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自新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制建立以來(lái)，一批城市下調(diào)了首套房貸利率下限，對(duì)于促進(jìn)購(gòu)房需求釋放產(chǎn)生了積極作用。近兩個(gè)月，一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，也由此引發(fā)了對(duì)房貸利率政策可能會(huì)轉(zhuǎn)向的討論。

　　專家人士表示，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從“冷”到“熱”，一般都需要較長(zhǎng)時(shí)間，不必?fù)?dān)心政策變化太快。新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的穩(wěn)定性、時(shí)效性和可預(yù)期性，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性住房需求，是一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策機(jī)制。

　　既管冷、又管熱促進(jìn)購(gòu)房需求釋放

　　今年1月，人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立新發(fā)放首套住房個(gè)人住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整長(zhǎng)效機(jī)制（下稱“長(zhǎng)效機(jī)制”），允許城市政府雙向動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整首套房貸利率政策。對(duì)于這一機(jī)制，人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾曾表示，它可以“既管冷、又管熱”，既支持房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大困難的城市用足用好政策工具箱，又要求房?jī)r(jià)出現(xiàn)趨勢(shì)性上漲苗頭的城市及時(shí)退出支持政策。

　　“冷”和“熱”都有客觀可執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)——當(dāng)?shù)爻鞘行陆ㄉ唐纷》績(jī)r(jià)格同比、環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌為“冷”、連續(xù)3個(gè)月上漲為“熱”。

　　“管冷”是指房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)偏冷趨勢(shì)的城市，允許適當(dāng)放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”是指適當(dāng)放寬下限后的城市，如果當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯上漲趨勢(shì)，要恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

　　截至今年3月末，符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個(gè)。其中，83個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國(guó)的下限要求（按5月20日發(fā)布的5年期以上LPR計(jì)算為4.4%）低10至40個(gè)基點(diǎn)；12個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，今年以來(lái)全國(guó)已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。

　　“降低首套房貸利率下限有利于降低購(gòu)房者置業(yè)成本，對(duì)于促進(jìn)購(gòu)房需求釋放產(chǎn)生了一定積極作用。從政策效果看，大多數(shù)城市下調(diào)首套房貸利率下限疊加積壓的需求集中釋放，市場(chǎng)銷售情況有所改善。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜說(shuō)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制具有穩(wěn)定性、時(shí)效性和可預(yù)期性

　　近兩個(gè)月，有一些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了積極變化和邊際好轉(zhuǎn)，也由此引發(fā)了對(duì)房貸利率政策可能會(huì)轉(zhuǎn)向的討論。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)同比或者環(huán)比上漲，已經(jīng)不符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，這些城市可能需要上調(diào)首套房貸利率下限，以恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

　　專家人士認(rèn)為，這種觀點(diǎn)存在誤讀。新發(fā)放首套房貸利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制具有良好的穩(wěn)定性、時(shí)效性和可預(yù)期性，能夠有效引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性住房需求，是一項(xiàng)既利當(dāng)前、又管長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策機(jī)制。

　　具體而言，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的穩(wěn)定性，該人士表示，如果一個(gè)城市此前達(dá)到“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，而且已經(jīng)下調(diào)或者取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J利率下限，那么只要它沒有出現(xiàn)“熱”的情況，就可以繼續(xù)保持調(diào)整后的首套房貸利率政策。近兩個(gè)月，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)的同比或環(huán)比上漲，不再符合“冷”的標(biāo)準(zhǔn)，但尚未變“熱”，對(duì)于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調(diào)整政策。

　　以即將到來(lái)的調(diào)整周期為例。如果A城市已經(jīng)在3月末，下調(diào)了二季度的首套房貸利率下限，只要該城市在3月、4月、5月的新建商品住房?jī)r(jià)格，沒有連續(xù)出現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，而是處于“不冷不熱”的水平。那么在6月末，城市政府決定三季度該城市的首套房貸利率下限時(shí)，無(wú)需恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一下限，可以繼續(xù)保持在此前下調(diào)的水平。

　　只有當(dāng)A城市在3月、4月、5月的新建商品住房?jī)r(jià)格，連續(xù)出現(xiàn)同比、環(huán)比上漲，該城市才需要恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房貸利率政策下限。

　　從“冷”到“熱”所需時(shí)間較長(zhǎng)不用擔(dān)心政策變化太快

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)要從“冷”到“熱”，一般都需要較長(zhǎng)時(shí)間。“不必?fù)?dān)心政策變化太快。”專家人士舉例說(shuō)，比如武漢和濟(jì)寧在去年三季度出現(xiàn)了“冷”的情況，而之前出現(xiàn)“熱”的情況分別發(fā)生在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時(shí)間分別為27個(gè)季度和22個(gè)季度。

　　陳文靜表示，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，3月和4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較少，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。3月和4月連續(xù)兩個(gè)月銷售價(jià)格環(huán)比、同比下跌的城市僅大連、泉州，二者均已下調(diào)首套房貸利率下限至4%以下，兩地部分銀行最低房貸利率分別為3.95%、3.8%。

　　關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的時(shí)效性，專家人士表示，觀察歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，如果一個(gè)城市的房?jī)r(jià)達(dá)到“冷”或“熱”的標(biāo)準(zhǔn)，往往意味著它的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了趨勢(shì)性下跌或上漲的苗頭。以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限或者退出支持政策的條件，是有前瞻性和時(shí)效性的。

　　比如，2015年10月，太原的房?jī)r(jià)達(dá)到“熱”的標(biāo)準(zhǔn)后，開始出現(xiàn)持續(xù)上漲，一直持續(xù)到2020年；2020年9月轉(zhuǎn)“冷”后，太原的房?jī)r(jià)又開始持續(xù)下跌。杭州、寧波、長(zhǎng)沙、成都等城市的房?jī)r(jià)變化，也都符合上述規(guī)律。

　　“這是一套長(zhǎng)期有效、機(jī)制明確的政策機(jī)制，具有很強(qiáng)的可預(yù)期性。”專家人士表示，根據(jù)長(zhǎng)效機(jī)制，社會(huì)公眾可以按照各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，計(jì)算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預(yù)期，并據(jù)此決定自己的購(gòu)房行為。