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       今年以來，多房企重倉長三角，掀起土地爭奪戰(zhàn)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，拿地總額居前十的房企在長三角地區(qū)拿地總價(jià)高達(dá)2497億元；中西部和珠三角以1673億元和1463億元分列第二第三位。

       “金九”之際，長三角一二線核心城市土地市場又呈上了久違的盛宴。《中國經(jīng)營報(bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海將在9月推出20宗地塊，供地面積近百萬平方米；而杭州、南京、蘇州等二線城市也在9月有較多供地。接下來，隨著航母級(jí)房企補(bǔ)貨第一階段基本完成，金輝、旭輝、新城等沖千億的房企仍將保持較高的拿地態(tài)度。

       不過，囿于長三角熱點(diǎn)城市“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持、競方案”等拿地規(guī)則的變化，很多房企已算不過賬來，拿地難上加難。分析人士指出，在一二線城市土地市場難有斬獲的情況下，三四線城市或成為房企爭相落子的新戰(zhàn)場。此觀點(diǎn)從多位受訪房企負(fù)責(zé)人處得到了印證。

       新城控股(18.250, 0.00, 0.00%)集團(tuán)股份有限公司高級(jí)副總裁歐陽捷在接受記者采訪時(shí)提出：“短期來看，三四線城市房地產(chǎn)市場的確出現(xiàn)了一些活躍的趨勢，主要是因?yàn)椴糠执笮头科笤谝欢€城市土地供應(yīng)逐年減少的情況下，為了業(yè)績擴(kuò)張，轉(zhuǎn)而進(jìn)軍三四線。”

       土地迎來供應(yīng)季 房企踴躍補(bǔ)倉長三角

       對(duì)于蜂擁而至的房企而言，長三角的吸引力在哪里，房企聚焦于此的原因何在？

       對(duì)此，好地研究院執(zhí)行院長方曉泉分析認(rèn)為：“長三角的人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)水平、資本的密集程度等在全國都是遙遙領(lǐng)先，同時(shí)，長三角的城市化發(fā)展處在新的周期，外來人口眾多，大量外來人口的定居需求，以及本地人的改善需求都在持續(xù)產(chǎn)生。從2016年以來，長三角的樓市火爆，庫存下降，促使房企在長三角拿地投資的動(dòng)力處于歷史上最強(qiáng)勁的時(shí)期。”

       根據(jù)克而瑞研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年1~8月TOP30的新增土地價(jià)值與新增土地建面已完成去年全年的98%和92%。隨著航母級(jí)房企補(bǔ)貨第一階段基本完成，未來沖千億的房企仍將保持較積極的拿地態(tài)度。

       其中，金科股份(5.020, -0.08, -1.57%)在戰(zhàn)略規(guī)劃中寫明，公司將在2017年至2020年期間，計(jì)劃各年度力爭實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額分別約500億元、800億元、1100億元、1500億元，并力爭向2020年沖擊2000億元目標(biāo)奮斗。這意味著到2019年，金科或?qū)⒖缛?ldquo;千億俱樂部”。

       在中期業(yè)績發(fā)布期間，明確提出或預(yù)計(jì)可以在一兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)千億的企業(yè)，還包括新城、旭輝、富力、遠(yuǎn)洋、金茂等，今年1~8月拿地也十分積極。其中，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、旭輝集團(tuán)1~8月的拿地總額分別為556.5億元、500.7億元，均達(dá)到了去年全年拿地金額的2倍左右。富力地產(chǎn)1~8月拿地建面為1255萬平方米，為去年全年拿地總建面的2倍多。上述房企均在長三角有較多新增項(xiàng)目。

       不過，與往年的9月不同，長三角一線及不少熱點(diǎn)二線城市的土地市場迎來了久違的盛宴。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，上海將在9月推出20宗地塊，供地面積近百萬平方米。

