【王牌說市】||房市解析：穩(wěn)字當(dāng)頭壓實主體責(zé)任，因城施策促進健康發(fā)展
時間:2019-04-08來源:王牌智庫 作者:acebm 點擊:
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2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強在十三屆全國人大第二次會議上作政府工作報告。本文基于政府工作報告以及當(dāng)前面臨的實際情況進行梳理，分析2019年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新的發(fā)展形勢。
1、從去庫存到穩(wěn)樓市，2019年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展是大勢所趨
關(guān)于房地產(chǎn)方面，2019年政府工作報告作了新的定調(diào)，更好解決群眾住房問題，落實城市主體責(zé)任，改革完善住房市場體系和保障體系，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這與年前召開的經(jīng)濟工作會議總基調(diào)一致。
王牌智庫認為，今年政府工作報告中沒有提及“房住不炒”，也沒提及“租購并舉”等言論，整體基調(diào)比較溫和，“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展”，穩(wěn)字當(dāng)頭。所以2019年，樓市的總基調(diào)還是以穩(wěn)為主，仍然是“堅持住房居住屬性”，住房回歸居住屬性將會長期堅持。同時，在國家穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)金融、穩(wěn)外貿(mào)、穩(wěn)外資、穩(wěn)投資、穩(wěn)預(yù)期“六穩(wěn)”方針的指引下，2018年末，住建部提出“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的要求，進一步說明“穩(wěn)”將成為2019年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。
中央政府首提“落實城市主體責(zé)任”要求，與2017年提出的“落實地方政府主體責(zé)任”，措辭上有所變化，這意味著國家堅持“因城施策”的總基調(diào)不變，更加注重以市場為導(dǎo)向的因城施策。這可能意味著中央不再搞一刀切政策，賦予各城市以更大的主動權(quán)，要求各地方政府要因地制宜、因城施策。
2018年8月，深圳市發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，也提出構(gòu)建多層次、差異化、全覆蓋的住房供應(yīng)與保障體系，通過市場商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房四大類，以滿足不同人群的居住需求。同時探索符合深圳市情的多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系。
近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹指出，我國住房供應(yīng)體系已成型，就是建立“保障體系和市場體系并重、租購并舉”的清晰穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系。未來我國住房將包括四類，分別是保障體系下的租房和購房供給，即公共租賃房和共有產(chǎn)權(quán)房，以及市場體系下的租賃住房和商品房。這四類房子在不同城市供應(yīng)的比例應(yīng)不一樣，各級城市則需要根據(jù)各地實際確定。從秦虹的講話中，也可以理解2019年為什么要落實城市主體責(zé)任，一是各地住房市場需求不同，二是不同城市的住房需求不同，要根據(jù)城市實際情況進行分類供應(yīng)住房。
王牌智庫認為，在確保房地產(chǎn)穩(wěn)定運行的前提下，“一城一策”將成為主流。各城市未來要因地制宜確定住房發(fā)展和市場管理目標(biāo)，有效控制房價，體現(xiàn)政府責(zé)任擔(dān)當(dāng)。一方面，繼續(xù)保持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，另一方面更好地保障合理的自住需求，使整體的政策組合更加優(yōu)化，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行。
2、持續(xù)推進保障房建設(shè)，棚改進入收官倒計時
關(guān)于棚戶區(qū)改造，2019年政府工作報告中提出“繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。”沒有提出具體的棚改指標(biāo)，這和往年提出的明確目標(biāo)有所不同，但是從“繼續(xù)推進保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造”的政策總導(dǎo)向來看，2018-2020三年棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)1500萬套不會改變。2018年全國棚改已超額完成目標(biāo)580套，實際完成626萬套，還剩下874萬套，平均每年437萬套。王牌智庫認為，棚改基本已到收官階段，從2019河南棚改目標(biāo)從50萬套下調(diào)至15萬套可以看出，未來2年進入攻堅收尾階段，棚改總體規(guī)模逐漸回落也符合按照計劃目標(biāo)推進的預(yù)期。
3、存量市場受到高度重視，房企迎來轉(zhuǎn)型升級新機遇
政府工作報告中明確指出，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)量大面廣，要大力進行改造提升，更新水電路氣等配套設(shè)施，支持加裝電梯，健全便民市場、便利店、步行街、停車場、無障礙通道等生活服務(wù)設(shè)施。
