王牌說市||調(diào)控再潑冷水，鄭州樓市霧里看花漸趨理性？
時(shí)間:2017-08-29來源:王牌智庫(kù) 作者:acebm 點(diǎn)擊:
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王牌“觀”市
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1、供求走勢(shì)分析
2017年5月份鄭州市商品住宅供求比為1.66，具體來說，5月商品住宅預(yù)售面積為217.72萬(wàn)㎡，環(huán)比減少16.51%，同比增長(zhǎng)1.02倍；成交面積為131.12萬(wàn)㎡，環(huán)比減少27.71%，同比減少10.01%。
如上圖所示，今年2月、3月份商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)和成交面積急劇下降，出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象；從4月份市場(chǎng)開始回歸，連續(xù)兩個(gè)月供應(yīng)面積均超過200萬(wàn)㎡。5月鄭州市商品住宅市場(chǎng)供過于求。
2、量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
2017年5月份商品住宅均價(jià)為8067元/㎡，環(huán)比下跌1.22%，同比下跌12.47%；成交數(shù)量為13536套，比4月份減少3226套。如上圖所示，鄭州市商品住宅均價(jià)從2017年2月的10465元/㎡持續(xù)下降至5月份的8067元/㎡；成交數(shù)量從3月份開始持續(xù)增加，5月稍有回落。
王牌地產(chǎn)研究院認(rèn)為：去年下半年，鄭州市樓市一度出現(xiàn)迅猛上升。2016年10月，隨著《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》政策的出臺(tái)，針對(duì)頻頻出現(xiàn)的“地王”起了限制性的作用；之后在去年12月和今年5月初，鄭州市政府再次先后發(fā)布調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策。今年以來，受到限購(gòu)限貸調(diào)控加劇影響和主城區(qū)的高價(jià)格因素，商品房成交區(qū)域多集中在近郊區(qū)。
（二）非商品住宅市場(chǎng)分析
1、供求走勢(shì)分析
2017年5月份鄭州市非商品住宅供應(yīng)面積為56.83萬(wàn)㎡，環(huán)比微增3.01%，同比增長(zhǎng)38.58%；成交面積為27.91萬(wàn)㎡，環(huán)比減少20.42%，同比增長(zhǎng)36.81%。供求比為2.04，明顯供過于求。
由上圖可以看出，2016年從5月份開始非商品住宅都是供過于求的狀態(tài)，今年前三個(gè)月供應(yīng)和成交市場(chǎng)整體下降較多，出現(xiàn)短時(shí)間的供不應(yīng)求狀態(tài)，4月份供應(yīng)面積急劇增加，到5月份為止，供應(yīng)量已經(jīng)大大高于成交量。
2、量?jī)r(jià)走勢(shì)分析
從鄭州市非商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)圖上看，從2016年5月份到今年5月份，非商品住宅成交價(jià)格有過較大波動(dòng)。從2016年12月份開始，非商品住宅價(jià)格上升明顯，今年2月份達(dá)到最高13635元/㎡而后有所回落。本月非商品住宅均價(jià)穩(wěn)定在10709元/㎡；成交數(shù)量為3789套，環(huán)比下降了17.45%，同比增長(zhǎng)40.80%。
王牌地產(chǎn)研究院認(rèn)為：與商品住宅市場(chǎng)相比，鄭州市非商品住宅長(zhǎng)期處于供過于求的狀態(tài)，庫(kù)存壓力較大，然而今年以來非商品住宅成交量同比持續(xù)增加，可見鄭州市非商品住宅去庫(kù)存化周期逐漸降低，但諸如寫字樓空置率、去庫(kù)存等壓力仍在，鄭州商業(yè)地產(chǎn)“去庫(kù)存”依然任重道遠(yuǎn)。
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本月鄭州市二手住宅成交數(shù)量為5626套，環(huán)比減少14.04%，同比減少22.36%；成交價(jià)格為10218元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)5.58%，同比增長(zhǎng)13.23%；從上圖看，從2016年5月份以來鄭州市二手住宅市場(chǎng)與二手房整體市場(chǎng)情況一致，價(jià)格基本是緩慢增加，成交數(shù)量整體上較去年有所減少。本月二手住宅價(jià)格較上月有所回升而成交量有所下降。
王牌地產(chǎn)研究院認(rèn)為：去年下半年鄭州市二手房房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲，激發(fā)了群眾的購(gòu)買熱情，去化周期快速減小。到今年3月份鄭州市二手房均價(jià)已經(jīng)上漲至11000元/㎡以上，這一輪的房?jī)r(jià)的瘋漲，引起人們購(gòu)房恐慌。結(jié)合去年10月份政府出臺(tái)限購(gòu)限貸政策限制了一部分人的炒房，4月份房管部門加快了商品住宅預(yù)售手續(xù)的批準(zhǔn)，進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)準(zhǔn)入量，有利于進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者的情緒，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、平穩(wěn)、有序發(fā)展。故本月房?jī)r(jià)有所下降，預(yù)測(cè)未來短時(shí)間內(nèi)鄭州二手房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)波動(dòng)很大。
