首批9只公募REITs誕生已滿4個(gè)月。近日，多只公募REITs連續(xù)上漲，更有部分產(chǎn)品二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格創(chuàng)下上市以來的新高，整體運(yùn)行穩(wěn)健。與此同時(shí)，第二批公募REITs也進(jìn)入申報(bào)階段。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，第二批產(chǎn)品距離獲批已經(jīng)不遠(yuǎn)。

　　場(chǎng)內(nèi)價(jià)格整體走高

　　總體上看，首批公募REITs上市已滿4個(gè)月，盡管前期部分產(chǎn)品出現(xiàn)破發(fā)，但截至目前，多數(shù)REITs較發(fā)售價(jià)格的上漲幅度超10%，其中4只產(chǎn)品漲幅超過20%。

　　具體來看，截至11月1日收盤，中航首鋼綠能REIT漲幅最高，為31.57%；中金普洛斯REIT緊隨其后，上漲28.66%；富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和紅土鹽田港REIT漲幅分別為26.35%和25.61%；華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT、浙商滬杭甬REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT漲幅均超過10%。

　　值得注意的是，首批9只產(chǎn)品的漲幅出現(xiàn)了明顯分化，平安廣州廣河REIT的漲幅僅為0.03%。

　　經(jīng)營(yíng)權(quán)類品種被看好

　　值得注意的是，截至目前，上述漲幅居前的中航首鋼綠能REIT和富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT兩只產(chǎn)品均屬特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類公募REITs，且屬于生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目。

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，REITs的收益結(jié)構(gòu)主要包括分紅收益和增值收益兩部分。在分紅收益上，REITs的收益結(jié)構(gòu)類似于債券，有強(qiáng)制高比例分紅機(jī)制保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而REITs的增值收益主要受到底層資產(chǎn)價(jià)格等因素影響。

　　該人士解釋說，和產(chǎn)權(quán)類產(chǎn)品相比，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品收益以收取費(fèi)用為主，如通行費(fèi)、垃圾處理費(fèi)，現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，整體派息率較高。這或許是相關(guān)產(chǎn)品溢價(jià)率較高的部分原因。但與此同時(shí)，經(jīng)營(yíng)權(quán)類的存續(xù)時(shí)間普遍短于產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)的年限，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將逐年遞減直至終值歸零；此外，由于高速公路、垃圾污水等類型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目流動(dòng)性較差，極端情況下可能出現(xiàn)清算期內(nèi)無法完成資產(chǎn)處置的風(fēng)險(xiǎn)。而產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目未來底層資產(chǎn)價(jià)值的上升也將驅(qū)動(dòng)增值收益，投資者簡(jiǎn)單比較各項(xiàng)目的現(xiàn)金分派率進(jìn)行投資決策的意義不大。

　　第二批產(chǎn)品即將出爐

　　整體上看，首批公募REITs上市取得良好效果，不少基金公司都在醞釀新產(chǎn)品，第二批公募REITs產(chǎn)品蓄勢(shì)待發(fā)。

　　國(guó)泰君安臨港園區(qū)REIT、建信中關(guān)村園區(qū)REIT、華夏越秀高速公路REIT3只產(chǎn)品已經(jīng)得到受理，加上今年4月份獲受理的中國(guó)鐵建申報(bào)項(xiàng)目，當(dāng)前共有4只產(chǎn)品處于受理狀態(tài)，其中有2只底層資產(chǎn)為收費(fèi)公路項(xiàng)目，2只為產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目。

　　值得注意的是，除了上述4家獲受理的產(chǎn)品，近幾個(gè)月，多家上市公司發(fā)布公告，披露了相關(guān)公募REITs申報(bào)工作的進(jìn)展。如金風(fēng)科技基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、深圳能源東部電廠（一期）項(xiàng)目、山東高速集團(tuán)項(xiàng)目等，目前多家公司已正式發(fā)布關(guān)于開展REITs申報(bào)發(fā)行工作報(bào)告。

　　中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)債券部主任陳飛此前表示，REITs是資本市場(chǎng)助力構(gòu)建新發(fā)展格局的重要一環(huán)。依托公募REITs，將基礎(chǔ)設(shè)施投資形成的成熟不動(dòng)產(chǎn)，按照資本市場(chǎng)的定價(jià)與規(guī)則要求，納入市場(chǎng)化資源配置體系，將成為暢通經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)，引導(dǎo)資本精準(zhǔn)投資的有效途徑。陳飛指出，將持續(xù)完善配套制度和監(jiān)管機(jī)制，持續(xù)增加項(xiàng)目試點(diǎn)。