又有城市升級(jí)房地產(chǎn)調(diào)控。仔細(xì)一看，固然可以稱為“加碼”，但新的措施都比較溫和。比如，長春的通知是要求首套房首付提至30%，二套房首付提至40%，而一些熱點(diǎn)城市的二套房首付早就是60%甚至70%了。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的原則之一是“一城一策”，城市政府負(fù)主體責(zé)任。因此，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況對(duì)住房限購限貸政策進(jìn)行調(diào)整完善，乃題中之義。業(yè)內(nèi)俗稱為打補(bǔ)丁。

　　城市政府根據(jù)市場變化采取差異化調(diào)控措施，是落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制的表現(xiàn)。同樣，央行和住建部近期推出的重點(diǎn)房企“三道紅線”融資新規(guī)，是實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度的體現(xiàn)，也是房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要內(nèi)容。

　　地產(chǎn)界有些朋友對(duì)樓市黃金時(shí)代還是充滿了留戀，總是自覺不自覺地拿過去開盤動(dòng)輒一搶而光來跟現(xiàn)在賣房難相比；但更多朋友是清醒的，樓市有十多年的絢爛猛烈已經(jīng)很可以了。而從數(shù)據(jù)看，雖然2018年下半年以來房地產(chǎn)是呈下行趨勢，但今年在這么復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)的表現(xiàn)還算是不錯(cuò)的。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，1-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資88454億元，同比增長4.6%，而同期全國固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）是下降0.3%。1-8月份，全國商品房銷售面積98486萬平方米，同比雖然下降3.3%，但降幅比1-7月份收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。更為閃亮的是，前八月商品房銷售額96943億元，增長1.6%，住宅銷售額增長4.1%。這還是在全國主要城市限價(jià)限購背景下取得的成績，殊為不易。

　　我之前寫過，“三道紅線”融資新規(guī)，意在防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。主管部門將房地產(chǎn)金融放在了特別重要的位置，為此建立了房地產(chǎn)金融審慎管理制度。有些輿論以為是收緊融資，但本質(zhì)上來說，主管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)基本的融資需求是有保障的，“三道紅線”融資新規(guī)的參考時(shí)間點(diǎn)是2019年6月底，那還是一個(gè)相對(duì)較高的標(biāo)準(zhǔn)。

　　簡單來說，“三道紅線”融資新規(guī)，進(jìn)而，房地產(chǎn)金融審慎管理制度的建立，對(duì)房企來說，傳遞出了一個(gè)明確的信號(hào)，就是，高杠桿高負(fù)債的模式不允許也不可持續(xù)了。我在今年的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上問過這個(gè)問題，房企負(fù)責(zé)人幾乎一致的看法是：房企彎道超車越來越難，跨越式增長的時(shí)光不再。

　　私下里跟朋友們交流時(shí)，我表達(dá)過一個(gè)觀點(diǎn)，就是，過往10多年里，不少房企老板以為公司的跨越式增長是自己智勇雙全的結(jié)果，但若反躬自省，可能會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中相當(dāng)程度上是行業(yè)快速發(fā)展的紅利溢出的結(jié)果，只要不出現(xiàn)重大判斷失誤，不是特別笨，順勢而為，就不會(huì)差到哪里去。當(dāng)然，期間會(huì)有機(jī)遇，你能抓住，就比別人快幾步，但不是本質(zhì)的差別。但若繃得太緊極度冒險(xiǎn)，卻可能導(dǎo)致另外的不堪結(jié)局。

　　現(xiàn)在呢？前幾年就有說法，樓市黃金時(shí)代之后是白銀時(shí)代，這固然符合行業(yè)發(fā)展邏輯；但我個(gè)人更愿意將其描述為，向正常行業(yè)靠攏。也即是，房地產(chǎn)正日益成為一個(gè)正常的穩(wěn)定發(fā)展的行業(yè)。如果非要用一個(gè)標(biāo)志來指稱，就是，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立。

　　長效機(jī)制的常態(tài)化，就是行業(yè)發(fā)展的常態(tài)化，也就是房企發(fā)展的常態(tài)化。2018年6月樓市轉(zhuǎn)入調(diào)整之前，我們還經(jīng)常聽到，有些企業(yè)提出3年之后到多少千億。他們參照的不僅是當(dāng)時(shí)的住房消費(fèi)環(huán)境，還有前些年似乎屢屢應(yīng)驗(yàn)的“機(jī)遇”。

　　人不能超越自身，所以總是以過去來判斷未來；但今天的行業(yè)環(huán)境和住房消費(fèi)曲線已然發(fā)生了重大變化。很遺憾，一批中小房企沒有機(jī)會(huì)跨越式發(fā)展了，講了10多年的大洗牌，正在到來。未來所謂的并購或合并，我希望是主動(dòng)的居多，而不要是那么慘烈。

　　回到當(dāng)前樓市。雖然我認(rèn)為融資新規(guī)并不意味著融資的收緊，而是在保障資金基本需求的基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定，但部分房企是按照去年的慣性來安排今年的投資，尤其是融資安排，可能還是增長的節(jié)奏。那應(yīng)該怎么辦？

　　紅線是不可逾越的。那就抓緊銷售。9月和10月雖然未必都收獲金銀，但傳統(tǒng)來看，仍是銷售的好季節(jié)。早在疫情期間有些房企就通過打折促銷，獲得了較好的收成，說明這種營銷是有效果的。所以我建議，現(xiàn)金流安排比較緊的房企，不妨現(xiàn)在就推出打折促銷的措施，趁著國慶期間贏得盡可能多的收獲。不過要提醒一句，打折還是要實(shí)在一點(diǎn)，少玩一些花式技巧，購房人現(xiàn)在也很聰明。

　　當(dāng)然我仍要給地產(chǎn)人打打氣。就我觀察，可見的將來，房地產(chǎn)仍是一個(gè)好行業(yè)，只要不抱著過去那種速富暴富的心態(tài)，用優(yōu)秀的管理、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和良好的服務(wù)來回饋購房者，企業(yè)和從業(yè)者都會(huì)獲得不錯(cuò)的回報(bào)。