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在密集的政策調(diào)整帶動(dòng)下，蘇州樓市成交量迎來(lái)了一波改善。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年第39周，蘇州市商品住宅網(wǎng)簽量達(dá)到了4303套，較環(huán)比增加328.59%。網(wǎng)簽均價(jià)方面，蘇州市區(qū)內(nèi)的姑蘇區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)分別以35693元/平方米和35364元/平方米名列前茅。

此外，蘇州市相城區(qū)和蘇州工業(yè)園區(qū)是蘇州市主城區(qū)商品住宅成交的主力，上述兩區(qū)第39周的網(wǎng)簽套數(shù)均超過(guò)了1000套。克而瑞方面表示，相城區(qū)區(qū)域內(nèi)在售樓盤眾多，今年以來(lái)部分項(xiàng)目除組織活動(dòng)積極宣傳外，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)也比較突出，多數(shù)樓盤都會(huì)憑借一定的折扣推動(dòng)來(lái)促進(jìn)出貨。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者在采訪中了解到，有“最牛地級(jí)市”之稱的江蘇省蘇州市正在優(yōu)化調(diào)整樓市政策和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖之間尋找最佳平衡點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，由于蘇州市8月份再次放松了限購(gòu)政策，加之銀行首套房房貸利率已下調(diào)至4.1%，有助于蘇州樓市成交量在“金九銀十”期間迎來(lái)回升。

房企發(fā)力促銷搶收

金秋九月，蘇州市部分房地產(chǎn)項(xiàng)目頻頻推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，部分區(qū)域項(xiàng)目給出的折扣力度較大。

具體來(lái)看，今年9月第三周，在蘇州市商品住宅項(xiàng)目銷售排行榜前十名中，蘇州工業(yè)園區(qū)就占據(jù)了前三甲，總成交套數(shù)突破1000套。高新區(qū)、吳中區(qū)和相城區(qū)則分別占據(jù)2席，吳江區(qū)則占1席。

“目前簽約的話會(huì)有一定的折扣，而且我們項(xiàng)目是現(xiàn)房銷售，即買即住。”位于蘇州市高鐵新城板塊的某項(xiàng)目銷售人員告訴記者，國(guó)慶節(jié)期間樓盤也推出了促銷活動(dòng)，給出了2%左右的優(yōu)惠。該銷售人員還表示，如果看中了具體的戶型和樓層，還可以通過(guò)銷售人員直接申請(qǐng)底價(jià)優(yōu)惠。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，類似的促銷活動(dòng)并非個(gè)例，蘇州市主城區(qū)內(nèi)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目部分房源均給出了不同程度的折扣價(jià)格。以吳中區(qū)城南某項(xiàng)目為例，根據(jù)該項(xiàng)目營(yíng)銷部門日前發(fā)布的活動(dòng)信息，其中一套面積126平方米左右的房源一口價(jià)較原總價(jià)下降了約70萬(wàn)元。

無(wú)獨(dú)有偶，位于蘇州市高新區(qū)的滸墅關(guān)、太湖科學(xué)城和科技城等板塊部分項(xiàng)目的優(yōu)惠力度也不小。

據(jù)了解，在黃金周促銷活動(dòng)中，位于滸墅關(guān)的某濱江項(xiàng)目的一套建筑面積約為82平方米的現(xiàn)房房源，一口價(jià)約212萬(wàn)元，較原總價(jià)調(diào)低了8萬(wàn)元左右。

除降價(jià)、折扣外，送家電、送車位或送禮品也是房企經(jīng)常采用的促銷手段之一。位于太湖科學(xué)城的某樓盤在打出“總價(jià)3%優(yōu)惠”口號(hào)的同時(shí)，還附贈(zèng)3萬(wàn)元的車位券和1年物業(yè)費(fèi)。“如果按時(shí)簽約的話，還可以再贈(zèng)送一個(gè)華為平板電腦。”該樓盤銷售人員表示。

