一、國內(nèi)基本形勢分析
（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
[閱讀原文]2017年1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資69494億元，同比名義增長7.9%，增速與1-7月份持平。其中住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.3%。
受調(diào)控政策的不斷影響，今年4月份以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額增速持續(xù)收窄，8月份增速趨穩(wěn)。
1-8月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金99804億元，同比增長9.0%，增速比1-7月份回落0.7個百分點。
今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速整體波動幅度不大，向穩(wěn)趨勢明顯。
（二）商品房銷售和待售情況
1-8月份，商品房銷售面積98539萬㎡，同比增長12.7%，增速環(huán)比下降了1.3個百分點；商品房銷售額78096億元，增長17.2%。增速環(huán)比下降1.7個百分點。8月末，商品房待售面積62352萬㎡，比7月末減少1144萬㎡。其中，住宅待售面積減少987萬㎡。
2017年以來，全國商品房銷售面積和銷售額增速不斷收窄，中間雖偶有波動，但總體放緩的趨勢并未改變。
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8月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.42，與7月份持平。
雖然調(diào)控持續(xù)收緊，但整個房產(chǎn)市場并沒有想象中的衰退，2017年1-8月份，國房景氣指數(shù)持續(xù)走高，6-8月份指數(shù)穩(wěn)定在101.4左右。
注：全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）選擇2012年為基年，將其增長水平定為100。通常情況下，國房景氣指數(shù)100點是最合適的景氣水平，95至105點之間為適度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。
目前來看，房地產(chǎn)投資增速比較平穩(wěn)。近期房地產(chǎn)調(diào)控趨緊市場成交雖受到一定影響，但國房景氣度依然呈平穩(wěn)上升趨勢，回升明顯，說明當前密集的調(diào)控并沒有影響市場信心，當前樓市表現(xiàn)出調(diào)控中整體向好的發(fā)展態(tài)勢。因此，未來全國房地產(chǎn)市場有望保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。
二、鄭州市場分析
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1.土地供應分析
2017年8月鄭州市土地市場供應7宗，供應面積共計23.3萬㎡，環(huán)比下降了69.3%。經(jīng)歷了7月份土地供應小高潮，8月份全市土地供應呈現(xiàn)回落態(tài)勢。
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8月份，鄭州市土地市場成交13宗；成交面積共計75.95萬㎡，環(huán)比上漲了365.2%。土地交易市場在經(jīng)歷了土拍新規(guī)的調(diào)控之后，地價漸趨理性。
2017年1-8月份鄭州市供地較少，供不應求格局持續(xù)。在持續(xù)的樓市調(diào)控環(huán)境下，相對于去年火爆的土地市場，今年上半年尤其是二季度鄭州市土地市場整體比較平靜。在鄭州市政府“穩(wěn)價放量”、加大土地供應、繼續(xù)大力實施棚戶區(qū)改造等政策的指導下，預計下半年土地市場將持續(xù)穩(wěn)定。
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1.商品房市場分析
?。?）供求走勢分析
2017年8月，鄭州市商品房供給量為287.04萬㎡，環(huán)比減少12.9%；商品房銷售面積284.49萬㎡，環(huán)比下降5.8%。8月份，鄭州全市商品房供求比為1.01。
注：從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的鄭房指數(shù)將上街區(qū)、滎陽市、中牟縣、新鄭市、新密市、登封市等周邊縣市都統(tǒng)計在內(nèi)，不再單獨發(fā)布鄭州市區(qū)的房屋成交數(shù)據(jù)(下同)。
?。?）量價走勢分析
2017年8月，鄭州全市商品房銷售一共27974套(間)，比7月份減少4341套；銷售均價8051元/㎡，環(huán)比下跌7.9%。
2.商品住宅市場分析
（1）供求走勢分析
2017年8月，鄭州市商品住宅預售面積為248.32萬㎡，環(huán)比增加了1.2%；商品住宅銷售面積255.4萬㎡，環(huán)比減少4.8%。8月份，鄭州市商品住宅供求比為0.97。
?。?）量價走勢分析
2017年8月份商品住宅銷售23395套，銷售均價7735元/㎡，環(huán)比下降6.8%，創(chuàng)今年4月份以來新低。
3.二手房市場分析
2017年8月份，鄭州全市二手房交易59.13萬㎡(6151套)，均價為10870元/㎡。鄭州二手房市場主要以二手住宅交易為主，8月全市二手住宅交易57.15萬㎡(5993套)，較7月減少了1531套；均價為10830元/㎡，環(huán)比下降了1.5%。
從2017年4月份開始，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)將周邊區(qū)域都統(tǒng)計在內(nèi)，導致二季度商品房供應量和銷售量相比一季度均大幅度上升；8月鄭州商品房銷售量價環(huán)比齊跌，說明低價樓盤入市較多或者低價網(wǎng)簽的房源數(shù)量比較多。在多重政策調(diào)控的作用下，鄭州房地產(chǎn)市場目前正在逐步進入一個降溫且平穩(wěn)的發(fā)展時期。
王牌智庫觀點
王牌觀點一：租賃調(diào)控“做加法”，推動鄭州樓市健康發(fā)展
今年下半年以來，全國多個城市連續(xù)出臺樓市調(diào)控政策，從“房子是用來住”的理念的提出，政府一系列政策就是為了讓住宅回歸住的屬性。實際上政府不僅在商品房市場進行調(diào)控，租賃市場也同樣受到重視，“租售并舉”成為住房制度改革的新方向。
2017年8月，鄭州成為全國首批利用集體建設用地建設租賃住房試點之一。農(nóng)民首次獲準使用集體土地建房出租，從源頭上盤活了較大規(guī)模的土地存量，拓寬了土地供應渠道，不僅可以有效緩解城市用地壓力；也讓高房價有了漸進“軟著陸”的空間，使市場回歸理性；還有助于穩(wěn)定房屋租賃關系，形成租售并舉、一二三級市場協(xié)同發(fā)展的良好格局，推動房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展。
王牌觀點二：構(gòu)建長效機制，鄭州房地產(chǎn)市場更加成熟
綜合近期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，雖然銷售量價波動依然存在，但總體來看，樓市已經(jīng)趨于理性和穩(wěn)定，在這一輪調(diào)控有效果的情況下，此時正是構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機制的好機會。持續(xù)深化房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，完善租購并舉的住房制度，提高物業(yè)管理水平，8月中旬河南省七部委下發(fā)《關于加快發(fā)展成品住宅的指導意見》提出到2018年1月1日全省新開工商品房項目全部實現(xiàn)成品交付，將建設目標要求期限大大提前，這一系列的政府工作，反映出政府對于構(gòu)建全面合理的房地產(chǎn)機制所做的多方面嘗試，旨在建設健康房地產(chǎn)市場，促進住宅回歸居住屬性。
隨著樓市后調(diào)控時代的到來，全市市場的多元化發(fā)展，政策立法的進一步完善，長效健康的房地產(chǎn)機制的構(gòu)建，鄭州市房地產(chǎn)市場在政府管理和市場良性發(fā)展的情況下，正逐步邁向成熟。
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