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日前，已經(jīng)在門(mén)頭溝的遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目交付了10萬(wàn)元定金的游先生放棄了買(mǎi)房的打算，原因是商辦限購(gòu)新政出臺(tái)后沒(méi)有了購(gòu)房資格。據(jù)該項(xiàng)目工作人員稱，5#樓300多套房均面臨這種情況，最近正給客戶辦理退款。
  除遠(yuǎn)洋新天地外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)控股有限公司(03377.HK，下稱“遠(yuǎn)洋集團(tuán)”)旗下還有遠(yuǎn)洋春秋大廈、青春天著佳苑等項(xiàng)目也均面臨類(lèi)似問(wèn)題。
  由于高端物業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、毛利高，2016年遠(yuǎn)洋集團(tuán)土地增值稅達(dá)17.88億元，對(duì)利潤(rùn)有一定侵蝕。2016年遠(yuǎn)洋集團(tuán)除去一次性項(xiàng)目和投資物業(yè)公平價(jià)值收益的核心利潤(rùn)僅為26.66億元，同比下降13%。與此同時(shí)，由于近年來(lái)合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增多，2016年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)權(quán)益土地儲(chǔ)備也有所減少。
相關(guān)商辦項(xiàng)目受新政影響
  4月11日，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者來(lái)到位于門(mén)頭溝的遠(yuǎn)洋新天地項(xiàng)目，據(jù)了解，該項(xiàng)目沒(méi)有商品住宅，均為50年產(chǎn)權(quán)的辦公和40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)。
  遠(yuǎn)洋新天地一名工作人員告訴記者，項(xiàng)目只有1#、2#樓是正?？梢凿N(xiāo)售的房源，其余都已賣(mài)完，但5#樓有一些業(yè)主在辦理退房，原因是北京商住限購(gòu)以后客戶都喪失了購(gòu)買(mǎi)資格。
  游先生就是在新政后喪失了購(gòu)買(mǎi)遠(yuǎn)洋新天地商辦房屋的資格，他表示本來(lái)已經(jīng)交了10萬(wàn)元的定金，認(rèn)購(gòu)時(shí)承諾的是4.6萬(wàn)元/平方米，后來(lái)因新政下來(lái)就把定金退了。
  3月26日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的公告》，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類(lèi)項(xiàng)目，銷(xiāo)售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。
  《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從北京市住建委官網(wǎng)上查詢到，遠(yuǎn)洋新天地5#樓批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積為22279.77平方米，按照其銷(xiāo)售人員所說(shuō)的約5萬(wàn)元/平方米的均價(jià)來(lái)算，這一棟樓若全部銷(xiāo)售將獲得約11.14億元的回款金額。銷(xiāo)售人員表示，這批房源雖然前期都已被預(yù)定出去，但北京商辦限購(gòu)新政出臺(tái)以后客戶辦不了網(wǎng)簽，整棟樓基本都面臨這種問(wèn)題，“現(xiàn)在已經(jīng)暫停辦理網(wǎng)簽，等待出臺(tái)細(xì)則，北京不同的區(qū)可能會(huì)有不同的限購(gòu)細(xì)則，比如購(gòu)買(mǎi)企業(yè)的注冊(cè)年限會(huì)有不同”。他同時(shí)還向記者建議，這一段時(shí)間商辦類(lèi)市場(chǎng)處于觀望期，應(yīng)該等等再看。
  記者梳理北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋旗下一備案名為遠(yuǎn)洋春秋大廈的商辦項(xiàng)目有約8350平方米可售面積未簽約，按其均價(jià)計(jì)算折合約6億元。
  對(duì)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在回復(fù)記者采訪時(shí)表示，限購(gòu)政策出來(lái)以來(lái)，公司也一直在密切關(guān)注新政的影響和客戶反饋，目前來(lái)看，確實(shí)有少量已認(rèn)購(gòu)客戶因?yàn)槎唐跓o(wú)法獲取購(gòu)買(mǎi)資質(zhì)而放棄購(gòu)買(mǎi)。鑒于其是因?yàn)槭艿秸卟豢煽沽Φ挠绊懀颈凶鹬乜蛻暨x擇、幫助客戶解決問(wèn)題的原則，對(duì)于放棄購(gòu)買(mǎi)的客戶予以及時(shí)退款。
  亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，自從3月26日限購(gòu)以來(lái)，北京商辦類(lèi)項(xiàng)目幾乎被凍結(jié)，成交量有明顯下跌，目前開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有想出很好的辦法來(lái)應(yīng)對(duì)，市場(chǎng)尚處于觀望期。
  遠(yuǎn)洋集團(tuán)還稱，散售的辦公類(lèi)產(chǎn)品僅為遠(yuǎn)洋北京產(chǎn)品的一部分，且區(qū)位和項(xiàng)目品質(zhì)較好，順應(yīng)國(guó)家大眾創(chuàng)業(yè)、萬(wàn)眾創(chuàng)新的號(hào)召，相信將成為初創(chuàng)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)選擇，公司還將積極拓展和加快其他項(xiàng)目新增資源推出、增加可售資源。
??土地增值稅影響核心利潤(rùn)與利潤(rùn)率
