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在上海虹橋商務(wù)區(qū)的星巴克咖啡廳里，地產(chǎn)從業(yè)者成功（化名）經(jīng)常會(huì)在下午時(shí)間去買一杯咖啡，給忙碌的工作做一個(gè)休整。幾乎每一次在這個(gè)咖啡廳里，他都會(huì)遇見各個(gè)公司的同行，有時(shí)候大家也會(huì)坐下來一起交流行業(yè)與公司的情況，希望碰撞出更多的商業(yè)模式火花。

“虹橋商務(wù)區(qū)聚集了大量房企總部，很多公司也是在最近幾年搬遷到上海，包括我所在的公司也一樣。有了這樣的聚集效應(yīng)，行業(yè)的交流開始變得更加高效，給了我們很高的工作便利度。”成功告訴第一財(cái)經(jīng)記者。

過去幾年，作為人才、資金的高地，上海吸引了大量房企將總部從福建、江西、四川、重慶等地搬遷至上海。無論是市場規(guī)模，還是企業(yè)發(fā)展需求，上海都給這些公司帶來了更多的空間。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，為了滿足更多房企與上海城市一同發(fā)展的愿景，上海今年將增加優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，以保障企業(yè)的發(fā)展需求。

土地市場供應(yīng)提速

今年4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發(fā)布會(huì)透露，《上海市擴(kuò)大有效投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施》即將出臺(tái)，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，包括加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當(dāng)增加年度土地供應(yīng)量。

幾天之后，上海土地交易市場公告，擬于4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區(qū)、靜安區(qū)、寶山區(qū)、嘉定區(qū)等四個(gè)區(qū)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海土地供應(yīng)量達(dá)到140萬平方米，環(huán)比2月增加了142%。上海一季度共成交61幅土地，土地成交建筑面積646萬平方米，同比增長11%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述政策明確提到擴(kuò)大土地供應(yīng)，體現(xiàn)出今年借土地投資來擴(kuò)大有效投資的導(dǎo)向。有助于鼓勵(lì)更多房企入市。

從實(shí)際交易情況看，今年2月疫情期間，上海成交了一宗總價(jià)高達(dá)310.5億元的徐匯濱江地塊，大體量、高總價(jià)充分顯示房企對于上海土地市場堅(jiān)定看好的決心。

四月初臨港新片區(qū)的一場推介會(huì)同樣讓房企尤為熱情，推出8塊住宅地塊和6塊商業(yè)地塊，吸引了包括融創(chuàng)中國（01918.HK）、華僑城（000069.SZ）、光明地產(chǎn)（600708.SH）等近40家房企參加。

此外，今年5月即將出讓的靜安區(qū)江寧社區(qū)C050201單元023-7商辦地塊同樣值得期待。該地塊的起始價(jià)60億元，其地理位置十分優(yōu)越——周邊配有2號(hào)線、7號(hào)線、13號(hào)線等多條軌交，且與靜安寺、徐家匯相鄰。

多為房企人士表示，上海巨量的市場和良好的城市前景，使得這里成為房企必爭之地。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年、2018年、2019年上海經(jīng)營性用地供應(yīng)分別是169塊、179塊、218塊，平均溢價(jià)率不超過10%，平均樓板價(jià)不超過1.2萬/平方米。結(jié)合今年的供應(yīng)情況，預(yù)計(jì)還將有更多優(yōu)質(zhì)土地出讓，滿足目前房企的布局和城市發(fā)展需求。

在純住宅出讓方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，上海2017年、2018年、2019年分別出讓122塊、125塊、163塊，成交樓板價(jià)分別是8821元/平方米、9221元/平方米、10245元/平方米。從趨勢看，上海的土地價(jià)格依舊保持溫和上漲，體現(xiàn)了這個(gè)城市較強(qiáng)的吸附能力。

“從全球城市化趨勢看，人口都會(huì)流入大城市，這里有更好的教育和醫(yī)療資源，同時(shí)有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，在這幾個(gè)方面的影響下，更多的高端人才會(huì)選擇這樣的超級(jí)城市，因而帶來住房的需求。”一家TOP10營銷總坦言。

