開年以來，全國各地都在如火如荼地開展城市更新、城中村改造行動，與大灣區(qū)以及其他一些一線城市不同，大部分內(nèi)地城市的城市更新、城中村改造都尚未形成完善的政策體系，不少操作案例也是采取“一事一議”的方式，也即在政策尚不完善的背景下，只能通過“先立后破”的方式摸著石頭過河。當然，我們在分析各地的城市更新業(yè)務時，也發(fā)現(xiàn)各地的城市更新開展的也各有特色。北方區(qū)域，歷史上為工業(yè)區(qū)，因此相對關(guān)注老舊工業(yè)區(qū)的改造與低效用地的使用、包裝與盤活問題；“蘇大強”江蘇，雖然“十三太保”各有優(yōu)勢，各自也有相應的政策依托，但是，也有不少的共性操作方式與規(guī)定；川渝區(qū)域，歷史濃厚，文化、旅游資源也十分豐富，以成都為例，成都的城市有機更新，在我們看來更加強調(diào)“美”，注重歷史文化的保護，文化、文旅、文博、文創(chuàng)等+產(chǎn)業(yè)的導入等等。
從各地的城市更新、城中村改造來看，發(fā)現(xiàn)各地政府核心是缺“資金+產(chǎn)業(yè)”。在項目層面，政府希望少出資，最理想的是能引入社會資本或合作方可以從前期征拆、通平收儲，到后端開發(fā)，再到招商引資、產(chǎn)業(yè)導入與運營等全生命周期地參與，實現(xiàn)“策劃-規(guī)劃-設計-建設-招商-運營”一體化地更新與改造，且希望通過項目包裝能實現(xiàn)項目的收益自平衡，并在此基礎上可以有效地搭建“政府引導、市場主體參與、商業(yè)化運作”的更新邏輯架構(gòu)。
在當前“土地財政”難以為繼的背景下，特別是在片區(qū)開發(fā)項目中，由于政府最后驗收的是“綜合性的營商環(huán)境”，后端產(chǎn)業(yè)的導入以及招商引資變得十分關(guān)鍵。在各地政府招商引資實踐中，有的地方政府通過公費委派人員前往上市公司學習，學習經(jīng)驗的同時，希望撬動上下游的產(chǎn)業(yè)資源；有的地方政府除了給予企業(yè)入駐的政策優(yōu)惠外，另外通過資金（如基金投入）帶動產(chǎn)業(yè)的方式，對企業(yè)進行投入，但是同步要求企業(yè)返投至當?shù)亍Ａ硗?，一些地方政府也把產(chǎn)業(yè)導入與招商的任務作為施工單位獲取工程的條件之一。對此，一些施工單位下設產(chǎn)業(yè)招商、運營及投資板塊，該板塊通過與施工板塊業(yè)務聯(lián)動，完成地方政府產(chǎn)業(yè)招商的任務；還有一些施工單位也在積極挖掘與專業(yè)的產(chǎn)業(yè)運營方、開發(fā)商招商團隊等的合作機會；券商由于孵化了大量的上市企業(yè)，專注于投資某行業(yè)或領域上下游投資的私募基金或?qū)I(yè)的投資機構(gòu)等，當前也成了不少施工單位重點挖掘合作的對象。
地方政府對項目的運作、操盤思路不再是單個地塊的收儲、出讓，已經(jīng)逐漸從投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向運營驅(qū)動的新邏輯、新思路，比如將城市更新、城中村改造項目包裝成片區(qū)開發(fā)項目，通過“肥瘦搭配”的方式，招引社會主體，通過全生命周期參與，最終交付綜合營商環(huán)境。因此，地方政府需要的合作方是具備綜合協(xié)調(diào)能力的“綜合運營服務商”，作為整體策劃師、協(xié)調(diào)師、智囊等角色。
為解決項目的資金自平衡問題，城中村改造調(diào)整為片區(qū)開發(fā)或者按片區(qū)開發(fā)的模式實施的情況最為常見。業(yè)務操作細節(jié)方面，片區(qū)開發(fā)主管部門通過公開方式授權(quán)城投平臺公司、下屬國企作為項目實施主體負責片區(qū)開發(fā)業(yè)務，并由該項目實施主體通過公開競選方式選擇房企、投資機構(gòu)、施工單位等市場主體從事具體的一級土地整理工作或成立合資平臺進行合作。
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