關(guān)于老舊小區(qū)改造，這和以往的棚戶區(qū)改造的做法有所不同，“加裝電梯”從去年的“鼓勵有條件的加裝電梯”變成了“支持加裝電梯”。另外，報告中也提到從便利店、步行街、停車場等多方面完善老舊小區(qū)配套設(shè)施，老舊小區(qū)改造以綜合整治提升為主，有可能未來將不對老舊片區(qū)進行大規(guī)模的拆遷改造。
王牌智庫認為，隨著傳統(tǒng)的棚戶區(qū)改造的整體拆遷安置進入尾聲，房地產(chǎn)可利用土地逐漸向城市邊緣擴展，主城區(qū)主要以存量房為主。此次工作報告對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的發(fā)展建議以改造提升為主，從局部改造、基礎(chǔ)設(shè)施、配套升級等手段進行改造，一方面，增加城市服務(wù)業(yè)的活力，增加就業(yè)；另外，也為房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展轉(zhuǎn)型升級提供了方向，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本日漸高壓的環(huán)境下，對具有舊城改造能力的房地產(chǎn)企業(yè)，可以考慮從“城市開發(fā)商”向“城市運營商”身份的轉(zhuǎn)變，增加企業(yè)的生存空間。
4、穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法，短期內(nèi)出臺的可能性不大
關(guān)于房地產(chǎn)稅，政府工作報告明確表示“穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。這和去年的說法區(qū)別不大，從“穩(wěn)妥推進”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;穩(wěn)步推進”，從2014年提出“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”，2018年提出“穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)稅立法”，到今年兩會提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進房地產(chǎn)稅立法”。
王牌智庫認為，從往年政府工作報告關(guān)于房地產(chǎn)稅的表述，說明房地產(chǎn)稅立法進程不斷加快。這也意味著后續(xù)會積極推進，但房地產(chǎn)稅作為一個重要稅種，涉及中央與地方的財政分配問題，涉及面很廣，需要有較長時間的準備期。從目前的信息來看，2019年房地產(chǎn)稅依然處于立法前的準備階段，短期出臺的可能性不大。
5、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展提供條件
關(guān)于農(nóng)村土地改革，中央一號文件提出修改相關(guān)法律全面推開農(nóng)村土地征收和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，探索適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的有效途徑。此次政府工作報告提出“推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果”。
王牌智庫認為，集體建設(shè)用地入市開始從試點走向全國，充分體現(xiàn)了“多主體供給，多渠道保障”的土地供給側(cè)改革思路。這意味著政府不再是唯一的建設(shè)用地供應(yīng)者，非農(nóng)建設(shè)用地將不再必須國有。另一方面，2018年12月23日《土地管理法修正案（草案）》中設(shè)置了集體建設(shè)用地入市的限制條件，僅工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地可以入市，短期內(nèi)對住宅類房地產(chǎn)沒有直接影響。長期來看，隨著土地資源要素的流轉(zhuǎn)，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用的障礙將會減輕。具有生態(tài)資源和文化優(yōu)勢的鄉(xiāng)村，將會大力發(fā)展休閑旅游、餐飲民宿、健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，助力鄉(xiāng)村經(jīng)濟高速發(fā)展。
綜 述
王牌智庫認為，從2019年政府工作報告中提到房地產(chǎn)關(guān)鍵詞來看，對房地產(chǎn)的預(yù)期就是“平穩(wěn)發(fā)展”。政府把穩(wěn)經(jīng)濟和穩(wěn)就業(yè)排在首位，和房地產(chǎn)相關(guān)的穩(wěn)投資排在靠后的位置。在中央層面，房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟的地位發(fā)生了變化，房地產(chǎn)發(fā)展已完成了拉動國民經(jīng)濟發(fā)展的歷史使命。2019年，國家對房地產(chǎn)態(tài)度就是穩(wěn)字當(dāng)頭，整體確保房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，不要大漲大落。另外，報告中明確提出“落實城市主體責(zé)任”，房地產(chǎn)調(diào)控政策也會出現(xiàn)明顯的分化，地方政府應(yīng)根據(jù)自己對土地財政的依賴程度和負債情況制定相應(yīng)的調(diào)控政策，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。
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