實(shí)際上，從上海房地產(chǎn)高端市場看，一直具備較強(qiáng)的購買力。以綠地控股（600606.SH）位于外灘的綠地外灘壹號(hào)為例，在疫情期間看房的預(yù)約就人滿為患。高凈值人群對于核心城市的核心資產(chǎn)需求未因?yàn)橐咔闇p弱，充分體現(xiàn)了城市的能級(jí)。

龍湖集團(tuán)（00960.HK）滬蘇區(qū)域投資負(fù)責(zé)人舒煜存認(rèn)為，上海是國家中心城市，更是國家推進(jìn)長三角一體化發(fā)展的龍頭。長三角城市群產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)完整、要素資源集中，未來將在全國乃至全球經(jīng)濟(jì)版圖中扮演重要角色，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展也提供了穩(wěn)定向好的重要支撐，龍湖將更加堅(jiān)定地在上海、在長三角區(qū)域持續(xù)深耕。

出讓條件松綁帶來新機(jī)會(huì)

為了滿足城市的發(fā)展和企業(yè)的需求，上海也在通過各種辦法進(jìn)一步降低企業(yè)的拿地門檻。

4月10日上海松江區(qū)兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請人數(shù)不超過5人，就無需打分，直接競價(jià)拍賣，價(jià)高者得。有效申請人在6人及以上的，則采用競價(jià)招標(biāo)方式。

而按照之前的規(guī)定，若有效申請人數(shù)超過3人的，地塊采用招標(biāo)方式出讓，并先根據(jù)房企的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)資質(zhì)、項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合評(píng)分，排序確定順位；若效申請人數(shù)為3人及3人以下的，地塊采用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時(shí)才能競價(jià)。

4月15日，上海掛出寶山顧村一宗宅地時(shí)，拍賣要求同樣有了放松——不足6人直接掛牌出讓，6人及以上競價(jià)招標(biāo)。入圍人數(shù)放寬，改變以往的打分制，最大的利好對象是房企。變動(dòng)之后，上海土地市場將會(huì)迎來更加公平的競爭，土地價(jià)格也更市場化。

“以往由于根據(jù)房企的實(shí)力進(jìn)行打分，讓部分想進(jìn)入上海而打分不夠的地產(chǎn)商只能通過合作的形式進(jìn)行拿地，而如今條件放開之后，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發(fā)，共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利。”一位總部位于上海的房企投資部負(fù)責(zé)人告訴記者。

除了降低拿地門檻外，上海的土地保證金也從之前的20天左右縮減到1天。一般而言，每個(gè)房企參與土地拍賣，都會(huì)給政府提交一筆土地保證金，此前上海的土地保證金提前的天數(shù)較長，也間接影響了開發(fā)商的拿地?zé)崆椤?/span>

“我們還是希望可以盡可能把保證金時(shí)間變短，這樣我們資金周轉(zhuǎn)更有效率，看到上海現(xiàn)在的土地變化，也讓我們想積極參與到這個(gè)市場中來。”一家總部位于上海的區(qū)域總裁向記者透露。

舒煜存注意到，上海做為全國城市化率水平最高、人口流入動(dòng)力最大、經(jīng)濟(jì)活力最好的頭部城市之一，一直在圍繞城市定位、人口規(guī)模等總體發(fā)展目標(biāo)，制定了與其發(fā)展階段相匹配的土地供應(yīng)政策，近年來市場供需較穩(wěn)定。

可以預(yù)見的是，隨著上海土地供應(yīng)的增加，將提供給更多房企參與城市發(fā)展的機(jī)會(huì)。隨著城市的不斷升級(jí)，這些土地的價(jià)值還將進(jìn)一步上升。

