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在證監(jiān)會表態(tài)支持將通過REITs等工具更好支持民營企業(yè)發(fā)展背景下，市場對公募REITs關(guān)注度迅速升溫。而在房地產(chǎn)行業(yè)遭遇流動性挑戰(zhàn)下，房企以商業(yè)不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs還有多遠，成為業(yè)內(nèi)焦點話題之一。

“近期，我們接受了不少房企的詢問，但部分房企對這個事情的認知還存在一定的偏差。”戴德梁行華南區(qū)估價及顧問服務(wù)部董事屈漢稱。

屈漢向記者表示，“現(xiàn)在公募REITs還處于試點階段，房企商業(yè)不動產(chǎn)項目還沒有被列入公募REITs發(fā)行的項目類別里，但我們相信會逐步放開。”

第一太平戴維斯中國區(qū)估值及專業(yè)顧問業(yè)務(wù)負責人黃國鈞也稱，“歷年來市場已做了很多嘗試，包括發(fā)行ABS、CMBS、類REITs等產(chǎn)品，如今伴隨更多基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)售，房企最終以商業(yè)不動產(chǎn)為底層資產(chǎn)發(fā)行公募REITs與國際模式接軌已更近一步，但破冰仍需時間。”

商業(yè)不動產(chǎn)何時納入公募REITs引關(guān)注

事實上，近幾年來，對于房企而言，尤其旗下重資產(chǎn)占比較高的企業(yè)，如何實現(xiàn)資產(chǎn)證券化一直是市場較為關(guān)注的問題。萬科、華僑城等企業(yè)進行過類REITs產(chǎn)品的嘗試，但至今真正發(fā)行公募REITs產(chǎn)品的房企較少。

相比境外市場成熟的公募REITs運作方式，目前境內(nèi)公募REITs仍處于試點狀態(tài)，涉及的行業(yè)仍為基礎(chǔ)設(shè)施不動產(chǎn)投資領(lǐng)域，包括倉儲物流、收費公路等交通設(shè)施，水電氣熱等市政工程。

屈漢介紹，基于公募REITs產(chǎn)品屬性，當前已試點公募REITs的企業(yè)仍以央國企為主。“公募REITs分兩類，一類是特許經(jīng)營權(quán)類，例如高速公路，該類項目大部分為央國企持有；一類是權(quán)益類，例如產(chǎn)業(yè)園、倉儲物流、保障性住房等，這類資產(chǎn)因為前期投入大、需要資源導(dǎo)入等因素，央國企開發(fā)及運營有一定的資源優(yōu)勢。由于這兩類產(chǎn)品收益更為穩(wěn)定和長期，因此也更符合公募REITs產(chǎn)品發(fā)行的條件。”

黃國鈞也表示，只要符合基礎(chǔ)設(shè)施配置，房企部分項目資產(chǎn)（如產(chǎn)業(yè)園、長租公寓等）原則上都符合發(fā)行條件，但目前在主體評級及資產(chǎn)運營收益上要求較高，再加上央國企自身有這方面的優(yōu)勢，所以搶先成功發(fā)行公募REITs的情況比較多。

2021年6月，境內(nèi)首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在滬深交易所上市，其中，與房企相關(guān)的公募REITs是由博時基金發(fā)行的招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REITs，該項目底層資產(chǎn)雖然為寫字樓，但是其為產(chǎn)業(yè)園配套設(shè)施，在公募REITs試點范圍內(nèi)。

值得關(guān)注的是，近日深圳市人才安居集團項目已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進表示，保障性租賃住房REITs之所以備受市場關(guān)注，其中很重要的考量就在于公募REITs是長期持有型經(jīng)營物業(yè)的一個重要退出渠道，預(yù)計接下來全國會有更多保障性租賃住房項目將加快發(fā)展節(jié)奏。

對于首個保障性租賃住房REITs項目正式申報，屈漢認為，一方面能給房地產(chǎn)市場傳遞一些信號，除保障性租賃住房項目外，地產(chǎn)項目將來也有望放到公募市場的產(chǎn)品里面；其次，也能給日后想?yún)⑴c到公募REITs的市場投資者，提供包括回報率等方面數(shù)據(jù)的參考。

雖然由房企發(fā)行的公募REITs較少，但當前部分房企除嘗試類REITs產(chǎn)品外，仍在持續(xù)關(guān)注公募REITs的政策變化及市場趨勢。

