wàn)㎡，環(huán)比10月下降了64.12%。繼10月份土地成交的高峰后，11月份的土地成交市場(chǎng)火熱依舊。
2017年第三季度鄭州市政府“穩(wěn)價(jià)放量”，土地市場(chǎng)投放量加大，繼續(xù)大力實(shí)施棚戶區(qū)改造等政策，因此，第四季度的土地成交市場(chǎng)持續(xù)火熱狀態(tài)，房企拿地?zé)崆椴粶p。而“地王”不再，地價(jià)平穩(wěn)，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定，樓市健康穩(wěn)定發(fā)展。
目前，鄭州市土地成交仍以城改為主，土地市場(chǎng)主要活躍在鄭東新區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)以及經(jīng)開(kāi)區(qū)等地，鄭東新區(qū)及經(jīng)開(kāi)區(qū)出讓地價(jià)較高，一定程度上拉高了土地出讓均價(jià)。2017年底全市或?qū)⒂瓉?lái)新的供求高峰，一方面政府需要土地的財(cái)政收入，另一方面，各大開(kāi)發(fā)商也需要在年底囤地，以保證來(lái)年順利銷售。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析
1.商品房市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2017年11月，鄭州市商品房供給量為241.3萬(wàn)㎡，環(huán)比增加5.2%；商品房銷售面積234.3萬(wàn)㎡，環(huán)比減少12.4%。11月份，鄭州全市商品房供求比為1.03。
11月鄭州全市商品房供銷環(huán)比變化不大，但總體供求格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，從10月份市場(chǎng)的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^(guò)于求。
注：從2017年4月份開(kāi)始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽(yáng)市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計(jì)在內(nèi)，不再單獨(dú)發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2017年11月，鄭州全市商品房銷售一共22277套(間)，比10月減少了6696套(間)；銷售均價(jià)8545元/㎡，環(huán)比下降0.07%。
總體來(lái)看，2017年10月份之前鄭州全市商品房成交量波動(dòng)性上漲態(tài)勢(shì)明顯，9月份商品房成交量達(dá)到高峰，10月、11月全市商品房受季節(jié)性因素影響成交量持續(xù)回落。今年4月份以來(lái)，商品房成交均價(jià)一直處于平穩(wěn)小幅波動(dòng)狀態(tài)。
2.商品住宅市場(chǎng)分析
?。?）供求走勢(shì)分析
2017年11月，鄭州市商品住宅預(yù)售面積為179.45萬(wàn)㎡，環(huán)比增加了6.77%；商品住宅銷售面積202.96萬(wàn)㎡，環(huán)比減少14.67%。11月份，鄭州市商品住宅供銷齊跌，供求比為0.88。
如上圖所示，2017年4月以來(lái)鄭州市商品住宅供銷表現(xiàn)出平穩(wěn)向好的態(tài)勢(shì)，9月供銷兩旺達(dá)到最高峰，10-11月份供銷跌幅較大，但成交量仍維持在200萬(wàn)㎡以上。今年7月份以來(lái)鄭州市商品住宅市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求的狀態(tài)，11月供求比為0.88。
?。?）量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2017年11月份商品住宅銷售18709套，環(huán)比減少了5862套；銷售均價(jià)7997元/㎡，環(huán)比下降2.19%。
可以看出，2017年以來(lái)，隨著限購(gòu)限價(jià)政策的調(diào)控，商品住宅均價(jià)在9月份達(dá)到最低(7592元/㎡)。11月份鄭州市商品住宅量?jī)r(jià)環(huán)比雙雙回落。
3.二手房市場(chǎng)分析
2017年11月份，鄭州全市二手房交易54.27萬(wàn)㎡(5543套)，均價(jià)為10440元/㎡。鄭州二手房市場(chǎng)主要以二手住宅交易為主，11月全市二手住宅交易51.9萬(wàn)㎡(5389套)，較10月增加了1272套；均價(jià)為10387元/㎡，環(huán)比下降了3.1%。
由鄭州市二手住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖看，全市二手住宅價(jià)格自4月份起波動(dòng)性較小，11月份鄭州市二手住宅成交量環(huán)比增加而成交均價(jià)微降。
從2017年4月份起，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)是鄭州市房管局綜合全市全部行政區(qū)劃范圍內(nèi)，包括市區(qū)范圍、滎陽(yáng)、上街、新鄭、中牟、新密等多區(qū)域在1個(gè)月內(nèi)銷售的所有樓房?jī)r(jià)格相加，然后除以交易總面積，得出全市的“均價(jià)”。今年4月份以來(lái)，鄭州市商品房供應(yīng)量和銷售量均大幅度上升，9月商品房供銷激增達(dá)到最高峰，進(jìn)入11月份，鄭州市商品房受積極性因素影響供銷旺勢(shì)不再持續(xù)，商品住宅量?jī)r(jià)齊跌，二手房市場(chǎng)降溫趨勢(shì)明顯。
王牌觀點(diǎn)一：調(diào)控政策影響積極，樓市繼續(xù)良性運(yùn)行
今年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到了前所未有的密集程度，約有110個(gè)城市部門（縣級(jí)以上）發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。11月份，“分類調(diào)控、因城施策”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果繼續(xù)顯現(xiàn)，全國(guó)各大熱點(diǎn)城市樓市進(jìn)一步降溫，多個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格已低于去年同期水平，但總體上表現(xiàn)出健康良性運(yùn)行態(tài)勢(shì)。
中央提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，也在鄭州的樓市上得到了體現(xiàn)。繼2016年實(shí)行限購(gòu)政策后，今年鄭州市又出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控措施。2017年以來(lái)，鄭州市房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)放緩跡象，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭得到有效遏制，商品房供應(yīng)緊張局面得到初步改善。
王牌觀點(diǎn)二：“以房搶人”不如“環(huán)境留人”
今年以來(lái)，二線城市之間的“搶人大戰(zhàn)”愈演愈烈，武漢、南京、西安和長(zhǎng)沙等二線城市紛紛出臺(tái)吸引人才的相關(guān)政策。為了爭(zhēng)奪人才，鄭州通過(guò)“智匯鄭州·1125聚才計(jì)劃”推出“購(gòu)房補(bǔ)貼”等資金激勵(lì)扶持措施，吸引高端人才入鄭。
出臺(tái)專項(xiàng)政策盡力留住在豫大學(xué)生和碩士研究生，大力引進(jìn)豫籍在外地就學(xué)的大學(xué)和碩士畢業(yè)生，就鄭州現(xiàn)有人才結(jié)構(gòu)而言，不僅必要，而且非常緊迫。但是隨著北上廣等一線城市和鄭州在內(nèi)的二線城市之間的基礎(chǔ)設(shè)施、軟硬環(huán)境等差距不斷縮小，真正影響大學(xué)畢業(yè)生留存的，其實(shí)更多的是就業(yè)機(jī)會(huì)，更多的要看一個(gè)城市的發(fā)展?jié)摿?，更多的要看一個(gè)城市的發(fā)展環(huán)境。與其靠出臺(tái)政策來(lái)吸引大學(xué)畢業(yè)生，不如把更多的精力或者政策放在如何做好產(chǎn)業(yè)提質(zhì)轉(zhuǎn)型升級(jí)上，如何幫助培育本地企業(yè)發(fā)展上，如何改善提升城市的發(fā)展環(huán)境上，這些層面的改變，對(duì)于留住畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，效果會(huì)更好也會(huì)更持久。
王牌說(shuō)城 NEWS
