房貸利率“換錨”今日落地
今年8月20日，利率市場(chǎng)化改革更進(jìn)一步，LPR形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)公布，1年期為4.25%，5年期以上為4.85%；9月20日第二次公布的報(bào)價(jià)顯示，1年期為4.20%，5年期以上LPR維持不變。
隨著LPR改革，個(gè)人住房貸款利率也發(fā)生重大變化。
8月25日，央行發(fā)布2019年第16號(hào)公告稱，自10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成；首套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)。
“新老劃斷”也是此次利率改革中的另一關(guān)注點(diǎn)。央行在當(dāng)時(shí)的公告中表示，10月8日前已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
央行有關(guān)負(fù)責(zé)人解釋到，公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行；與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，已經(jīng)在還貸款的購(gòu)房者月供不會(huì)受到影響，除非央行加息或降息。
此外，央行明確，公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
房貸利率是升是降？
9月20日，全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布了最新的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR），其中5年期為4.85%。這意味著，各家銀行首套房利率應(yīng)不低于4.85%，二套房利率不低于5.45%。據(jù)上海證券報(bào)，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，最關(guān)心的就是“換錨”后利率變化到底大不大。從目前已經(jīng)公布LPR加點(diǎn)利率的地區(qū)看，利率前后變化并不大。以北京地區(qū)為例，首套和二套房貸利率不得低于相應(yīng)期限LPR加55個(gè)基點(diǎn)和105個(gè)基點(diǎn)。按照最新的5年期LPR 4.85%來(lái)計(jì)算，首套和二套房貸利率下限分別為5.4%和5.9%。這一水平，與此前的“老辦法”水平基本相當(dāng)。此前，北京市首套房貸利率普遍在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%，二套上浮20%。以4.9%的貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算，上浮10%為5.39%，上浮20%為5.88%。據(jù)北京青年報(bào)測(cè)算，以100萬(wàn)元25年期的首套房貸為例，采用等額本息的還款方式，之前每月月供6075.36元，新規(guī)執(zhí)行后月供為6081.30元，每月貸款利息增加約6元；若是二套房，之前月供為6369.86元，改革后的月供為6382.02元，每月貸款利息增加約12元。而在深圳，首套和二套房貸利率分別不得低于相應(yīng)期限LPR加30個(gè)基點(diǎn)和60個(gè)基點(diǎn)，據(jù)此計(jì)算，利率分別為5.15%和5.45%。這與此前深圳首套房利率5.145%、二套房利率5.39%的差別也不大。另?yè)?jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)，在江蘇南京首套房利率為L(zhǎng)PR基礎(chǔ)上加80個(gè)基點(diǎn)，二套房加105個(gè)基點(diǎn)；而在蘇州，首套房則是LPR基礎(chǔ)上至少加120個(gè)基點(diǎn)，二套房加150個(gè)基點(diǎn)。據(jù)北京青年報(bào)，對(duì)于未來(lái)房貸利率的走勢(shì)，興業(yè)研究宏觀分析師郭于瑋認(rèn)為，短期來(lái)看，房貸利率應(yīng)該變化不大，但長(zhǎng)期來(lái)看，如果市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)，在房?jī)r(jià)往下走的周期可能會(huì)出現(xiàn)一定松動(dòng)，這個(gè)可能需要比較長(zhǎng)的時(shí)間。她同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前一二線城市與三四線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)有很大差異，因城施策的房地產(chǎn)調(diào)控未來(lái)也還會(huì)繼續(xù)貫徹下去，不同城市的房貸利率狀況也會(huì)不一樣。
地產(chǎn)商四季度“蓄客沖量”
據(jù)證券時(shí)報(bào)，近期有房產(chǎn)中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調(diào)為由向購(gòu)房者推銷，鼓吹購(gòu)房者盡快買房。不過(guò)，一些購(gòu)住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內(nèi)略有上升，但這種上升的幅度在短期內(nèi)可以說(shuō)非常小。購(gòu)房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒(méi)來(lái)得及了解，但稍微了解了一下每個(gè)月房貸也就多幾十塊，所以不會(huì)因?yàn)榉抠J利率而改變自己的購(gòu)房計(jì)劃。”
恰巧的是，目前正值樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”階段，深圳市場(chǎng)的表現(xiàn)有所升溫。數(shù)據(jù)顯示，上周深圳全市共簽約成交一手住宅759套，環(huán)比大幅上升50.6%。二手住宅方面，上周全市分別過(guò)戶成交二手住宅1808套，環(huán)比增長(zhǎng)近34%；之前一周除南山區(qū)以外，各區(qū)成交量基本上均下滑超過(guò)一成。與此同時(shí)，房企繼續(xù)加快了入市的步伐，深圳市場(chǎng)在上周就新增4個(gè)預(yù)售項(xiàng)目。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)統(tǒng)計(jì)，9月共有17個(gè)新項(xiàng)目入市。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，在“金九銀十”的浪潮下，全市供應(yīng)量及成交量均穩(wěn)步上升，預(yù)計(jì)10月份樓市將持續(xù)保持穩(wěn)中有增的趨勢(shì)。
另?yè)?jù)中國(guó)證券報(bào)，從一線城市的情況來(lái)看，盡管國(guó)慶期間人氣不旺，但地產(chǎn)商和銷售中介機(jī)構(gòu)仍通過(guò)一系列活動(dòng)積極“蓄客”，全力沖刺四季度。
“十一”過(guò)后，北京預(yù)計(jì)將有12個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，區(qū)域分布在朝陽(yáng)、通州、昌平、順義、石景山、延慶等區(qū)域。目前不少項(xiàng)目已經(jīng)通過(guò)各種手段積極“蓄客”，全力沖刺四季度。有房企人士表示，目前北京的限競(jìng)房項(xiàng)目中，除個(gè)別項(xiàng)目外，不少項(xiàng)目都能有折扣優(yōu)惠，在四季度沖全年銷量的壓力下，不排除部分項(xiàng)目推出“以價(jià)換量”。
而從目標(biāo)完成情況來(lái)看，截至9月末，在年內(nèi)設(shè)定了全年銷售目標(biāo)的房企中，近四成房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，另有近四成房企的目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，剩余房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%。
克而瑞認(rèn)為，四季度是房企沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)的關(guān)鍵期。從房企中期報(bào)告來(lái)看，多數(shù)企業(yè)供貨節(jié)點(diǎn)集中在四季度，將為業(yè)績(jī)沖刺提供有力保障。相信在企業(yè)增加貨量供應(yīng)、加強(qiáng)營(yíng)銷力度之下，四季度房企整體銷售規(guī)模會(huì)有一定回升。
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