總體來說，政策方面，為真正貫徹國(guó)家關(guān)于房產(chǎn)調(diào)控核心原則“房子是用來住的，不是用來炒的”，短時(shí)期內(nèi)調(diào)控政策將不會(huì)放寬松或?qū)⒗^續(xù)收緊；市場(chǎng)成交方面，受房地產(chǎn)調(diào)控政策升級(jí)，房貸利率調(diào)高影響，短期內(nèi)成交量會(huì)有所回落；價(jià)格走勢(shì)方面，由于限購(gòu)政策升級(jí)，近期鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供大于求的狀態(tài)，因此房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)波動(dòng)，短期會(huì)有所下調(diào)但降幅不大。
王牌“說”市
王牌觀點(diǎn)一：限購(gòu)政策升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于理性。
5月3日，鄭州市房管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)住房調(diào)控措施的通知》，住房限購(gòu)區(qū)域調(diào)整為：市內(nèi)五區(qū)、航空港區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)、新鄭市、滎陽(yáng)市、中牟縣。鄭州樓市限購(gòu)政策升級(jí)使投資客再次遭到打擊，買房格局及規(guī)則再次發(fā)生改變。當(dāng)然，應(yīng)對(duì)鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，從購(gòu)房者到開發(fā)商再到政府相關(guān)部門，反應(yīng)都相當(dāng)敏捷。政府限購(gòu)政策升級(jí)，不少人認(rèn)為將影響鄭州房地產(chǎn)業(yè)，并給鄭州經(jīng)濟(jì)帶來不可估量的損失。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫(kù)首席專家上官同君認(rèn)為：限購(gòu)升級(jí)加碼限售，能夠有效遏制鄭州房?jī)r(jià)快速非正常上漲，穩(wěn)定老百姓恐慌性購(gòu)房心理；讓投機(jī)離場(chǎng)，投資觀望，讓真正的剛需一族能夠心歸平靜，安心購(gòu)房。鄭州市是河南省1.07億人口的省會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控短暫的調(diào)整，是為了更好的上路，是為了增強(qiáng)鄭州市的省會(huì)城市首位度，實(shí)現(xiàn)把鄭州市建設(shè)成為國(guó)家中心城市的愿景。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地供應(yīng)政策的影響很大，經(jīng)過鄭州市房地產(chǎn)相關(guān)政策的實(shí)施，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)進(jìn)入平緩調(diào)整新常態(tài)。
王牌觀點(diǎn)二：房地產(chǎn)行業(yè)寡頭競(jìng)爭(zhēng)格局已顯。
調(diào)控令房企格局正發(fā)生愈發(fā)明顯的變化，寡頭化成為不可避免的趨勢(shì)。2016年，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過一年的去庫(kù)存，在一、二線城市基本屬于持有大量現(xiàn)金階段，所以即使在約束條件非常多的情況下，房企依然獲取優(yōu)質(zhì)住宅用地。隨著調(diào)控持續(xù)深入，土地市場(chǎng)正出現(xiàn)明顯變化，擁有土地多寡是決定開發(fā)商可售庫(kù)存的重要要素。大部分房企在密集樓市調(diào)控下，因?yàn)殇N售數(shù)據(jù)良好，同時(shí)2016年儲(chǔ)備了大量資金，拿地依然積極。近期鄭州市樓市雖然降溫了，但土地市場(chǎng)特別是優(yōu)質(zhì)的住宅地塊，成交依然活躍。一些對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承受能力極強(qiáng)的房企還在拿地，但中小型房企已經(jīng)承受不起。大房企能承受賠本的地塊，對(duì)于中小房企可能是滅頂之災(zāi)。如今，還能在土地市場(chǎng)火拼的房企，以大型房企為主力。
房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)專家、王牌智庫(kù)首席專家上官同君認(rèn)為：
目前地產(chǎn)行業(yè)面臨拿地難、融資難、利潤(rùn)率下降的局面，需要在一定的規(guī)?；A(chǔ)上，才能保證企業(yè)順利發(fā)展。大型房企在獲取資源、融資、品牌建設(shè)等各方面能力均強(qiáng)于中小房企，具有明顯的成長(zhǎng)機(jī)會(huì)大、資產(chǎn)安全性高優(yōu)勢(shì)。房地產(chǎn)整體趨勢(shì)正向寡頭化發(fā)展，房企集中度越來越高。這種邏輯也反映在股價(jià)上，龍頭公司當(dāng)前能夠維持較高的規(guī)模復(fù)合增速，同時(shí)具備抵御市場(chǎng)調(diào)控的能力而加速成長(zhǎng)；中小地產(chǎn)公司近幾年銷售規(guī)模萎縮，在資本市場(chǎng)的股價(jià)表現(xiàn)也差強(qiáng)人意。政策調(diào)控因城施策、銀行信貸逐步收緊進(jìn)一步強(qiáng)化了龍頭房企的優(yōu)勢(shì)，持續(xù)的調(diào)控政策打壓了市場(chǎng)預(yù)期，與龍頭公司優(yōu)異基本面的剪刀差持續(xù)擴(kuò)大。目前來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)格局已基本固定。彎道超車和黑馬出現(xiàn)的可能性在降低。
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