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4月25日，歷時14個小時，184.35億元，濱江連奪11宗地，成為杭州2022年首批集中土拍的最大贏家。

網(wǎng)友們對此次土拍紛紛咋舌，“杭州土拍，59塊地全部拍出，800億進(jìn)賬”“杭州這土拍多少是有點逆天，60塊地還封頂了一大堆。”

表面上，杭州土拍看似回暖，但實質(zhì)上卻暴露出冷熱不均的現(xiàn)象。因為在報名房企中，除了以濱江、綠城為首的本土房企之外，央國企報名地塊最多，而以往耳熟能詳?shù)囊恍┠玫卮髴?，則幾乎不見身影。

杭州的表現(xiàn)是好于大多數(shù)城市的。已完成首輪供地的北京、福州、廈門、武漢、成都、南京、東莞等城市，熱度普遍一般，出現(xiàn)了大面積的底價成交、流拍或終止轉(zhuǎn)讓；而地塊全部成交的僅3個城市，分別是重慶、長沙和寧波。

以浙江隔壁的南京為例，它在4月22日落幕的今年第一場土拍中，20宗地，6宗流拍，14宗地成交賣出191.75億。這個金額，同比去年該城市的首次土拍，大降80%，即使相比于去年的第三輪土拍也降低了41%，令人驚呼。

而在福州，土拍現(xiàn)場甚至出現(xiàn)冷場環(huán)節(jié)。其中，有兩宗地塊原本有企業(yè)報名，但是并未有人舉牌報價，就算主持人給開發(fā)商們設(shè)置兩分鐘的思考時間，但開發(fā)商依然沉默以對，最終無人應(yīng)價，地塊流拍。

這其實也不難理解。疫情反復(fù)，行情走弱，以及房企債務(wù)危機，無疑連續(xù)給地市和樓市潑了幾盆冷水。

不久前，國家統(tǒng)計局公布了一季度《全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況》，各項指標(biāo)“降”聲一片。房企在拿地上心有余而力不足，尤其是那些狀況頻發(fā)、還徘徊于ICU的開發(fā)商。

所以眼下，已經(jīng)不能用“冷”或“熱”的字眼，去評判招拍掛市場的現(xiàn)狀。一方面政策暖風(fēng)頻吹，競拍規(guī)則不斷調(diào)整放寬，給房企“減負(fù)”不少，也給地市帶來了熱度回升的信號；但政策傳導(dǎo)確實需要時間，假如銷售端未能恢復(fù)常態(tài)，房企便無更多的資金，流向土拍市場。

供地冷熱交替

第一輪拍地，從部分城市的表現(xiàn)來看，似乎如地產(chǎn)人所愿，出現(xiàn)了自去年下半年以來，未曾見到的“熱度”，甚至有“馬甲”拍地再次重出江湖。

此次濱江為了能夠拔得“頭籌”，在土拍前一星期，它一口子新增20家全資子公司，注冊資本清一色都是10萬元。

在業(yè)內(nèi)，設(shè)立“馬甲”公司拍地是頗為常見的做法。好處在于，多個“馬甲”公司有利于分散競標(biāo)，或者與他人合伙拿地，從而增加成功率。

據(jù)樂居財經(jīng)了解，此輪杭州首批集中供地，共出讓60宗涉宅地（包括2宗租賃用地），總建筑面積580.7萬平方米，總起價797.9億元，最終收金826億元。

此前，北京共推出18宗土地僅一宗流拍，3宗觸及限價，攬金480.2億元，打響了年度供地的“第一槍”；廈門也是10宗地成交了9宗；合肥有九成土地“封頂”成交；重慶甚至出現(xiàn)了零流拍，其中還有3幅地塊觸頂搖號。

多座城市的溢價成交現(xiàn)象，相比去年底更為明顯。已完成第一輪供地的廈門、合肥、北京、青島、福州、重慶、武漢、杭州，其溢價率分別為7%、11%、4.8%、2%、4.2%、5.4%、1.5%、3.5%，均有所回升。

3月16日，國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會召開專題會議，明確要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

隨后，各地因城施策的“穩(wěn)樓市”政策，已經(jīng)逐漸鋪開。據(jù)不完全統(tǒng)計，已有70多城出臺了提高公積金貸款額度、降首付比例、下調(diào)房貸利率、發(fā)放購房補貼等措施。外界有理由相信，待樓市回暖，現(xiàn)金流便會更多地流向土地市場。

