6月21日，“上海REITs20條”正式在上海市發(fā)改委官網(wǎng)亮相。此前的6月15日，上海市政府常務(wù)會(huì)議已審議通過(guò)了《關(guān)于上海加快打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展新高地的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱“上海REITs20條”）。

　　“上海REITs20條”透露，上海擬試點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），為期5年，但商業(yè)地產(chǎn)被公募REITs排除在外，只有產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流被界定為“基礎(chǔ)設(shè)施”。

　　上海市地方金融監(jiān)管局副局長(zhǎng)李軍此前表示，“上海REITs20條”不僅有助于盤(pán)活上海市基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，同時(shí)也能夠?yàn)橥顿Y者提供更多樣化的產(chǎn)品。

　　6月21日，國(guó)內(nèi)首批九只公募不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）產(chǎn)品也正式上市交易，基本投向基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，包括高速公路項(xiàng)目、工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目及倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目、綠色項(xiàng)目。其中五只在上交所鳴鑼。上市首日價(jià)格漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。截至6月23日發(fā)稿時(shí)止，九只公募REITs只有三只微漲0.1%-1.98%，另外六只普遍下跌1%-2%左右。

　　戴德梁行高級(jí)董事、華東區(qū)估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管、中國(guó)REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)缰赋觯?ldquo;上海REITs20條”旨在進(jìn)一步加強(qiáng)和鞏固上海在基礎(chǔ)設(shè)施公募基金這一金融創(chuàng)新領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)地位。利好有涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)與物流投資的房企，其他商業(yè)地產(chǎn)、住宅開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是沒(méi)有任何關(guān)聯(lián)度的。

　　強(qiáng)化長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動(dòng)

　　中國(guó)版公募REITs從基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域切入開(kāi)始試點(diǎn)，將盤(pán)活基礎(chǔ)設(shè)施存量資產(chǎn)，防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，豐富家庭資產(chǎn)配置的產(chǎn)品籃子。

　　據(jù)了解，上海基礎(chǔ)設(shè)施存量現(xiàn)已超過(guò)1萬(wàn)億元，目前已有第一批相對(duì)成熟的5個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入國(guó)家儲(chǔ)備庫(kù)，同時(shí)還有20多個(gè)項(xiàng)目具備后續(xù)培育的條件，加起來(lái)大約200億-300億元的體量。目前基礎(chǔ)設(shè)施REITs依然處于試點(diǎn)階段，上海的關(guān)注點(diǎn)并不在于要迅速做大體量、積累項(xiàng)目數(shù)量。從上海項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)來(lái)看，目前以產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目為主，也包括數(shù)據(jù)中心等新基建項(xiàng)目。

　　顧悅?cè)缯J(rèn)為，九只公募REITs的底層資產(chǎn)地域分布，有包括浙商滬杭甬、首創(chuàng)水務(wù)（合肥）、蘇園產(chǎn)業(yè)（蘇州）、普洛斯（蘇州、昆山）、張江光大REIT（上海）在內(nèi)的五只基金，來(lái)自于長(zhǎng)三角區(qū)域。實(shí)施意見(jiàn)中，提到的強(qiáng)化長(zhǎng)三角基礎(chǔ)設(shè)施REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，實(shí)質(zhì)上是鼓勵(lì)長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)打包起來(lái)，進(jìn)入公募發(fā)行的審核通道。做實(shí)做深上述優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施底層資產(chǎn)的儲(chǔ)備工作，其實(shí)是加強(qiáng)長(zhǎng)三角資產(chǎn)在上交所成功發(fā)行上市的最有力保障，未來(lái)幾年會(huì)有更大數(shù)量產(chǎn)品發(fā)行上市。

　　資本的想象空間就此被打開(kāi)，房企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的布局也引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。另外，“上海REITs20條”特別提到，支持注冊(cè)在本市的各類內(nèi)外資機(jī)構(gòu)申請(qǐng)公募基金管理人資質(zhì)。相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，憑借資金融通及精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，基金管理人中間會(huì)涌現(xiàn)出一批外資基金的身影。

　　一家外資基金國(guó)內(nèi)負(fù)責(zé)人透露，目前國(guó)內(nèi)優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)非常多，尤其是北京、上海等一線城市。但要上市，還需要等第二、三批，都在排隊(duì)當(dāng)中。

　　“上海REITs20條”的落地，對(duì)于前述外資基金負(fù)責(zé)人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一劑興奮劑。他的感受是“適逢其時(shí)，政府決心非常大”。雖然目前首批上市的公募REITs只是對(duì)產(chǎn)業(yè)園開(kāi)了口，還沒(méi)有對(duì)住宅、商場(chǎng)、寫(xiě)字樓等開(kāi)放，但他認(rèn)為，這會(huì)增加外資對(duì)國(guó)內(nèi)的投資關(guān)注度。