位于太湖度假區(qū)的某項(xiàng)目宣傳資料則顯示，部分房源價(jià)格不僅低至166萬(wàn)元，最終成交的客戶還將獲得包括電視、電冰箱和洗衣機(jī)在內(nèi)的“安家大禮包”。

對(duì)此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示：“在前期一系列寬松政策以及供應(yīng)放量下，蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已連續(xù)兩周呈上升趨勢(shì)。”以9月份數(shù)據(jù)為例，蘇州市新房成交量達(dá)到5904套，較8月份環(huán)比增長(zhǎng)了80.7%。

持續(xù)優(yōu)化樓市政策

成交放量一方面得益于房企們的不懈努力促銷，另一方面還有賴于蘇州市對(duì)樓市政策進(jìn)行了持續(xù)優(yōu)化。

據(jù)了解，今年以來(lái)，蘇州市已多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策。今年4月，非本地戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買第一套住房時(shí)，社保年限要求從此前的“3年內(nèi)連續(xù)2年社保”調(diào)整至“3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社保”。同時(shí)，蘇州市二手房限售時(shí)間也有所放寬，由原來(lái)的5年減少至3年。不過(guò)，新房轉(zhuǎn)讓的年限沒(méi)有變化，仍維持“取得不動(dòng)產(chǎn)證3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”的政策。

僅在1個(gè)月后，即今年5月份，蘇州市進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，自5月9日起，非蘇州戶籍居民家庭購(gòu)房條件從原來(lái)的“3年內(nèi)累計(jì)繳納24個(gè)月社保”調(diào)整為“連續(xù)繳納6個(gè)月社保”。蘇州市下轄的昆山市和太倉(cāng)市等地也跟進(jìn)執(zhí)行該政策。

進(jìn)入下半年，在“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，‘因城施策’用足用好政策工具箱”要求下，蘇州市繼續(xù)加大樓市政策優(yōu)化調(diào)整力度，在取消此前“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策的同時(shí)，二套房首付比例也迎來(lái)下調(diào)。其中，有房貸但已結(jié)清的，購(gòu)買二套房首付比例從50%降至30%，有房貸未結(jié)清的則從80%降至60%。

中指研究院分析認(rèn)為，短期來(lái)看，各地“因城施策”的力度有望進(jìn)一步加大，“保交樓”相關(guān)舉措繼續(xù)落地見(jiàn)效，疊加信貸環(huán)境的優(yōu)化改善，政策效果有望逐漸顯現(xiàn)，特別是熱點(diǎn)一、二線城市，購(gòu)房者預(yù)期和置業(yè)信心有望逐漸回升，但對(duì)于大多數(shù)城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)情緒的修復(fù)仍需要時(shí)間。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，蘇州市樓市限購(gòu)政策此番重新調(diào)整出乎意料。“政策放松需要考慮的內(nèi)容比較多，需要通盤考慮。”不過(guò)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示，不排除在各類政策放松過(guò)程中，可能會(huì)有一些樓盤存在炒作現(xiàn)象，尤其是會(huì)出現(xiàn)一些新的炒房問(wèn)題，導(dǎo)致樓市出現(xiàn)新壓力或問(wèn)題。

“樓市調(diào)控政策優(yōu)化調(diào)整或依然會(huì)強(qiáng)調(diào)循序漸進(jìn)，而不是一次性放松到底，需要基于市場(chǎng)和房企動(dòng)態(tài)情況來(lái)做調(diào)整。各地在房地產(chǎn)政策調(diào)整過(guò)程中，要注意‘房住不炒’依然是需要堅(jiān)守的紅線，各類政策放松需要牢牢把握這個(gè)基調(diào)。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。

成交量有望企穩(wěn)回升

在頻繁調(diào)整樓市政策背后，蘇州樓市今年以來(lái)的整體表現(xiàn)較為低迷。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年8月，蘇州市全域商品住宅供應(yīng)面積為85.42萬(wàn)平方米，盡管環(huán)比增長(zhǎng)82.08%，但較上年同期減少了51.6%；成交面積為121.51萬(wàn)平方米，環(huán)比增加1.02%，同比減少6.46%。

