12月25日，由《證券日報(bào)》社主辦的“第三屆中國房地產(chǎn)資本峰會——乘風(fēng)·求變 2020物業(yè)管理資本論壇”在京成功召開。

　　2020年是物管行業(yè)蓬勃發(fā)展的一年，《證券日報(bào)》聯(lián)合中指研究院發(fā)布的《2020物管行業(yè)投資價(jià)值白皮書》顯示，保守預(yù)計(jì)2020年年末，我國物業(yè)管理行業(yè)在管面積將超過250億平方米，營業(yè)收入將超過6000億元。

　　在這樣的背景下，今年物管上市企業(yè)數(shù)量和融資規(guī)模持續(xù)爆發(fā)。截至2020年12月17日，在中國香港聯(lián)交所上市且主營業(yè)務(wù)在大陸的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共37家，其中2020年上市的就有16家。此外已遞交上市申請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有6家;在滬深兩市已上市的物業(yè)服務(wù)企業(yè)共3家。截至2020年12月17日，港股上市企業(yè)總市值超過6600億港元，較年初增長186%。

　　上市潮或?qū)⒊掷m(xù)至明年

　　業(yè)界有聲音認(rèn)為，未來還將有更多物業(yè)公司登陸資本市場。12月25日，在“資本＋科技賦能下，物管行業(yè)如何走？”圓桌論壇上，新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官兼董秘尤建峰表示，直至2021年三季度或?qū)⒃俦l(fā)一輪物管企業(yè)上市潮。

　　尤建峰表示，“聯(lián)交所主板上市條件正在征求意見，從原來上市前一個(gè)會計(jì)年度凈利潤2000萬港元-3000萬港元，提升到5000萬港元-6000萬港元，該征求意見將在2021年7月1號正式落實(shí)。若按此條件，物管企業(yè)的管理面積要在2000萬平方米以上才有機(jī)會（上市）。因此從該意見執(zhí)行起，未來就難有物管企業(yè)上市潮出現(xiàn)。”

　　“如果從開發(fā)商下屬物業(yè)公司來看的話，預(yù)計(jì)排名前50的開發(fā)商物業(yè)公司可能都有自己的上市計(jì)劃，所以上市潮一定會持續(xù)?，F(xiàn)在無論是開發(fā)商物業(yè)公司，還是市場化的物業(yè)公司，都希望通過資本的力量驅(qū)動發(fā)展。”鑫苑服務(wù)CFO黃波表示，“現(xiàn)在有一些企業(yè)確實(shí)對于上市之后的未來發(fā)展還缺乏系統(tǒng)性的思考，對自身企業(yè)成本的增加還缺乏清晰的認(rèn)識。我們也接觸到一些中小物業(yè)公司，他們希望能夠在近期上市，但像剛才講的，港交所上市門檻將在明年7月份調(diào)整。現(xiàn)在企業(yè)熱情很高，但還需結(jié)合企業(yè)實(shí)際情況審慎而行”。

　　如何突破收入“天花板”？

　　2019年百強(qiáng)物管企業(yè)營業(yè)收入均值達(dá)10.4億元，同比增長17.38%，百強(qiáng)企業(yè)毛利潤率為 24.02%，增長0.46個(gè)百分點(diǎn)，穩(wěn)中有升。其中，TOP10物管企業(yè)凈利潤均值為6.6億元，凈利潤同比增速為49.48%，呈現(xiàn)越大越快的發(fā)展趨勢。

　　從收入構(gòu)成來看，2019年，百強(qiáng)物管企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入均值達(dá)8.17億元，同比增長14.55%，占總營業(yè)收入的78.55%，依然是百強(qiáng)企業(yè)的主要收入來源。事實(shí)上，目前上市的物管企業(yè)，部分是依托于母公司背后的資源支持，因此在很多投資者眼中，物管行業(yè)就是“收物業(yè)費(fèi)的”，是“躺著賺錢”的行業(yè)。