然而，政策端傳遞到市場端是需要時間的，再加上疫情的反復(fù)，今年房企期盼的4月“小陽春”遲遲未到。因此眼下部分房企的積極拿地，并非普遍現(xiàn)象。

福州土拍便與外界的期待相去甚遠(yuǎn)，實際成交總價為82.1億元，相當(dāng)于原本預(yù)想的所有地塊起拍價的一半都不到。

具體來看，該城掛牌20宗地，總起價182.58億元。但最終城區(qū)取消出讓3宗，流拍2宗，底價成交8宗，2宗溢價；馬尾底價成交一宗；長樂流拍1宗，底價成交1宗。

早在福州土拍開始前，就有網(wǎng)友爆料稱，有11宗土地?zé)o人報名。果不其然，在土拍開始之前，主辦方就直接公布三幅地塊取消出讓。

拍賣中，更是多次出現(xiàn)了冷場環(huán)節(jié)。其中，有兩宗地塊原本有企業(yè)報名，但是并未有人舉牌報價，就算主持人給開發(fā)商們設(shè)置兩分鐘的思考時間，但開發(fā)商依然沉默以對，最終無人應(yīng)價，地塊流拍。

4月22日落幕的南京土拍，也同樣遇冷。其總共推出20宗地，有6宗流拍，14宗地成交，共賣出191.75億元?；叵肫鹑ツ甑氖讏黾型僚模暇┮还渤鲎?1幅地塊，總價992.5億元。轉(zhuǎn)眼一年時間，可謂是冰火兩重天。

東莞于今年剛加入集中供地的隊伍，但首次亮相，并未迎來開門紅。其原定于4月19日至20日集中出讓的8宗宅地，就有6宗因故終止出讓，剩下的兩宗地由保利、武漢地產(chǎn)集團(tuán)拿走。

要知道，東莞可是二線城市的典型代表，其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢在國內(nèi)一直屬于前列。市場對房地產(chǎn)行業(yè)的信心跌落到了什么程度，也由此可見一斑。

無獨有偶，天津也有部分地塊因故停牌。其中，天津市內(nèi)六區(qū)地塊全部中止出讓，后續(xù)將結(jié)合疫情防控有關(guān)要求，另行安排出讓。

據(jù)樂居財經(jīng)獲悉，此前3月25日，天津共公布了第一批共30宗集體出讓地塊，包含29宗涉宅用地及1宗商服用地。另據(jù)統(tǒng)計，一季度天津在土地市場，共計成交約158萬平米，成交面積同比下滑約38%。

4月25日，天津與杭州同一天啟動第一輪土拍，共計15宗地塊入市競拍，最終僅6宗地成交，總成交金額約43.5億元，總成交土地面積約48.6萬平方米，其余9宗地塊流拍。相形之下，略顯落寞。

“放寬”拿地門檻

公開市場土地出讓門檻的“松緊帶”，是隨著房企拿地?zé)岫鹊母叩投{(diào)整的。

去年首輪土拍22城出讓面積超1億平方米，平均溢價率約14.7%，多地出現(xiàn)了搶地的現(xiàn)象，但第二輪土拍隨即“收緊”了拿地條件。

但后來面臨調(diào)控，民營房企拿地身影漸隱，土拍市場上大多由國資、城投公司托底，活躍度大不如前。去年四季度以來，政策暖風(fēng)開始吹拂，第三輪土拍也有了放寬出讓條件的種種跡象。

今年的第一輪集中供地，依然延續(xù)放寬的節(jié)奏。

據(jù)某地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，本輪集中供地，多地將保證金下調(diào)至起始總價的20%，溢價率則嚴(yán)控在15%以內(nèi)，有些地區(qū)溢價率上限甚至下調(diào)至10%。而在去年首輪雙集中，許多地區(qū)這一數(shù)據(jù)為30%，有的甚至達(dá)到50%。

此外，付款周期有了適當(dāng)?shù)难娱L。比如重慶在付款進(jìn)度方面，多要求1年內(nèi)付清，較之前的3個月大幅延長，這給了房企資金騰挪的時間與空間。

以往競配建、競自持的競拍模式也不再盛行，今年各地普遍在限地價基礎(chǔ)上，以搖號、抽簽形式進(jìn)行競拍。該舉措可以大幅降低項目建設(shè)及運營成本，為開發(fā)商減輕負(fù)擔(dān)，以提升他們的拿地意愿。

此前，廈門有2宗地、武漢有1宗地，便是“觸及最高限價+搖號”成交。合肥也優(yōu)化了競價規(guī)則，它取消了在達(dá)到中止價后“競裝配率”的競價方式，統(tǒng)一采用“競報高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案”，同時降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數(shù)量。

