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       2017年中央“一號文件”首次提出了“田園綜合體”這一新概念，“支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和受益，集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點示范”。打造田園綜合體與建設(shè)用地密不可分，也是很多建設(shè)者們的關(guān)注焦點，可以說，解決土地問題是建設(shè)田園綜合體成功的關(guān)鍵。

       田園綜合體保障增量、激活存量，解決現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的用地問題。2017年中央一號文件同時還專門強調(diào)提出，要完善新增建設(shè)用地的保障機(jī)制，將年度新增建設(shè)用地計劃指標(biāo)確定一定比例，用于支持農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的發(fā)展，允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地，通過入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合的發(fā)展。

       文件提出允許通過村莊整治、宅基地整理等節(jié)約的建設(shè)用地采取入股、聯(lián)營等方式，重點支持鄉(xiāng)村休閑旅游養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)和農(nóng)村三產(chǎn)融合發(fā)展。

       文件強調(diào)，要認(rèn)真總結(jié)農(nóng)村宅基地制度改革試點經(jīng)驗，在充分保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，落實宅基地集體所有權(quán)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地占有和使用權(quán)，探索農(nóng)村集體組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，增加農(nóng)民財產(chǎn)性收入。

       同時要注意的是宅基地等集體建設(shè)用地利用中：嚴(yán)禁違法違規(guī)開發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會所；注意保護(hù)農(nóng)戶和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利，防止集體資產(chǎn)被外來資本控制。

       文件還提出，支持有條件的鄉(xiāng)村建設(shè)以農(nóng)民合作社為主要載體、讓農(nóng)民充分參與和收益、集循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗于一體的田園綜合體，通過農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉(zhuǎn)移支付等渠道開展試點示范。

       集體建設(shè)用地是田園綜合體的重要承載形式。

       集體建設(shè)用地，又叫鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地或農(nóng)村集體土地建設(shè)用地，是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個人投資或集資，進(jìn)行各項非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。集體建設(shè)用地分為三大類：宅基地、公益性公共設(shè)施用地和經(jīng)營性用地。

       在國有建設(shè)用地一級市場中，政府既是管理者，又是組織實施者，并代表全民享有土地收益權(quán)。而在集體建設(shè)用地一級市場中，政府僅僅是管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，享有土地所有權(quán)的農(nóng)民集體才是組織實施者并享有土地收益。

       隨著經(jīng)濟(jì)新常態(tài)，國家實施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，實行建設(shè)用地總量和強度的“雙控”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理。先后出臺了《基本農(nóng)田保護(hù)條例》、《農(nóng)村土地承包法》等，對土地開發(fā)的用途管制有非常明確的規(guī)定。特別是《國土資源部 農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國土資發(fā)〔2014〕127號）的發(fā)布，更是將該要求進(jìn)一步明確，使得發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)在新增用地指標(biāo)上面臨著較多的條規(guī)限制。

（一）土地流轉(zhuǎn)帶來價值重估

       有權(quán)威報告指出，從土地資源的角度來看，一方面，土地流轉(zhuǎn)將明顯提升耕地價值，土地資源價值必將被重估；另一方面，土地流轉(zhuǎn)持續(xù)推進(jìn)背景下，耕地租金增速會高于過去。作為土地改革的核心，農(nóng)地流轉(zhuǎn)給二級市場最直接的機(jī)會來自于土地價值的重估。

（二）規(guī)?；?jīng)營成為現(xiàn)實

       土地流轉(zhuǎn)本質(zhì)是推進(jìn)土地要素的市場化，其作用能有效改善土地資源配置效率，進(jìn)一步激活農(nóng)業(yè)剩余勞動力的轉(zhuǎn)移，為農(nóng)業(yè)規(guī)模化、集約化、高效化經(jīng)營提供廣闊空間。

（三）農(nóng)民將就地奔小康

       土地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，效率得以提升，農(nóng)民有了更多的選擇，不再背井離鄉(xiāng)而實現(xiàn)奔小康將成為可能。

       （1）盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)包括土地資源和其它資源：田園綜合體以農(nóng)業(yè)為依托來進(jìn)行綜合打造，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和各種旅游，會帶來大量的社會資本注入農(nóng)村市場，一個不可回避的問題就是土地問題，要想打造田園綜合體沒有土地可行不通，有土地不是你的也行不通，田園綜合體的打造勢必會帶動當(dāng)?shù)赝恋氐囊?guī)模流轉(zhuǎn)，影響當(dāng)?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)價格，使土地流轉(zhuǎn)進(jìn)入新常態(tài)。

       （2）相應(yīng)扶持政策助力農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)：當(dāng)前我國正處在農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的關(guān)鍵時期，打造田園綜合體有利于我國農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，有利于著力發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，促進(jìn)三產(chǎn)深度融合，實現(xiàn)農(nóng)業(yè)的全環(huán)節(jié)升級、全鏈條升值，國家勢必會制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策吸引社會資本投身到田園綜合體的綜合打造中，也勢必會有更多的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)入市，從而吸引更多的人從事土地流轉(zhuǎn)相關(guān)工作，解決就業(yè)壓力。

       （3）推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展：把土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整有機(jī)結(jié)合起來，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和土地規(guī)模化經(jīng)營促進(jìn)資源的合理配置，推動農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，有利于提高土地的利用率，培育各類農(nóng)業(yè)主體，培養(yǎng)種糧大戶和職業(yè)化農(nóng)民。    田園綜合體。

       （4）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)市場：土地直接或間接流轉(zhuǎn)到外來投資者手中，是很多地方打造田園綜合體的重要環(huán)節(jié)，規(guī)?；耐恋亓鬓D(zhuǎn)有利于完善服務(wù)體系，強化流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺建設(shè)，建立開放、競爭、公平、有序、規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)市場，完善流轉(zhuǎn)機(jī)制。

       （5）盤活農(nóng)村閑置房屋：閑置民居變成了鄉(xiāng)村酒店，荒山變成了度假村，水塘變成了垂釣園，農(nóng)田變成了觀光采摘園，而這些項目主要是通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)的。

       （6）完善土地流轉(zhuǎn)市場：田園綜合體的打造過程復(fù)雜，勢必會導(dǎo)致不少土地糾紛，而這些土地糾紛對于土地流轉(zhuǎn)市場和土地流轉(zhuǎn)相應(yīng)法律法規(guī)的完善提供了現(xiàn)實依據(jù)。

       （7）規(guī)范土地流轉(zhuǎn)價格：現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)價格基本都是農(nóng)民要價，主要依據(jù)也是地塊本身的優(yōu)越條件還有根據(jù)當(dāng)?shù)氐耐恋亓鬓D(zhuǎn)價格來定價，價格沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，買賣雙方就土地價格存在爭議，田園綜合體的全面大打造，解決了土地流轉(zhuǎn)分散，無法流轉(zhuǎn)的難題，也為當(dāng)?shù)赝恋亓鬓D(zhuǎn)市場提供了一個相對合理的參考價格。 

       總而言之，田園綜合體的發(fā)展離不開土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展，二者是相互促進(jìn)，相互影響的關(guān)系，影響范圍廣影響層次深。