  據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)2016年報(bào)顯示，其營(yíng)業(yè)額增加12%至345.51億元，毛利率上升至24%，凈利潤(rùn)為44.46億元，同比增長(zhǎng)97.46%，同時(shí)擁有人應(yīng)占溢利增加60%至38.12億元。然而，2016年遠(yuǎn)洋集團(tuán)除去一次性項(xiàng)目和投資物業(yè)公平價(jià)值收益的核心利潤(rùn)僅為26.66億元，同比下降13%，核心利潤(rùn)率也下降2個(gè)百分點(diǎn)至8%。
  對(duì)此，報(bào)告解釋稱，核心利潤(rùn)的下降是受個(gè)別高毛利項(xiàng)目土地增值稅影響，但只是以遠(yuǎn)洋·LAVIE為例，并沒(méi)有指出其他具體項(xiàng)目。據(jù)年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)所得稅開(kāi)支中的中國(guó)土地增值稅為17.88億元，比2015年增長(zhǎng)324.7%。
  記者了解到，土地增值稅實(shí)際上是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。
  據(jù)了解，遠(yuǎn)洋·LAVIE項(xiàng)目總建筑面積31.8萬(wàn)平方米，共190套房，大多為純獨(dú)棟別墅，建筑面積從800~4000平方米不等。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目第一次取得預(yù)售證是在2011年，均價(jià)約在4萬(wàn)元/平方米左右，彼時(shí)一套的價(jià)格約為5000萬(wàn)元，由于銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，2016年遠(yuǎn)洋·LAVIE銷(xiāo)售均價(jià)已達(dá)到8萬(wàn)元/平方米。房天下提供的價(jià)格顯示，該項(xiàng)目目前為1.5億元/套起。
  記者梳理發(fā)現(xiàn)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)開(kāi)發(fā)的高端物業(yè)較多，北京除遠(yuǎn)洋·LAVIE外，還有遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和公館、遠(yuǎn)洋·萬(wàn)和四季、遠(yuǎn)洋·天著等也屬于高端項(xiàng)目。豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅表示，高端項(xiàng)目去化速度相對(duì)較慢，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，但近幾年土地和房屋價(jià)格上漲較快，幾年前取得的項(xiàng)目現(xiàn)在銷(xiāo)售，毛利自然高，但需繳納的土地增值稅也隨之漲高。
    與此同時(shí)，2016年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)依靠投資物業(yè)公平價(jià)值變動(dòng)獲得了17.6億元收益，比2015年增加約10.6億元，占凈利潤(rùn)的比例約為40%。對(duì)此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)稱公司投資性物業(yè)公允值是根據(jù)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值得出。
  權(quán)益比例下降只是暫時(shí)的
  2016年遠(yuǎn)洋集團(tuán)的土地儲(chǔ)備約2170萬(wàn)平方米，同比增加9%，但土地儲(chǔ)備應(yīng)占權(quán)益部分卻下降5%至1374.6萬(wàn)平方米，2016年共購(gòu)入17幅土地和2個(gè)成熟項(xiàng)目，購(gòu)入新土地總樓面面積467.1萬(wàn)平方米，權(quán)益占比為144.7萬(wàn)平方米，不到三分之一。
  遠(yuǎn)洋集團(tuán)在給記者的回復(fù)中提到，權(quán)益比例下降只是暫時(shí)的情況，長(zhǎng)期來(lái)看未來(lái)的增長(zhǎng)潛力仍然符合集團(tuán)的發(fā)展策略。
  對(duì)此，朱曉紅表示，房企組成聯(lián)合體拿地開(kāi)發(fā)主要是為了能夠優(yōu)劣互補(bǔ)，但也可能是出于競(jìng)爭(zhēng)激烈、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的考慮，一級(jí)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，成本較高，不少企業(yè)通過(guò)與其他房企結(jié)成聯(lián)合體的方式來(lái)獲得土地，但同時(shí)也使得權(quán)益占比下降。
  近年來(lái)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與合營(yíng)企業(yè)投資、與聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資額度逐年上升，2014、2015、2016年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)非流動(dòng)資產(chǎn)中與合營(yíng)企業(yè)投資分別為37.2億元、69.6億元、108.6億元，與聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資分別為23.6億元、27.7億元、30.2億元。
  而遠(yuǎn)洋集團(tuán)則表示將謹(jǐn)慎獲取符合投資標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)資源，并繼續(xù)采取靈活多樣的土地獲取方式，加強(qiáng)布局及成本控制的優(yōu)勢(shì)。面對(duì)火熱的土地市場(chǎng)、多變的行業(yè)形勢(shì)，在以利潤(rùn)為本的同時(shí), 更著重土儲(chǔ)的潛在價(jià)值，確保業(yè)務(wù)有質(zhì)量、可持續(xù)、穩(wěn)健的發(fā)展。