9月9日，正商實(shí)業(yè)（00185.HK)發(fā)布公告稱，發(fā)行2023年到期2億美元12.5厘優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)發(fā)行所得現(xiàn)金凈額，擬用于一年內(nèi)到期現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)的再融資。

　　此前一日，禹洲集團(tuán)(01628.HK)發(fā)布公告稱，將發(fā)行2023年到期的2億美元綠色優(yōu)先票據(jù)，票面利率9.95%。資金用途上，同樣是一年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期境外債務(wù)再融資。

　　放在全行業(yè)，近10%甚至達(dá)到12.5%的融資成本，絕非小數(shù)目。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，8月份房企境內(nèi)債券融資平均票面利率4.23％，境外債券融資平均票面利率為8.09％。

　　對(duì)這兩家企業(yè)來說，融資成本高企，不僅會(huì)影響其財(cái)務(wù)成本、利潤(rùn)空間，同樣關(guān)乎市場(chǎng)對(duì)其信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估。資金成本高低，宛如一個(gè)切面，映射著企業(yè)基本盤的健康狀況。

　　實(shí)際上，被資金成本困擾的不只這兩家。在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)，除了優(yōu)勢(shì)突出的央企國(guó)企，絕大多數(shù)企業(yè)都在為降杠桿、降融資成本而努力，規(guī)模房企也不例外。

　　在日前舉行的投資者交流會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)管理層稱，降低融資成本，是其未來三年非常重要的目標(biāo)，希望達(dá)到“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。為此，必須降負(fù)債規(guī)模、降拿地規(guī)模、甚至降低整體規(guī)模。

　　多家房企同樣表示，在如今的調(diào)控形勢(shì)下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從百米沖刺變成馬拉松，過去的規(guī)模論、杠桿論早已失效，切實(shí)提高財(cái)務(wù)健康程度，才是活下去的基本前提。

　　值得注意的是，要想降低融資成本，并非短期可完成的易事。

　　首先，在房地產(chǎn)貸款集中管理等制度下，整體資金“蛋糕”正在縮水；與此同時(shí)，迫于“三道紅線”降杠桿的壓力，房企大舉融資的意愿減弱，有息負(fù)債增速也受到限制。

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，1～8月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約6999億元，同比下降21%，規(guī)模減少1817億元，累計(jì)增速較前7月加速下滑，發(fā)債規(guī)模相當(dāng)于2020年全年的58%。

　　單看8月份，行業(yè)融資數(shù)據(jù)同樣不容樂觀，其中境內(nèi)外債券融資共發(fā)行62筆，較上月減少27筆；發(fā)行規(guī)模折合人民幣約571億元，環(huán)比減少39.8%，同比減少54.2%。

　　在整體盤面緊縮的情況下，資金會(huì)流向哪些企業(yè)？“金融機(jī)構(gòu)的資源是有限的，貸款集中度會(huì)使金融機(jī)構(gòu)有偏好，更多地向更優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中。”有房企管理層表示。

　　據(jù)中信建投統(tǒng)計(jì)，上半年TOP20上市房企中，綜合融資成本前三高的是中國(guó)恒大、中梁控股、金科股份，其中恒大達(dá)到9.02%；前三低的為中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂，分別為3.60%、3.88%、4.01%。不同負(fù)債規(guī)模、信用評(píng)級(jí)的房企，融資成本分化十分明顯。

　　除此之外，境外債務(wù)占比較高的企業(yè)，當(dāng)下風(fēng)險(xiǎn)因素也在上升。從泰禾、華夏幸福，到藍(lán)光、恒大，層出不窮的房企債務(wù)風(fēng)波，削弱了市場(chǎng)對(duì)中資美元債的信心，擔(dān)憂情緒遲遲不散。

　　據(jù)中金固收，上周中資美元債二級(jí)市場(chǎng)高收益繼續(xù)下跌，富力、建業(yè)、榮盛領(lǐng)跌板塊。從收益率看，期內(nèi)花樣年、榮盛、鑫苑置業(yè)均有債券收益率超100%，建業(yè)、富力旗下多支債券收益率超80%。

　　與此同時(shí)，穆迪將建業(yè)地產(chǎn)評(píng)級(jí)展望由穩(wěn)定調(diào)至負(fù)面，認(rèn)為其銷售和財(cái)務(wù)指標(biāo)將減弱，而且離岸融資渠道減弱。富力地產(chǎn)也被穆迪下調(diào)評(píng)級(jí)，后者稱其到期債務(wù)數(shù)量龐大，再融資風(fēng)險(xiǎn)增加。

　　從融資數(shù)據(jù)也可見一斑，前8月房企境外發(fā)債總額折合人民幣約2095億元，同比下降約37%，占比跌至30%，8月發(fā)債平均期限也較上月減少約0.6年，市場(chǎng)信心持續(xù)走低。

　　貝殼研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)債券市場(chǎng)在監(jiān)管政策趨緊下相對(duì)低迷，中誠(chéng)信國(guó)際對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)下調(diào)、部分房企負(fù)面事件持續(xù)發(fā)酵，加劇資本市場(chǎng)信心下滑，增加了境內(nèi)外債券市場(chǎng)的波動(dòng)性。

　　對(duì)那些面臨境外到期債務(wù)、且資金情況緊張的房企來說，首要問題已經(jīng)不是成本高低，而是能否發(fā)出可“借新還舊”的債。一旦再融資渠道受阻，需以自有資金償還，肩上的壓力將再度攀升。

　　一葉知秋。房企對(duì)融資成本前所未有的重視，意味著行業(yè)已徹底來到新階段。

　　安全，正在成為地產(chǎn)下半場(chǎng)的核心關(guān)鍵詞。融創(chuàng)管理層認(rèn)為，要讓別人認(rèn)為你安全，需要“三道紅線”指標(biāo)轉(zhuǎn)綠，利息成本低。但要想真正降融資成本，不能只盯著負(fù)債率，還要降負(fù)債規(guī)模。榮盛發(fā)展稱，要放棄規(guī)模、審慎投資，做好長(zhǎng)期思想準(zhǔn)備。

　　此時(shí)，摒棄高杠桿、高增長(zhǎng)思維，及時(shí)剎車、降速企穩(wěn)，已經(jīng)是房企“活下去”的必然選擇。