吸引大量房企落滬

除了土地優(yōu)勢之外，上海同時(shí)是一線城市中吸引房企總部搬遷落戶最多的城市。

第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，包括陽光城（000671.SZ）、中南置地、正榮地產(chǎn)（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）、融信中國（03301.HK）、祥生地產(chǎn)、新力控股（02103.HK）、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH）、中駿集團(tuán)（01966.HK）、禹洲集團(tuán)（01628.HK）、東原地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)（1966.HK）、三盛控股（02183.HK）等地產(chǎn)商均在近幾年把總部搬遷至上海，其中大部分公司總部均在虹橋商務(wù)區(qū)。

受益于這樣的聚集效應(yīng)，華東的地產(chǎn)商在過去幾年的復(fù)合增長明顯高于粵系和京系房企，成為地產(chǎn)圈非常重要的一股力量。

正榮地產(chǎn)董事會(huì)主席、行政總裁黃仙枝認(rèn)為，搬遷總部到上海可以吸引更多行業(yè)人才，通過團(tuán)隊(duì)的精英化提高整體運(yùn)營能力，驅(qū)動(dòng)企業(yè)持續(xù)發(fā)展，確保效益實(shí)現(xiàn)。

“上海在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)度、市場成熟度、產(chǎn)業(yè)完善度方面是全國首屈一指的。同時(shí)，上海巨大的經(jīng)濟(jì)體量、開放包容的環(huán)境，對于人才、資金和信息有著超強(qiáng)的吸附能力，這三者又是現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展最重要的三個(gè)要素，選擇上海，也就意味著離這些資源更近，意味著可以為企業(yè)持續(xù)發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力。”弘陽集團(tuán)董事長曾煥沙告訴記者。

在曾煥沙看來，上海對民營企業(yè)的扶持，是實(shí)實(shí)在在的。弘陽上?？偛繂⒂煤蟮诙埽鐦蛏虅?wù)區(qū)黨組書記、常務(wù)副主任閔師林就親赴公司調(diào)研走訪。

“成立上海總部，是三盛順勢而為的決定，更是三盛重要的戰(zhàn)略部署，是站在新起點(diǎn)的三盛一次強(qiáng)有力的出發(fā)，三盛將‘與資源為友，與強(qiáng)者為鄰’，迎來前所未有的新人才、新事業(yè)、新發(fā)展。”三盛集團(tuán)董事長林榮濱告訴記者。

“以前我們在福建的時(shí)候，招聘一個(gè)我們同等量級(jí)的高管可能要600萬年薪，對方對這個(gè)工作地點(diǎn)還會(huì)猶豫。因?yàn)槿瞬诺募坌?yīng)，當(dāng)我們到了上海之后，我們只需要300萬年薪就可以招聘到合適的高管。大大節(jié)約了我們的人力成本，提高了我們組織更新?lián)Q代的速度。”一家閩系房企人力總向記者透露。

在資金方面，房企在上海獲得的優(yōu)勢也是巨大的。“我們當(dāng)時(shí)在外地，由于整體銀行授信有限，我們喝酒喝到趴下可能才可以融到一個(gè)億的資金。我們后來搬到上海，沒有怎么喝酒，就有一個(gè)國有大銀行給了我們百億級(jí)的授信，大大降低了我們的融資難度，為企業(yè)后續(xù)的發(fā)展提供了支持。”一家上市公司總裁向記者透露。

對于地產(chǎn)公司而言，最重要的三個(gè)環(huán)節(jié)就是資金、土地、人才，而上海做為總部有效保障了資金和人才需要，并提供更快捷的信息交換，使得很多企業(yè)快速發(fā)展成長。

成功也表達(dá)了類似的感受，做為一個(gè)80后地產(chǎn)人，他認(rèn)為在一個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域工作，可以加速獲得更多的信息和碰撞，對于個(gè)人的成長也很正常。“上海虹橋商務(wù)區(qū)的幾個(gè)咖啡廳，經(jīng)常會(huì)有HR和其他公司的人交流，無論是跳槽，還是同行交流都更方便，這也迫使大家要更加努力去工作，努力達(dá)到更好。”成功告訴記者。

可以預(yù)計(jì)，有了土地資源的供應(yīng)和更多房企的參與，上海的城市價(jià)值和土地價(jià)值將越來越大。