中指快評：房地產(chǎn)新發(fā)展模式探討
時間:2022-03-19來源:未知 作者:acetouzi 點擊:
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房地產(chǎn)新發(fā)展模式將受政策支持：2021年底中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”。剛剛結(jié)束的兩會，李克強(qiáng)總理在《政府工作報告》上明確指出“探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長租房市場”。3月16日，金融委會議，指出“提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。預(yù)計房地產(chǎn)新發(fā)展模式配套措施將出臺，新發(fā)展模式將受政策支持，將在金融、稅收等方面對房企探索新發(fā)展模式給予優(yōu)惠和鼓勵。綜合來看，，房地產(chǎn)代建、租賃、城市更新、輕資產(chǎn)運營、資產(chǎn)管理等將是新發(fā)展模式的重要方向，這些領(lǐng)域?qū)⑹切掳l(fā)展模式配套措施支持的重點。
另一方面，3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定委員會指出，關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案。央行、證監(jiān)會均指出積極化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，預(yù)計后續(xù)將有詳細(xì)政策出臺。為落實防范化解風(fēng)險，銀保監(jiān)會指出，鼓勵機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開展并購貸款，重點支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購困難房企優(yōu)質(zhì)項目。金融機(jī)構(gòu)，將加大力度重點支持央國企對出險企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目進(jìn)行收并購。在當(dāng)前國內(nèi)企業(yè)在面對行業(yè)下行壓力、經(jīng)營行為陷入負(fù)反饋困局的情況下，也應(yīng)對過去“高利潤、高杠桿”的舊發(fā)展模式進(jìn)行轉(zhuǎn)型。在房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)弱周期性的背景下，研究組通過對成熟市場頭部企業(yè)在經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段的轉(zhuǎn)型辦法為國內(nèi)房企提供案例依據(jù)。結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀研究組將其為分為美國的專注開發(fā)模式、日本的轉(zhuǎn)型綜合開發(fā)模式，以及新加坡的資產(chǎn)管理模式：
1、 美國：專注開發(fā)模式
指堅定以住宅開發(fā)作為業(yè)務(wù)核心，極少涉及多元化業(yè)務(wù)，通過市場空間布局和產(chǎn)品變革創(chuàng)新提升自身競爭力，以客戶為導(dǎo)向的產(chǎn)品意識成為房企經(jīng)營的戰(zhàn)略重心，這一模式的特點是：專業(yè)化、低杠桿、高周轉(zhuǎn)。
2、日本：綜合開發(fā)模式
圍繞開發(fā)的代建、銷售、租賃、管理的輕資產(chǎn)綜合商務(wù)模式，打通“投資建設(shè)、運營管理、投資退出”整條產(chǎn)業(yè)鏈，充分利用外界資源，減少自身投入，從而提高盈利能力，這一模式的特點是：全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋、存量房業(yè)務(wù)。
3、新加坡：資產(chǎn)管理模式
從資本退出的收益率要求出發(fā)，計算資產(chǎn)獲取的內(nèi)在價值和運營要求，同時參與項目的開發(fā)運營和退出環(huán)節(jié)，并獲取物業(yè)開發(fā)利潤、運營增值收益、基金管理費用和租金收益等，這一模式的特點是：雙基金模式、運營管理能力。
發(fā)展策略主要有以下幾點：綜合開發(fā)、代建、資產(chǎn)管理發(fā)展可期
1、專注開發(fā)——區(qū)域型中小型房企向?qū)Ｗ㈤_發(fā)模式轉(zhuǎn)型，提質(zhì)增效。
2、綜合開發(fā)——多區(qū)域或綜合型中型房地產(chǎn)企業(yè)向綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)型；房地產(chǎn)代建、城市更新、租賃。
3、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)——綜合性大型房地產(chǎn)企業(yè)通過資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)拓展業(yè)務(wù)版圖。
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