       9月6日，遠(yuǎn)洋以10.1億元競得上海市青浦區(qū)盈浦街道勝利路西側(cè)04A-01地塊，樓板價(jià)24095.62元/平方米，溢價(jià)率僅為0.4%。值得一提的是，本次地塊出讓的評(píng)分采取“135分制”，其中，經(jīng)濟(jì)實(shí)力32分，技術(shù)資質(zhì)17分，項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)41分，受讓管理45分。

       對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦置評(píng)：這次評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行微調(diào)，此前拿過地的房企都不會(huì)得到高分，因此被壓抑許久的中小房企將得到拿地機(jī)會(huì)。也正是一些大型房企缺席，競價(jià)環(huán)節(jié)中小房企壓力并不大，最后延續(xù)了近期低溢價(jià)成交的慣例。不過，上述不愿具名的市場觀察人士認(rèn)為，土地市場只是表面降溫，提高起拍地價(jià)、限地價(jià)、競自持、競保障房等都實(shí)質(zhì)上提高了整體地價(jià)水平，未來也會(huì)傳導(dǎo)到房價(jià)上。

       同時(shí)，記者梳理發(fā)現(xiàn)，杭州、南京、蘇州等二線城市也在9月有較多供地。

       9月4日，杭州以105億元拍出8宗地。其中，金科首進(jìn)杭州市場，以總價(jià)16.33億元拿下杭州運(yùn)河新城地塊，折合樓面價(jià)1.89萬元/平方米，自持比例15%。根據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，今年8月至今，金科在土地市場上共計(jì)拿地18塊，平均不到兩天就拿一塊地。如此大手筆的拿地動(dòng)作，企業(yè)的資金壓力也受到外界關(guān)注。

       對(duì)此，金科集團(tuán)品牌中心總經(jīng)理姚科回復(fù)本報(bào)稱：“杭州是金科戰(zhàn)略布局的核心城市，未來，金科將繼續(xù)加快以聚焦城市群為導(dǎo)向的全國性布局，深耕長三角地區(qū)。從融資上來看，得益于A股上市公司的身份，金科融資手段較普通房地產(chǎn)企業(yè)要豐富得多，公司可以采取增發(fā)、公司債、資產(chǎn)證券化、并購貸以及開發(fā)貸等多種融資形式。”

       同樣被看好的蘇州市場不甘落后，9月5日也開啟了一場百億規(guī)模的土地拍賣會(huì)。網(wǎng)上競價(jià)吸引了正榮、招商、新城、建發(fā)、金地、龍湖、中航、融創(chuàng)、金茂、新力、禹洲、路勁、葛洲壩(10.330, -0.01, -0.10%)、華潤、九龍倉等30多家房企參與。

       縱觀整場土拍，以九龍倉拿下地塊最多，先后以8.17億元、17.15億元及22.89億元競得24、25、27號(hào)地，總拿地價(jià)48.21億元，新增18.76萬平方米土地面積。分析人士認(rèn)為，九龍倉成本管控嚴(yán)格，拿地一向比較謹(jǐn)慎，兩天時(shí)間相繼拿下蘇杭4宗地，企業(yè)在庫存告急的情況下，擴(kuò)張?zhí)K杭的戰(zhàn)略意圖可見一斑。

       對(duì)于蘇州土地市場，蘇南旭輝副總經(jīng)理閆強(qiáng)此前提出，蘇州2015年至今，地價(jià)呈現(xiàn)非連續(xù)性跳漲。“不過，我們已經(jīng)非常清晰地嗅到市場降溫的氣味，地價(jià)可能適當(dāng)回調(diào)一點(diǎn)，當(dāng)然這并不代表地價(jià)的實(shí)質(zhì)下跌，目前看地價(jià)和貨幣、城市價(jià)值強(qiáng)關(guān)聯(lián)，房價(jià)和貨幣、人口、調(diào)控政策強(qiáng)關(guān)聯(lián)。”