　　“未來如果讓行業(yè)能夠持續(xù)增長？一個(gè)是規(guī)模，一個(gè)是創(chuàng)新。”世茂服務(wù)控股執(zhí)行董事兼總裁葉明杰表示。

　　葉明杰認(rèn)為，“第一，精細(xì)化管理，現(xiàn)在處于行業(yè)生存轉(zhuǎn)型期。目前行業(yè)還是相對粗放，過去物業(yè)企業(yè)很多是總包再分包給四保業(yè)務(wù)，但到一定程度以后便沒有再進(jìn)一步盈利的空間了。對此，頭部企業(yè)都走往信息化走，提高效率。然后走向精益化、標(biāo)準(zhǔn)化；第二，現(xiàn)在有很多（擅長）收并購的企業(yè)，為什么資本市場不喜歡？因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)比較大。但反過來，如果收并購的企業(yè)回報(bào)價(jià)值依然很大，而且風(fēng)險(xiǎn)也可控，是不是資本市場就會喜歡呢？所以一體化、運(yùn)營能力依然是要解決的長遠(yuǎn)問題；第三，在突破規(guī)模天花板的同時(shí)，企業(yè)不能倉促布局?，F(xiàn)在很多企業(yè)都做增值服務(wù)。實(shí)際上ToC的增值服務(wù)很難，但是ToB的增值服務(wù)，或ToB再到ToC的增值服務(wù)相對簡單，不同的物業(yè)企業(yè)自己需要去選擇，要小處著手，而不要大量快上，倉促的布局風(fēng)險(xiǎn)很大。”

　　數(shù)字化服務(wù)呈兩大方向

　　值得注意的是，隨著物管企業(yè)管理面積擴(kuò)大，技術(shù)融合是物業(yè)服務(wù)企業(yè)降本增效、創(chuàng)新業(yè)態(tài)的必然趨勢。越來越多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人 工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等新技術(shù)進(jìn)行跨界融合，不斷加快智慧平臺建設(shè)步伐，數(shù)字化、智能化技術(shù)正在 重塑物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)外部管理系統(tǒng)和社區(qū)服務(wù)平臺。

　　對此，尤建峰表示，面向未來更精細(xì)化的運(yùn)營，需要物業(yè)公司針對自身客群開發(fā)出更多的應(yīng)用場景，給每一個(gè)業(yè)主更多的標(biāo)簽，才能夠做更多的貼近服務(wù)，而這些服務(wù)或許會為物業(yè)公司帶來價(jià)值。

　　特斯聯(lián)副總裁謝超表示，發(fā)展數(shù)字化的傳統(tǒng)思路已經(jīng)落伍了，傳統(tǒng)思路是有了社區(qū)的場景，有了智慧社區(qū)的數(shù)字化系統(tǒng)，再基于數(shù)字化系統(tǒng)進(jìn)行賦能，提升運(yùn)營效率，這個(gè)思路是非常被動的。

　　他認(rèn)為，未來物業(yè)服務(wù)會有兩個(gè)發(fā)展方向，一是在單一場景里非常深度的專業(yè)的垂直服務(wù)商，包括數(shù)字化信息化在內(nèi)，做小而美的企業(yè)。這種數(shù)據(jù)的深度不是搭一個(gè)平臺，具備這種場景就可以的，而是必須對這個(gè)場景具備掌控力，而且可以深入下去；另一個(gè)方向則是轉(zhuǎn)化成一個(gè)真正的城市運(yùn)營者，變成一個(gè)非常偉大的企業(yè)，而做一個(gè)數(shù)字城市運(yùn)營者，數(shù)字的深度完全不是一個(gè)量級的。“在我看來這樣兩個(gè)方向才有最大的空間，而且我相信后者在數(shù)字城市運(yùn)營者上才能成就一個(gè)偉大的企業(yè)。”謝超補(bǔ)充道。