4月12日，在華僑城Ａ(000069)投資者互動平臺上，有投資者表示，“因為華僑城文旅與單純房企的差異化，其重資產(chǎn)更加龐大，如果可以發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金可以有效的實現(xiàn)資產(chǎn)價值重估，不僅有利于公司更好的現(xiàn)金流和周轉(zhuǎn)，也能更好的體現(xiàn)公司價值，希望管理層可以研究一下。”

對于上述建議，華僑城董秘回應(yīng)，“公司一直不斷嘗試和創(chuàng)新融資方式，于2012年12月發(fā)行歡樂谷主題公園入園憑證專項資產(chǎn)管理計劃，是國內(nèi)首單以入園憑證為基礎(chǔ)資產(chǎn)的ABS項目。根據(jù)目前發(fā)改委、證監(jiān)會相關(guān)政策，公募REITs試點區(qū)域和試點行業(yè)已擴容，公司將密切關(guān)注相關(guān)政策變化趨勢及落地情況。”

高門檻致符合發(fā)行條件項目較少

境內(nèi)公募REITs雖已試點，但就目前房企未能發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的原因，屈漢認為，一方面主要是因為目前國內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)項目的發(fā)展階段與運營情況，與公募REITs的發(fā)行條件有一定差異；另一方面，受制于公募REITs的發(fā)行條件，市場上符合公募REITs發(fā)行條件的商業(yè)不動產(chǎn)項目不多。

屈漢表示，國內(nèi)房地產(chǎn)市場在前幾年高速增長，資產(chǎn)收益具有高風險高回報的特征，經(jīng)營收益與地產(chǎn)增值仍有一定差異，而這與公募REITs追求穩(wěn)定和長期的收益模型存在差異。而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)相比商業(yè)地產(chǎn)類項目收益更低，風險也更低，發(fā)展更穩(wěn)定，這更符合面向公眾發(fā)行公募REITs的初衷。

“在香港上市的內(nèi)地房企中，傳統(tǒng)地產(chǎn)類開發(fā)商的年報酬率是5%-10%，倉儲物流類企業(yè)年報酬率為5%左右，盡管現(xiàn)在傳統(tǒng)地產(chǎn)類的開發(fā)商的年報酬率有一些收縮，但比起這種以產(chǎn)業(yè)類和倉儲類為主業(yè)的企業(yè)，它的回報還是比較高的，基本上都能達到10%的左右。”屈漢進一步指出。

屈漢透露，“很多房企在向我們咨詢過程中，我們發(fā)現(xiàn)其實他們對公募REITs這個產(chǎn)品的核心原理理解還存在一定偏差。公募REITs不僅僅是傳統(tǒng)商業(yè)貸款的一種替代，應(yīng)是企業(yè)融資的一種補充，更是企業(yè)實現(xiàn)輕重資產(chǎn)運營分離的戰(zhàn)略布局。”

公募REITs發(fā)行條件方面，屈漢指出首先是對資產(chǎn)體量有要求，“首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs的項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于10億元；同時，還要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）具有較強擴募能力，以控股或相對控股方式持有、按有關(guān)規(guī)定可發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs 的各類資產(chǎn)規(guī)模（如高速公路通車里程、園區(qū)建筑面積、污水處理規(guī)模等）原則上不低于擬首次發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 資產(chǎn)規(guī)模的2倍。”

“我們很多民營企業(yè)持有單一資產(chǎn)，僅想通過發(fā)行公募REITs解決短期融資問題，但沒有持續(xù)資產(chǎn)注入，這種將公募REITs與企業(yè)運營嫁接的理解是需要調(diào)整和引導(dǎo)的。”屈漢補充稱。

盡管準入門欄高，但屈漢認為，近一兩年隨著房地產(chǎn)政策調(diào)控、市場理性回歸等一系列原因，資產(chǎn)價格逐步回落，定價更趨合理，回報率更加穩(wěn)定。這為商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的發(fā)行奠定了一定的基礎(chǔ)。

就已發(fā)行的博時招商蛇口REITs項目運作情況，屈漢透露，受疫情因素影響，博時招商蛇口REITs項目出租率及租金均出現(xiàn)一定波動，但蛇口片區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成熟穩(wěn)定，為資產(chǎn)的保值增值提供了可靠的保障，間接為投資者的穩(wěn)定收益提供了有效的支撐。該項目的成功試點，也為未來更多該類項目證券化提供了樣本。