       三四線城市呈現(xiàn)分化 拿地風(fēng)險(xiǎn)潛存

       即使面對(duì)著不斷加碼的調(diào)控，開發(fā)商們拿地?zé)崆椴粶p，大城市圈內(nèi)的三四線城市，土地市場明顯升溫。

       根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1~8月TOP30企業(yè)在長三角拿地集中在三四線城市占整個(gè)區(qū)域新增拿地規(guī)模的六成，特別是上海、南京、杭州周邊的城市，多個(gè)城市累計(jì)拿地規(guī)模超過300萬平方米規(guī)模。

       5月，嘉興一場持續(xù)了8個(gè)小時(shí)的土地拍賣會(huì)，共吸引了88家房企搖號(hào)，“中簽”者現(xiàn)場振臂歡呼。9月1日，太倉市國土資源局決定以掛牌方式出讓3（幅）地塊的國有土地使用權(quán)。出讓公告顯示，競買人或其控股股東需為世界500強(qiáng)企業(yè)。

       某房企負(fù)責(zé)人在接受本報(bào)記者采訪時(shí)提出：“由于上海等一線城市拿地門檻較高，長三角核心城市周邊的三四線也會(huì)審慎考慮，擇機(jī)進(jìn)入。” 同時(shí)，姚科表示：未來，金科將繼續(xù)大力發(fā)展核心城市群，同時(shí)結(jié)合城市群內(nèi)城市的不同能級(jí)，聚焦發(fā)展一二線城市，大力發(fā)展中心城市，選擇性進(jìn)入優(yōu)質(zhì)三四線城市。

       目前，長三角城市圈已經(jīng)形成了上海超級(jí)“單核”疊加蘇州、南京、杭州和合肥“多核”的基本格局。在“外溢”利好推動(dòng)下，三四線城市市場表現(xiàn)良莠分化。

       對(duì)此，盧文曦分析稱：“三四線以前賣得不好，現(xiàn)在市場逐漸火熱，很重要一部分原因是投資力量從一二線溢出。但市場一旦遇到波動(dòng)，這部分力量會(huì)成為拋售主力，不利于市場穩(wěn)定。有的土地溢價(jià)率的確太高，有風(fēng)險(xiǎn)因素。比如徐州，徐豐公路東，茅夾線北地塊，溢價(jià)率433.78%；又如湖州一塊商服用地，溢價(jià)率超過300%。”

       另外不可忽視的一點(diǎn)是，部分房企借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對(duì)沖前期的融資風(fēng)險(xiǎn)。未來三四線城市市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈將會(huì)受到極大挑戰(zhàn)。

       同時(shí)，歐陽捷向記者舉例稱：部分三四線城市正在重演去年以來一二線熱點(diǎn)城市的故事，今年有一個(gè)幾乎不進(jìn)入三四線城市的央企，在蘇北一個(gè)城市拿了一個(gè)地王，樓面地價(jià)幾乎等同于周邊的新房售價(jià)，但是這個(gè)城市人均住房面積已經(jīng)達(dá)到42平方米以上，今年以來，該市的房價(jià)同比去年已經(jīng)上漲了32%，房價(jià)快速上漲也透支了未來上漲空間，如果未來兩年房價(jià)不能達(dá)到預(yù)期的翻一番，這個(gè)項(xiàng)目就會(huì)虧損。

       “接下來的長三角土地市場還是會(huì)比較熱，這里指的是房企拿地的熱情，當(dāng)然，加大土地供應(yīng)的城市，會(huì)把房企的資金分散，起到控制地價(jià)的作用。”方曉泉表示。

       對(duì)此，一位不愿具名的市場觀察人士提出：“長三角城市群溢價(jià)高的三四線城市多是環(huán)上海、南京、杭州都市圈的城市。拿地困難之下，各大房企對(duì)斬獲土儲(chǔ)的激勵(lì)措施越來越多，這些因素或會(huì)促使房企冒進(jìn)拿地，催生市場泡沫。”