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今年突如其來的疫情打破了房地產(chǎn)行業(yè)原有的發(fā)展節(jié)奏，行業(yè)在經(jīng)歷低谷后率先復(fù)蘇，展現(xiàn)出較強的韌性。不過，在地方調(diào)控頻頻收緊、“三道紅線”融資新規(guī)穿透式監(jiān)管下，高負債房企面臨較大壓力，以期通過加快銷售回款、出售資產(chǎn)、股權(quán)融資等多種手段降杠桿、降負債。

據(jù)同策研究院監(jiān)測的房企融資報告顯示，11月份，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%。在業(yè)內(nèi)人士看來，在“三道紅線”之下，未來房企分拆子公司上市、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓項目股權(quán)等現(xiàn)象將繼續(xù)增加。

11月40家房企股權(quán)融資環(huán)比增331.2%

“三道紅線”即剔除預(yù)收款后的負債率不超過70%、凈負債率不超過100%、現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設(shè)定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。根據(jù)“三道紅線”要求，幾乎所有擴張迅速、規(guī)模較大的房企都不同程度地中招。

眾所周知，房地產(chǎn)投資大、周期長，融資是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。業(yè)內(nèi)人士認為，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成了非常大的金融生態(tài)。一直以來，房地產(chǎn)和金融相互促進，金融離不開實體，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需要金融的支持。由此，房企依賴金融加速擴張，甚至出現(xiàn)過度金融化的現(xiàn)象，資金鏈斷裂的風(fēng)險也隨之增加。“三道紅線”的出現(xiàn)對于房企來說，無異于“打蛇打在七寸”上。

在“三道紅線”壓力之下，房企開啟“降負”通道，除了加速銷售回款之外，股權(quán)融資也大幅增加。據(jù)同策研究院監(jiān)測的房企融資報告顯示，11月，40家典型上市房企股權(quán)融資總額為256.36億元，占比23.50%，環(huán)比大幅上漲331.2%，其中包括恒大集團轉(zhuǎn)讓所持廣匯實業(yè)40.96%的股份，獲得148.5億元，融創(chuàng)服務(wù)與金科服務(wù)、世茂服務(wù)拆分上市分別獲得融資折合分別為48.7億、10.19億與2.55億元。國泰君安研報稱，股權(quán)融資不會增加有息負債，同時可以增厚權(quán)益，對改善公司負債水平作用顯著。

事實上，在日前舉辦的“2020年華夏房地產(chǎn)投融資高峰論壇”上，業(yè)內(nèi)人士以財經(jīng)視角解讀“三道紅線”下房企的融資邏輯和破局之道。其中，力高地產(chǎn)控股集團副總裁梁婉嬋稱，“三道紅線”促進房企間的股權(quán)合作，包括很多金融機構(gòu)也涉足房企股權(quán)投資領(lǐng)域，比如在百強房企之間、房企和金融機構(gòu)之間、房企和小型地產(chǎn)商之間的股權(quán)合作。

“過去金融機構(gòu)并不愿意做股權(quán)投資，因為股權(quán)投資要承擔(dān)市場風(fēng)險，而是傾向于做債務(wù)投資。現(xiàn)在看來，‘三道紅線’管理的是有息負債，實際上是債務(wù)投資，而股權(quán)投資還是獲支持的。”中南建設(shè)董秘梁潔表示，當(dāng)房價不再上漲，在“三道紅線”約束之下，企業(yè)的融資優(yōu)勢沒有之前那么有利，即使融資能力再強，有息負債的增加最多就是15%。此時，企業(yè)的差異性就更明顯地體現(xiàn)出來。比如，運營管理能力強的企業(yè)，投資準確度高，周轉(zhuǎn)效率高，能夠贏得更多的股權(quán)投資。

從這個角度來看，“三道紅線”也給一些企業(yè)帶來了機遇。中奧地產(chǎn)資本運營總經(jīng)理鄧志超就表示，“三道紅線”的約束讓更多的房企意識到需要進行股權(quán)合作，比如在土地市場上，一些企業(yè)因此增加了拿地的機會。

原財政部科學(xué)研究院MPA碩士研究生導(dǎo)師/博士、錦州銀行非執(zhí)行董事呂飛也表示，在現(xiàn)有的市場環(huán)境下，現(xiàn)金流充沛、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整到位的企業(yè)，是一次難得的開拓市場機遇，可以通過并購獲得優(yōu)質(zhì)項目。

“三道紅線”下房企如何應(yīng)對融資趨緊？

在業(yè)內(nèi)人士看來，“三道紅線”雖然劍指房企高負債，但是目的是為了防控房地產(chǎn)金融風(fēng)險。濰坊銀行投資總監(jiān)兼投資銀行事業(yè)部總經(jīng)理章延文表示，房地產(chǎn)作為一個高速增長的行業(yè)，積累了一定的風(fēng)險。目前監(jiān)管的指向也是在去金融化，希望住房恢復(fù)正常的消費產(chǎn)品屬性。“三道紅線”的提出并不是打擊房地產(chǎn)，而是針對房地產(chǎn)行業(yè)負債率過高的現(xiàn)象，要控制負債率的快速提升，防控房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險的發(fā)生。

事實上，今年8月16日，銀保監(jiān)會主席郭樹清就發(fā)表文章指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。在11月30日，郭樹清在文章中再次提及，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險方面最大的“灰犀牛”。

分析人士提出，當(dāng)前房地產(chǎn)的融資風(fēng)險需要降下來，以消除“灰犀牛”的威脅。那么，在“三道紅線”下，究竟該如何應(yīng)對當(dāng)前市場融資環(huán)境變化所帶來的風(fēng)險？

呂飛表示，在當(dāng)前監(jiān)管政策環(huán)境下，對于此前“粗放式”發(fā)展的企業(yè)肯定是非常困難的，必然會“臨時抱佛腳”，比如找過橋資金補充流動性，降低資產(chǎn)負債率，力求渡過眼前難關(guān)，甚至還要處置部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加速現(xiàn)金回流，達到監(jiān)管部門提出的“三道紅線”要求，這都是當(dāng)前一些企業(yè)自救的方法。

平安證券首席經(jīng)濟學(xué)家鐘正生則指出，隨著融資監(jiān)管的加強，房企應(yīng)加速推盤，尋求通過銷售途徑回籠資金，而對拿地和新開工應(yīng)趨于謹慎，需要警惕由此引發(fā)的房地產(chǎn)投資波動。

中國人民大學(xué)商學(xué)院教授、人大國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大直言，開發(fā)商需要進行經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，由一個金融家變成企業(yè)家或者投資者。

對于未來的融資政策預(yù)期，鐘正生分析表示，當(dāng)前房地產(chǎn)融資監(jiān)管處于偏緊的狀態(tài)，加上“三道紅線”這一常態(tài)化的監(jiān)測機制，預(yù)計后續(xù)進一步大幅收緊的空間有限，畢竟政策大幅快速收緊也會導(dǎo)致房地產(chǎn)過快失速，產(chǎn)生過度波動的風(fēng)險。