合肥之所以成為今年第一輪土拍的“熱土”，還因為該城市調(diào)整了部分地塊的容積率，成為賦予房企更多利潤空間的土拍范例。

合肥濱科城BK202203、BK202204、BK202205這3宗地位于省府中軸，從北到南一字排開，去年公布的容積率分別為2.3、2.0、1.6，現(xiàn)在分別調(diào)高到2.8、2.2、2.0，這意味著項目可開發(fā)房源的增多。

據(jù)統(tǒng)計，合肥此次17宗涉宅地塊的平均利潤率，達(dá)到10.8%（按成交價），能滿足多數(shù)房企目前的利潤要求。

在各方面的“松綁”下，今年第一輪供地中，民企拿地偶有活躍的表現(xiàn)。比如3月底的重慶土拍，龍湖、海成、昕暉、保億、天泰等民企與中海、華潤、大悅城和建發(fā)等國央企站到一起，逐鹿13宗地塊，共計建面147.1萬平方米。

最終，民企在重慶拿地塊數(shù)占比38.46%，接近4成，拿地面積占比27.22%；成交金額方面，民企則占比22.16%，超過兩成。

放眼去年全年，拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的百強房企中，國企、央企占據(jù)半壁江山。其中，萬科、中海、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價值TOP 10，而越秀、建發(fā)等在集中供地中表現(xiàn)突出，拿地金額較2020年增長129%和60%。

市場人士看慣了民企過去一段時間的躺平，眼見重慶土拍民企的進(jìn)取情景，驚呼“民企拿地信心初現(xiàn)”。

但這畢竟只是個別現(xiàn)象。總體來看，民企開發(fā)商因自身的流動性問題，仍未得到根本性的緩解，所以他們拿地的欲望并不強烈，國資托底拿地的現(xiàn)象，也未得到真正的轉(zhuǎn)變。

收并購成“上策”

今年業(yè)績會上，房企管理層提到最多的“增肌之策”是收并購，而不是招拍掛。

因為有并購貸的加持，一些能融到資且有資金空間的房企，會更傾向于收購現(xiàn)成項目，以便更快地轉(zhuǎn)化為可售貨值。因此，開發(fā)商較低土拍參與度，并不讓人意外。

美的置業(yè)管理層便表示，接下來可能會推進(jìn)一些合作項目的股權(quán)收購或者置換，主要是為了使項目更加順利推進(jìn)，提升權(quán)益占比，提升自操盤比例。另外，這家房企還將通過并購貸去解決收購資金，通過收購，項目的去化、操盤得到了改善。

郁亮也表示，“萬科在確保自己安全，不給行業(yè)添麻煩的情況下，盡其所能去做一些對行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)有利的事情，所以也會留意相關(guān)的收并購機會。”

眼下，諸多房企老板敢在公開市場拿地，必然會提到一個前提，那就是現(xiàn)金流平衡。

新城高管表示，公司對土地市場保持密切關(guān)注，在保障現(xiàn)金流安全的前提下，視市場情況，在經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上來做決定，選好城市、機會和時間精準(zhǔn)投拓，保障公司的平穩(wěn)運營。

時代中國的岑釗雄也透露會在土儲方面做一些調(diào)整，在利用城市更新的逐步轉(zhuǎn)化，增加高質(zhì)量土儲的同時，減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲；接下來會更傾向于兩者相結(jié)合，在合適的時間內(nèi)進(jìn)行擴儲。

不過，為了回流部分現(xiàn)金，4月16日，有消息稱，時代中國致函廣州市政府的《關(guān)于懇請支持舊改項目退出的報告》，請求退出部分舊改項目。

碧桂園雖然保持著銷售韌勁，以及高回款率，但其仍然表示，會根據(jù)市場的機會和資金的情況進(jìn)行動態(tài)調(diào)節(jié)。

因為該公司在去年獲取的土地，大概5個多月就可以開盤銷售，所以它一般會選擇在部分城市市場筑底的時候，進(jìn)行比較多的投資。再過一段時間，或許就能夠在一些局部市場上，看到碧桂園的拿地動作。

今年上半年是公認(rèn)的房企償債高峰期，其中2月到期債務(wù)規(guī)模約395億元，3月、4月連續(xù)兩個月的到期債務(wù)規(guī)模均超過千億元。4月，房企待償還的海外債規(guī)模，至少還有419億元。

在這種情況下，第一季度全國300城經(jīng)營性土地成交建面僅15771萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)81%；同比來看，受集中供地階段性“低谷”和市場下行的影響，同比降幅高達(dá)60%。

有人說，能撐過今年4月并且不暴雷的房企，后面的拿地、施工、銷售等基本都能恢復(fù)正常。后續(xù)地市真正的回暖，可能要等到地產(chǎn)銷售回歸常態(tài)，真正迎來“小陽春”的時候。