隨供應(yīng)面積、成交面積一同下降的還有成交均價(jià)。具體來(lái)看，在蘇州市主城六區(qū)中，蘇州高新區(qū)的商品住宅成交均價(jià)環(huán)比下降的幅度最大，達(dá)到了6.24%，最新均價(jià)為27168元/平方米。

克而瑞方面分析認(rèn)為，蘇州高新區(qū)房?jī)r(jià)下降背后的原因，一方面是由于區(qū)域內(nèi)的高價(jià)樓盤推新較少；另一方面則是因?yàn)橄駶G墅關(guān)等多個(gè)板塊內(nèi)的新盤打折促銷等優(yōu)惠力度較大，拉低了區(qū)域整體成交均價(jià)。

而就整個(gè)蘇州樓市而言，克而瑞方面表示，今年8月，蘇州主城各區(qū)域商品住宅成交均價(jià)下降仍受房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響較大，再者部分區(qū)域房源以價(jià)換量明顯。“整體來(lái)看，蘇州樓市受限于經(jīng)濟(jì)環(huán)境、新冠肺炎疫情和國(guó)際環(huán)境等各方面的影響，市場(chǎng)預(yù)期仍沒(méi)有得到全面扭轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)在8月份延續(xù)7月份的市場(chǎng)行情，仍處于低位，市場(chǎng)恢復(fù)還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。”

具體到蘇州市新房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)，今年8月已呈現(xiàn)出低位回升的態(tài)勢(shì)。在新房市場(chǎng)方面，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)，蘇州新房市場(chǎng)8月份成交4355套，環(huán)比上升0.97%，同比下降31.25%，成交均價(jià)達(dá)到22117元/平方米，環(huán)比下降3.4%，同比下降12.47%。

與此同時(shí)，蘇州市新房庫(kù)存量為65801套，環(huán)比下降2.22%，同比下降0.31%。從去化周期來(lái)看，8月去化周期為10.3個(gè)月，較7月持平。

在二手房市場(chǎng)方面，今年8月，蘇州市二手住宅成交5613套，環(huán)比上升0.38%，同比上升29.48%；成交價(jià)格則環(huán)比微降0.77%，但仍較2021年同期上漲了1.77%。在調(diào)價(jià)房源中，8月份漲價(jià)房源占比為9.6%，較7月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，截至8月底，蘇州市二手房成交量已連續(xù)3個(gè)月維持在5000套以上，且高于去年同期水平。“二手房成交態(tài)勢(shì)穩(wěn)中向好，預(yù)計(jì)接下來(lái)將會(huì)延續(xù)回升態(tài)勢(shì)。”

盡管成交量呈上升趨勢(shì)，但蘇州市二手房市場(chǎng)均價(jià)已連續(xù)下滑了4個(gè)月。“受到行業(yè)大環(huán)境的影響，市場(chǎng)預(yù)期仍不高，價(jià)格上漲動(dòng)力尚且不足。并且自6月以來(lái)，蘇州市漲價(jià)房源占比連續(xù)3個(gè)月回落，業(yè)主為加快置換房產(chǎn)，降價(jià)出售行為增加。市場(chǎng)信心尚待恢復(fù)，對(duì)于意向購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也是一個(gè)入市窗口期。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示。

“此外，蘇州市目前已下調(diào)首套房房貸利率下限至4.1%，這將有助于提升購(gòu)房者的入市積極性。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析認(rèn)為，國(guó)慶“黃金周”引領(lǐng)的10月，成交水平預(yù)計(jì)將較9月有所提升。“預(yù)計(jì)接下來(lái)隨著政策發(fā)酵，供應(yīng)端發(fā)力，成交水平有望繼續(xù)提升。”