　　為何未在商業(yè)地產(chǎn)試運(yùn)行

　　目前活躍在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)或者物流產(chǎn)業(yè)的外資基金公司有普洛斯、黑石、布魯克菲爾德等，國(guó)內(nèi)本土的基金公司則以光大安石為最大。

　　值得關(guān)注的是，2017年7月，萬(wàn)科出資170億攜手厚樸投資、高瓴資本、中銀投及普洛斯管理層，以790億人民幣收購(gòu)全球物流行業(yè)霸主普洛斯。這宗被稱為“亞洲第一并購(gòu)”的交易，背后是萬(wàn)科介入物流風(fēng)口。今天看來(lái)，作為純財(cái)務(wù)投資人的萬(wàn)科，4年前這筆投資回報(bào)率很不錯(cuò)。2015年的時(shí)候，萬(wàn)科還成立了萬(wàn)維物流，如今發(fā)展為國(guó)內(nèi)知名的多溫區(qū)綜合物流解決方案服務(wù)商。知情人士透露，萬(wàn)維物流一直在關(guān)注準(zhǔn)備發(fā)行REITs。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資本身就有投入大、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，非常需要資本市場(chǎng)的支持。REITs在成熟資本市場(chǎng)占比較大，因此國(guó)內(nèi)一直積極推動(dòng)REITs市場(chǎng)的規(guī)模化與專業(yè)化發(fā)展。這種直接融資渠道不但受企業(yè)歡迎，大資金也有這方面的需求，可以形成很大的市場(chǎng)規(guī)模，但對(duì)于基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求也很高。

　　除了萬(wàn)科，近年來(lái)涉足產(chǎn)業(yè)園區(qū)與物流的開(kāi)發(fā)商并不少。如2017年，泰禾17.49億入股北科建；碧桂園9.26億入股中集產(chǎn)城；啟迪協(xié)信收購(gòu)恒生科技園資產(chǎn)包；陽(yáng)光城2億元收購(gòu)清華旗下力合順德科技園；京基集團(tuán)6.5億收購(gòu)酷派產(chǎn)業(yè)園。

　　2018年，房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)園的步伐加快，據(jù)第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2017-2018中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)研究報(bào)告》，房企涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在近年來(lái)蔚然成風(fēng)，在銷售百?gòu)?qiáng)房企中，有超過(guò)50%的房企已經(jīng)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)，成為園區(qū)產(chǎn)業(yè)不可忽視的投資主力。而地方政府通過(guò)產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商，也給房企提供了投資通道。今年1月19日，在上海市金山區(qū)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境暨招商引資大會(huì)上，海倫堡與上海市金山區(qū)金山衛(wèi)鎮(zhèn)人民政府簽約了海倫堡智慧金山生態(tài)綠谷產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。借著上海大力發(fā)展五大新城的東風(fēng)，海倫堡將于6月底正式啟動(dòng)該項(xiàng)目。

　　國(guó)內(nèi)公募REITs為何沒(méi)有先在商業(yè)地產(chǎn)試運(yùn)行？業(yè)內(nèi)有一種看法是，商業(yè)地產(chǎn)估值、租金等機(jī)制未成熟，導(dǎo)致本來(lái)適用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的REITs，反而暫時(shí)很難在國(guó)內(nèi)的商用不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)廣泛實(shí)施。對(duì)此，美國(guó)F.O.G富尚資產(chǎn)董事長(zhǎng)、香港越秀REITs獨(dú)立董事陳曉歐認(rèn)為前述觀點(diǎn)有片面之處。他認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)REITs之所以還沒(méi)有發(fā)出來(lái)的原因，主要還是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)整體政策形勢(shì)決定的。從國(guó)內(nèi)的宏觀調(diào)控來(lái)看，還不適合推出商業(yè)地產(chǎn)REITs；其次就是，國(guó)內(nèi)REITs在法律機(jī)制上還不完善，目前還沒(méi)有完全立法，包括稅收等重要環(huán)節(jié)也沒(méi)有解決。因此，國(guó)內(nèi)先試行大型基建基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，是合理的。

　　陳曉歐進(jìn)一步指出，商業(yè)地產(chǎn)REITs是勢(shì)在必行的，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體租金雖說(shuō)與商業(yè)地產(chǎn)本身的估值不匹配，但是一些商業(yè)綜合體的租金收益也不見(jiàn)得低了，至于估值體系跟租金匹配度，兩者本身就捆綁在了一起，因?yàn)樗猩虡I(yè)地產(chǎn)的估值都是從項(xiàng)目現(xiàn)金流來(lái)估算的。陳曉歐認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)REITs發(fā)行最大的障礙是政策障礙，還有法律主體的明確，以及稅收體系的迭代。